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作者：1/6圖片工作室
提起一座城市的活力中心，我們不約而同的會想到廣場、公園、街區等公共空間。
▼ 時代廣場是紐約的活力中心之一，但周邊的街巷卻一直是治理的難點
因此，很多城市陸續頒布了治理公共空間的規范、法規。
▼ 上海黃浦濱江的公共空間
放眼全球，那些更早步入城市化進程的大都市，已經歷了數次公共空間治理的陣痛期。
▼ 公私之間的「模糊地帶」
這也就意味著公共空間的管理難點，不在公，不在私，而在「公私之間」。
我們也看到，眾多城市在出臺管理公共空間規范、法規的基礎之上，探索了對模糊地帶的整合治理，形成了一些較為有效的管理模式。
▼ 采用POPS模式的明尼阿波利斯將企業建設的連廊，轉化成為公眾廣泛使用的公共空間
雖然這些模式的機制有所不同，但目標卻高度一致——通過調整公、私之間的「制約與平衡」，實現空間的可持續活力。
01 美國POPS模式私有空間公共化
POPS模式（Privately Owned Public Space）始于1960年代的美國，是全球采用最多的城市空間管理模式之一。
▼ POPS模式的容積率獎勵示意
當然，加入POPS模式的私有土地，并不意味著公共化之后可以做「甩手掌柜」。這些空間所有者需要繼續履行維護運營義務，一旦違反協議，監管機構將會對其處罰并監督整改，甚至會沒收此前獎勵的建筑面積所獲得的收入。
▼ 明尼阿波利斯私有土地公共化的區域仍有建設企業運營
例如2016年紐約特朗普大廈違規占用POPS空間，將競選商品柜放置在公共空間中，被處罰后，在管理機構監督下空間恢復公共性。
▼ 恢復公共功能后的紐約特朗普大廈「私有空間」（來源：Wikipedia）
POPS模式經歷三個階段發展后，逐步完善：初期的寬松階段，中期的嚴控階段，現在的監督階段。
①. 寬松階段
初期管理較為粗狂。私有空間公共化的類型，從早期的廣場、騎廊兩類，逐漸擴展到跨街區騎廊、風雨步行空間、內部廣場、住宅廣場等12類。
▼ 寬松階段的代表項目——芝加哥聯邦中心廣場
②. 嚴控階段
修訂空間獎勵標準，重點解決前期空間品質參差不齊的問題。如公共化的私有空間要符合可達性、開放性、安全感、社交性、景觀化等城市設計要求。
▼ 明尼阿波利斯符合城市設計要求的公共化的私有區域
③. 監督階段
進入發展平穩期，重點通過社會資源共同監督、共同參與推動私有空間的持續運營。
▼ 紐約佩斯廣場的公示監管信息牌（來源：flrck）
POPS模式對城市設計、活力塑造方面有那些影響呢？
紐約花旗集團中心
紐約市作為最早發展POPS模式的城市之一，到2018年為止，已有354座建筑物使用該模式，為城市貢獻了近35.3公頃的公共空間。
▼ 紐約花旗集團中心
花旗集團中心共建設了四類公共空間：廣場（含人行道拓展區）、戶外廣場、跨街區騎廊、風雨步行空間（含建筑中庭）。根據容積率獎勵政策，花旗集團中心獲得了16.7%的額外建筑面積。
▼ 紐約花旗集團中心公共空間
花旗集團中心是如何執行POPS模式的呢？
①. 共享廣場空間
花旗集團中心將原本私有的下沉廣場，改為市民交流休憩場所。廣場為市民提供19張固定的桌子和76把可移動的座椅，全天對外開放。
▼ 花旗集團中心下沉廣場的樞紐作用
廣場還是區域的文化中心。如在夏季的幾個月里，每個星期四，露天廣場上都會為中城社區舉辦一系列免費的爵士音樂會；五月則是來自地區學院和表演藝術高中的樂團在此演出。
②. 共享步行廊道
大廈內部有6個入口，其中3個可直達建筑外圍的街道，人們可以穿越中庭到達城市其它空間。大廈的中庭配置了56張桌子和144個座位，廊道周邊則設置各類便民性的商業功能，使建筑室內空間公共化。
