一季度迎來政策轉折點，行業何時走出困局？

作者：編輯部CRIC研究

2022年一季度已收官，房地產行業各項數據指標用“慘淡”一詞形容也不為過。

2022年一季度，房地產行業仍處在深度調整期，樓市持續低迷，房企面臨危機。中央各部委就房地產行業密集表態，釋放強烈維穩信號。

3月16日可以說是政策迎來轉折點的關鍵時刻。

國務院金融委召開專題會議，關于房地產企業，要及時研究和提出有力有效的防范化解風險應對方案，提出向新發展模式轉型的配套措施。

隨后，央行、銀保監會、證監會、外匯局、財政部等五部委迅速表態，釋放強烈“穩地產”信號。 

聚焦城市層面，2022年一季度，房地產市場繼續走弱，成交量價處在持續下行通道。受此影響，截止4月2日，已有全國18城出臺新政刺激購房需求。 

實際上，鄭州19條樓市新政對各城市最具示范效應，作為新年以來首個下場“救市”的二線城市，新政一舉松綁了限購、限貸，還重啟貨幣化安置。政策發布之后，鄭州新房市場有所回溫：項目到訪量企穩回升，二手房帶看量、成交量顯著提升。

僅一個月后，4月2日，衢州發布放松政策，并成為全國首個全面取消限購和限售的城市。

同一日，秦皇島也迎來放松政策，正式廢除自2017年4月起施行的限購令。

衢州、秦皇島雙雙迎來“松綁”，具有很強的信號意義，也為二季度市場行情回暖奠定了基礎。預計4月份將進一步迎來各地放松調控穩樓市的窗口期

表：2022年截止4月2日政策松綁城市 

由于新房供應同比腰斬后，市場情緒受到嚴重打擊，從中央到地方政策“春風”的利好效應尚未在成交層面有顯著體現，但3月有“復蘇”跡象，雖單月和累計同比仍為負值，但環比持增。

2022年一季度全國商品住宅成交規模為近年來低點，重點監測的30個城市成交面積累計同比下降42%，較前2月（累計同比降39%）降幅擴大3個百分點。

但單月來看，重點二三線城市3月已開始成交回暖。

CRIC重點監測的26個城市預計整體成交1481萬平方米，環比增長達56%，同比下降46%。一季度26個城市成交累計同比下降43%，較前2月（累計同比下降41%）降幅擴大2個百分點。

城市間分化持續加劇，西安、鄭州、成都和南京一季度累計同比降幅已收窄至20%已下，而武漢、南寧、長春等一季度累計仍同比下降超50%。

表：2021年3月及一季度30個典型城市分能級新建商品住宅成交情況（單位：萬平方米）

從二手房市場來看，一季度末二手房市場并未有好轉跡象，3月9個重點城市預計成交291萬平方米，環比雖增46%但同比仍下降60%。一季度9城二手房成交累計同比下降52%。

但從日成交數據來看，北京、杭州、蘇州和佛山環比有較大回升，其中杭州環比上漲89%。上述4城市場有略微回暖現象。但絕大多數城市當前二手房市場仍處于歷史規模底部，雖有政策利好頻出但寬松有限，整體市場仍處于持續下行中。

表：2022年3月全國9個重點城市二手房成交量（單位：萬平方米）

政策“春風”至，中央及地方調控與信貸層面的寬松政策將在二季度逐漸在新房成交中得到體現。

預計二季度整體新房成交規模將有所回升，環比上漲，但考量到去年高基數原因，同比仍會下降，降幅會有所收窄。

具體各能級城市來看，一線城市二季度預計成交熱度延續，供應放量下，預期整體成交延續穩中有增。

二三線樓市成交將隨著供應縮量而延續小幅回落，重新回歸分化行情。經濟基礎強，且此前被政策壓制的強二三線城市將率先出現樓市回暖。

企業需要把握銷售窗口期，在回暖城市積極營銷，以更好的獲取銷售回款。

從企業端來看，政策明確支持房企的合理融資需求，支持優質企業開展并購貸款融資，由于政策回暖傳導落地是一個緩慢的過程，因此，房企融資規模將慢慢得以恢復。

隨著二季度重點城市集中供地，二季度成交規模也將迎來周期性回升，房企將迎來一波拿地機會，房企偏緊的現金流能夠得到實質性緩解，信心提振下，地市熱度有望觸底回升，二季度或迎來拿地窗口期。

整體來看，房地產企業在良性循環的政策指引下，正迎來否極泰來的時刻。

一季度，政策迎來轉折點，房地產市場仍然在筑底過程中，市場回暖可期，市場底或將出現在二季度，屆時一線和強二三線將率先企穩，弱三四線繼續盤整下行，房地產企業緊張的情緒也將在二季度得到緩解。

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原標題： 陣地丨一季度迎來政策轉折點，行業何時走出困局？