丁祖昱評樓市 
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作者：克而瑞租售
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
近年來，長租公寓“爆雷”“跑路”頻發(fā)，在今年的疫情背景下，更是加速暴露了租賃市場的運營風險與漏洞。
自中央政府大力推行“租售并舉”，至今已五年，今年各城市也根據(jù)自身市場情況，密集出臺了各項租賃相關政策，進一步推動完善住房租賃市場健康發(fā)展。無論中央層面上，還是地方層面，政策上都給予了租賃市場多方面的支持，促進租賃市場的穩(wěn)定、快速發(fā)展。
“租售并舉”并不是只喊“口號”，而是從頂層設計到制度的執(zhí)行都在一一落實。我們看到，政策延續(xù)性不斷完善，通過政策的實施，保障、完善租賃市場秩序；并且，從稅收財政、權益保障等各方面，多維度落實保障租賃雙方權益。
二十余城214條住房租賃相關政策
截至2020年10月，共二十余城發(fā)布214條住房租賃相關政策，政策內(nèi)容圍繞著租賃權益保障、市場監(jiān)管、租賃供應以及金融稅收等多個方面。可以發(fā)現(xiàn)今年各城市發(fā)布的政策，以權益保障和市場監(jiān)管政策為主導，多數(shù)涉及到針對B端和C端的補貼，以及加強住房租賃金融業(yè)務監(jiān)管，特別是對采取“高進低出”“長收短付”經(jīng)營模式的住房租賃企業(yè)的監(jiān)管。
數(shù)據(jù)來源：克而瑞租售整理
住房租賃市場是住房體系中非常重要的一環(huán)，從中央到地方，各級政府都十分關注住房租賃市場的健康發(fā)展。今年7、8月份，杭州、上海、合肥、鄭州、廣州等地多家長租公寓企業(yè)出現(xiàn)爆雷和跑路事件，引起了各地政府的重視，加速了各地方政府對市場的監(jiān)管，通過出臺一系列的租賃行業(yè)監(jiān)管政策來規(guī)避市場風險，維護租客和房東利益。
整體而言，租賃權益保障類政策受到社會廣泛關注，同時，租賃權益方向的政策發(fā)布數(shù)量最大。在行業(yè)監(jiān)管趨嚴的背景下，進一步加速行業(yè)出清，淘汰一批運營不力或是不規(guī)范的企業(yè)，避免造成劣幣追逐良幣的現(xiàn)象，維護有序企業(yè)的成長。
分城市來看：
上海、廣州、重慶、杭州、西安、成都、合肥、海口等城市政策主要集中在強化市場風險監(jiān)管方面。濟南在租賃供給、監(jiān)管和權益保障等多方面均有相關政策的推出，力度較大；具體在租售同權、增加房源供應、搭建監(jiān)管平臺、對企業(yè)和租客實施補貼方面全方位推進。
濟南住房租賃政策匯總
數(shù)據(jù)來源：克而瑞租售整理
直轄市每年10億元獎補資金支持
從2017年的租賃市場發(fā)展試點首批城市的公布，到2019年中央專項資金注入租賃市場的舉措，各級政策的不斷推出和執(zhí)行，對穩(wěn)定租金和租賃市場秩序起到了重要作用。
2019年7月，根據(jù)財政部、住房和城鄉(xiāng)建設部下發(fā)的《關于開展中央財政支持住房租賃市場發(fā)展試點的通知》，中央財政對確定的示范城市給予獎補資金支持，直轄市每年10億元，省會城市和計劃單列市每年8億元，地級城市每年6億元，補貼政策涉及24城總計約66億資金；用于多渠道籌集租賃住房房源、建設住房租賃信息服務與監(jiān)管平臺等與住房租賃市場發(fā)展相關的支出，由示范城市自主確定資金使用方案。
部分城市住房租賃補貼方案匯總
1、原則：大錢補建設，小錢補運營
從各地出臺的資金管理辦法來看，總體補貼原則是：大部分資金用于租賃建設，小部分資金用于補貼租賃運營，也就是說各城市在租賃房源籌建方面重點并大量補貼，對于改建項目和盤活項目補貼量則次之。在出臺租賃專項資金管理辦法的城市中，各地側(cè)重點不同，例如北京側(cè)重新建、改建項目的補貼；合肥對不同項目的補貼較為全面，各個方向補貼力度較為平均。
各城市補貼力度也不盡相同，總體來看，北京的補貼力度最大，新建項目補貼標準達到3-4.5萬/間，其次是南京、武漢；盤活項目和運營項目補貼作為補充內(nèi)容，各城市補貼力度都不是十分突出。大部分城市對其他能夠有效促進租賃行業(yè)發(fā)展的企業(yè)，例如信息采集類、住房租賃信息化建設類項目，均有不同程度的補貼。深圳在這方面的補貼標準較高，達到1200-1500元/平方米。
2、主體：以國企、央企為主