▼ 花旗集團中心公共化的中庭（來源：Wikipedia）
花旗集團中心通過POPS所獲得的獎勵面積，使建筑能夠突破區劃條例規定的高度，成為紐約當時第五高的大廈，從而「閃耀」天際線。
02 英國BID模式打造消費中心城市
英國BID模式（Business Improvement District），即建立商業促進區。主要針對發展成熟的街區進行商業化提升，從而調和「寸土寸金」所導致的公、私雙方的利益沖突。
▼ BID模式特點
英國并非BID模式的發源地(1970年，多倫多第一個使用)，卻是該模式應用最為成功的地區之一，并發展出更為有效的「共同參與、共同出資、共同決策 、共同獲益」策略。
▼ 利物浦老城區借助BID模式獲得復蘇
▼ 加的夫老城區BID模式促進了「新舊融合」
英國BID模式由非營利組織運營，運行資金主要來自政府的稅收、撥款等，組織成員則由業主、企業、政府官員組成。
▼ BID模式架構
英國采用BID模式最有成效的城市當屬倫敦。
▼ 大倫敦范圍內的BID項目分布示意
▼ 倫敦市區BID項目分布示意
倫敦對BID模式提升商業區步行系統的作用尤為關注，這不只是為增加城市步行系統的舒適性，更是為了將倫敦塑造成——國際消費中心城市。
▼ 倫敦攝政街的商業復蘇，BID模式功不可沒
BID模式具體是怎樣推動倫敦駛向消費中心城市的呢？
倫敦金斯頓商業促進區
位于大倫敦西南部的金斯頓區，于1989年開始推行商業步行化改造，一度成為英國最大的零售中心之一，每年接待1800萬游客。
▼ 倫敦金斯頓商業促進區俯瞰
但在倫敦《內城地區法》的持續作用下，倫敦老城區開始了大規模的商業化改造。而金斯頓的公共空間發展中也出現了管理混亂的局面，其商業吸引力一路下滑至第17位，區域發展前景黯淡。
▼ 管理混亂讓金斯頓的人氣下滑（來源：flickr）
2005年，金斯頓引入BID模式，在老城中心建立金斯頓商業促進區，提升區域商業地位。
金斯頓商業促進區匯集了750多家當地企業和組織，以公共管理、環境品質為切入點，促進區域復蘇。
①. 24小時廣場空間
空間保持開放性成為各類節慶活動、商業體驗的承載地。通過夜間照明設計，發展夜經濟。
▼ 金斯頓集市廣場提供開敞的活動空間（來源：flickr）
②. 特色集市空間
各類集市曾是金斯頓區域特色之一，通過將這些集市化零為整的安置在公共空間內，形成區域特色。
▼ 歷史集市廣場內的永久性集市（來源：flickr）
③. 步行空間分級
步行道路分級管理。
▼ 金斯頓BID步行道路分級示意
▼ 針對不同等級的街道，采用不同的品質提升策略（來源：flickr）
此外，商業促進區內以聯合巡邏隊形式，提升街區的治安環境；通過從政府到企業的宣傳推廣組合，提升民眾對街區環境的共同維護。
▼ BID模式對街道的部分作用
金斯頓BID模式以企業、商家、政府共同維系的步行友好空間，共同運營的活動空間，以及整體包裝營銷，再次成為英國消費中心城市的代表。
03 日本官民連攜模式城市中心再生的催化劑
日本在高速城市化后，人口、資源的高度聚集，造成了城市中心建筑密度持續升高，而人均公園、綠地等公共空間不斷走低的現象。
▼ 高密度的東京
2002年，日本頒布《都市再生特別措置法》，法案中提出通過官民連攜模式，推動、管理公共空間的復興，帶動城市中心的再生。
▼ 官民連攜模式
「官民連攜」模式在實際應用中，主要通過「擴大增量」「共享存量」兩種途徑實現。
①. 擴大空間增量
針對私有用地，通過政策條例的鼓勵，擴大公共空間。如《綜合設計制度》鼓勵私人土地修建寫字樓、商業、住宅時增加公共空間，會獲得容積率形式的補償。
▼ 東京中城的公開空地
「公開空地」是指大型開發項目內的公共開放空間，這些空間必須具備空間非盈利化、空間非消極化、空間權屬明確化的三大特點。
▼ 公開空地的三要素
東京新宿三井大廈55廣場是第一個試水公開空地的項目，精心設計的開放空間成為市民休閑、交流、舉辦活動的場所。
▼ 東京新宿三井大廈的公開空地，成為市民休憩場所
②. 共享公共空間存量
共享存量主要針對城市的道路、廣場等公共空間進行挖掘再利用。
▼ 道路占用許可特例準許的部分占用類型
如空心化嚴重的千葉市，在城市中心通過道路占用許可特例的方式推動中心城區再生：特別準許中心城區的沿街商鋪，在規定時間內占用街道空間，設置露天餐飲、露天集市、露天表演等設施活動，城市中心區的人氣得到提升。
▼ 通過道路占用許可特例激活城市活力（來源：flickr）
對于存量的挖掘，不僅限于街道，還會針對不同區域的特質進行區別化管理。如濱河帶、活動線路等，都具有針對性的空間活用政策。
▼ 大板站前廣場成為活動廣場
東京對官民連攜模式的應用最為積極，已有超過709個官民連攜模式實踐區。在為數眾多的實踐區之中，東京丸之內商務區可謂是官民連攜模式的樣板。
東京 丸之內商務區
丸之內是東京最早的商務區，同時，它也是東京晝夜人口差異最大的區域之一。
1990年代，丸之內啟動了公共空間再生計劃，希望通過公共空間改造，擺脫「夜間似鬼城」的區域形象。但改造后的空間對人氣的拉動并不明顯，直到引入官民連攜模式，才有了質的改變。
▼ 丸之內商務區俯瞰
①. 適度讓利，擴大增量
丸之內首先解決了公、私之間的空間權屬模糊問題，并適度讓利于私人空間。畢竟企業比主管機構，更善于兌現小空間的大價值。
如在丸之內仲大街的步行道加寬改造中，被壓縮的車行道所有權屬于千代田區，被加寬后的步行空間劃撥給企業管理使用。
▼ 丸之內仲大街改造后部分公共道路交于企業管理運營
此外，公共空間的改造采用了「城市客廳」的城市設計理念：仲大街兩側建筑始終保持著31米高的視覺通廊，實現整體上的統一；步行空間種植行道樹，使四季富有變化；設置多種交往節點，提升街區空間可參與性。
▼ 丸之內仲大街改造的風貌及交流節點（來源：flickr）
公共空間舒適度的提升，為建筑臨街面從商務到商業的轉型，提供了必要條件。如重塑后的丸之內仲大街，集聚了64家商店和16家咖啡與休閑餐廳，為商務區注入了時尚活力。
▼ 丸之內仲大街改造后促進了商業氛圍發展（來源：flickr）
②. 公綠私用，共享存量
針對激活公共空間活力持續問題，丸之內鼓勵私人企業使用公共綠地舉辦活動，不斷豐富步行空間的功能。
▼ 企業在公共空間舉辦的活動
例如在丸之內公共空間中 ，鼓勵企業舉辦各類主題活動，設置能夠代表企業文化的藝術雕塑，展現出企業文化的同時，讓中央商務區的公共空間成為藝術空間。
▼ 道路兩側企業冠名的雕塑（來源：flickr）
▼ 在主軸大道設置「丸之內之牛」藝術雕塑項目（來源：flickr）
最終，丸之內通過「適度讓利」和「公綠私用」，重新激發了商務區活力，扭轉了區域形象，推動從CBD向CAZ轉型。
04 制約與平衡，道同術異
無論是強調私有空間公共化的POPS模式，打造消費中心城市的BID模式，還是城市中心再生的官民連攜模式，不僅是對公共空間的管理，更是針對管理模糊地帶的不同解法。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
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原標題： 公共空間治理，如何重塑城市活力？