對于補貼主體也存在一定差異，但多數(shù)以國企、央企為主。從各城市已公開的支持項目清單來看，深圳第一批補貼的企業(yè)為深圳招商公寓；南京的幾批補貼基本都發(fā)放給本地企業(yè)和國企，例如南京安科置業(yè)有限公司和南京國立資產(chǎn)管理有限公司；武漢主要將補貼發(fā)放給具有國企及規(guī)模型房企，例如中海、城開、融創(chuàng)等。
由于各級政府對專項資金的使用較為謹慎，而中小型經(jīng)營項目的運營能力、償債能力等無法保證，因此大部分企業(yè)在選擇補貼項目的時候首選國企、央企。同時，各城市的補貼發(fā)放具有“引導示范效應”，因此，各地政府對資金的流向監(jiān)管十分嚴格。
3、補貼的背后，意在完善監(jiān)管
一方面，政府通過扶持合規(guī)性企業(yè)，能夠在一定程度上加強租賃行業(yè)信心，正向引導租賃市場發(fā)展。試點城市租賃專項資金的下發(fā)，對于緩解租賃企業(yè)的經(jīng)營壓力能起到一定作用，但由于租賃企業(yè)眾多，而且是普惠性政策，作用相對有限。
但從另一方面來看，政府通過對租賃企業(yè)的補貼，能夠加強對企業(yè)和項目層面的監(jiān)督、監(jiān)管，并加快政府對于租賃市場房源信息管控體系的建立，預防“高進低出，長收短付，短錢長投”等違規(guī)行為，擾亂市場的正常秩序。
針對引進人才，深圳補貼力度最高
隨著人口增長速度的放緩，人口紅利消散；而人才是加速城市發(fā)展的重要引擎，關系到城市建設的根本。人才資源是經(jīng)濟活力的核心，解決人才的安居問題，促進“職住平衡”能夠在一定程度上推進城市的集約化、規(guī)模化發(fā)展，為經(jīng)濟發(fā)展提供強勁動力，同時，人才安居問題的解決，能夠促進產(chǎn)城融合，使有限的公共資源更有效率的使用和利用。
目前，一、二線城市房價高企，人才通過補貼買房的難度相對較大，但租房能夠較好的緩解居住的壓力，因此，各城市根據(jù)自身情況制定了不同的引進人才租賃補貼政策，幫助應屆畢業(yè)生和特殊人才在解決就業(yè)問題的基礎上完成第一階段的安居問題。
部分城市引進人才租賃補貼方案匯總
數(shù)據(jù)來源：克而瑞租售整理
1、分類補貼差異化，深圳補貼力度最高
對比各城市人才租房補貼標準和租金水平來看，深圳、南京的補貼力度較大，補貼金額基本可以完全覆蓋房租，上海的人才租賃補貼力度相對較小；而杭州雖然對本科生的租賃補貼較少，但對高層次人才的住房問題直接提供保障房，人才分類補貼差異較大。
從各試點城市人才租賃補貼政策來看，北京、上海由于城市人口基數(shù)較大，近年來大力控制人口，主要引進的是高精尖人才，將對高精尖人才的安居作為主要著力點；而其他試點城市則主要承接一線城市的人口外溢，在學歷人才的引進和高精尖人才的引進雙方面雙管齊下，全方位的引進人才，并制定一系列補貼政策，以期解決人才的安居問題。
但整體而言，大部分城市對特殊人才的租房補貼力度都要明顯高于對應屆畢業(yè)生的補貼，一方面，高精尖和特殊人才的價值更大，可以較大程度的幫助城市的產(chǎn)業(yè)升級和經(jīng)濟發(fā)展；另一方面，由于大量的高精尖人才引進時會攜帶家庭成員，因此也相對需要更多的補貼來解決安居問題。
2、補貼與人口流入呈正相關
從各城市人口流入情況來看，對學歷型人才租賃補貼力度更大的城市，人口流入數(shù)量也更多。深圳、杭州、成都、武漢的補貼標準相對城市租金而言，能夠解決租房壓力，同時，這些城市的人口流入情況也更加樂觀；而從另一個角度來看，人口凈流入大的城市對人才提供租房補貼對于緩解城市居住壓力更有必要性和實際意義。
2019年各試城市人口流入情況（萬人）
租賃補貼政策，從源頭上解決了一部分人才的安居問題，使城市源源不斷吸引更多人才的加入；而人才的不斷引入，能加速城市的產(chǎn)業(yè)升級和穩(wěn)定發(fā)展，加速城市經(jīng)濟發(fā)展形成正循環(huán)。
自十九大提出“租售并舉”政策之后，從中央到各級政府陸續(xù)出臺了一系列促進住房租賃市場穩(wěn)健發(fā)展的政策，使市場更加規(guī)范，在一定程度上解決了人才的安居問題。
隨著針對租賃市場的各類補貼的下發(fā)和監(jiān)管政策的不斷完善，使租賃市場真正發(fā)揮其有效平衡住房需求的功能，解決城市發(fā)展中的“職住平衡”問題。從而帶動城市產(chǎn)業(yè)升級以及經(jīng)濟發(fā)展，促進人才和城市發(fā)展“雙贏”的良性循環(huán)。
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