克而瑞地產研究 
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作者：克而瑞研究中心
未來租賃住房的入市也勢必對臨近銷售型宅地的未來去化帶來沖擊。
近年來，租賃市場發展一直是房地產市場的熱詞。尤其是在2021年，為了深入解決人口流入較多的城市青年群體、住房困難人群的居住問題，保障性租賃住房被各級住建部門頻頻提及。其中，集中供地的22城作為人口流入量較大的典型城市，被明確要求單列租賃用地計劃、十四五期間租賃住房供應量力爭達到新增商品住宅規模的30%以上。
在此背景之下，各城市土地供給結構和模式出現了顯著變化，“須配建租賃房”成為了土地出讓條件中的常客。大量的租賃住房用地供給，擠壓了城市普通宅地的供應量，未來租賃住房的入市也勢必對臨近銷售型宅地的未來去化帶來沖擊。為此，本文將對重點城市在2021年租賃用地的規模占比和空間特征進行細化梳理，并選取了杭州和青島兩個租賃用地供應方式完全不同的城市作為典型案例，來深入分析各城市租賃住房用地正在如何影響城市的土地市場供給格局。
01政策動向：“十四五”規劃助推保租房發展提速2022年將是供地重點之年
1、近年來房地產發展受限，新興產業受政策追捧（部分略）
住房問題長久以來便是大城市面臨的主要問題之一，特別是經過2015年~2017年房價大幅上漲后，以北京、上海為代表的大城市常住人群購房壓力倍增，低收入人群的住房問題也更加突出。為了解決“住房難”的現象，國家近年來頻繁提到要發展“租購并舉”的住房制度，滿足不同人群的住房需求。各地方政府也積極響應，“十四五”要加大租賃住房供應規模，人口凈流入的大城市，2022年全年建設籌集保障性租賃住房240萬套（間）。
1、保障性租賃住房上升為“十四五”工作重點，“兩集中”城市新增供應占比不小于10%（略）
2、大中城市快速跟進“十四五”發展規劃，南京、蘇州初定目標相對保守（略）
02市場分析：行業景氣變化大勢之下租賃用地發展普遍不及預期
受土拍規則升級和房企融資渠道再度收緊的影響，2021年下半年房企資金壓力大增，拿地的積極性大幅降低；土地市場的溢價率也因此較二季度明顯下降，尤其是四季度，整體溢價率已經跌至3%，較二季度下降了14個百分點，土地市場明顯轉冷。受此影響，2021年重點城市租賃用地的發展普遍不及預期，22個重點租賃住宅供地計劃實際完成率僅有40%，僅有北京一城完成2021年租賃宅地供應計劃。
1、各市租賃房供地計劃占比均高于10%，但完成率不及預期、僅北京一城完成計劃（節選）
通過對22個重點城市2021年供地計劃中商品住宅及租賃住宅用地的規模進行梳理和測算，結果發現：除濟南外，其余21個城市租賃房供地計劃占比均高于10%，尤其是北京和上海兩個一線城市，租賃宅地占商品住宅用地的比重均在四成左右；其次是廈門、深圳、合肥、杭州等城市，比重均超15%；余下的重點城市中，除濟南相對較低之外，其余城市租賃宅地計劃供應量均按照中央10%的“紅線”設置，約在10%左右。
雖然從整體上看，22個重點城市租賃宅地總計劃供應量占宅地供應總規模的比重僅有15%；但與前幾年相比，這一比重無疑有了較大提升，由此可以看出，“十四五”期間，各大重點城市對于租賃宅地供應的重點程度均明顯提升。
而在實際完成規模方面，大部分城市的表現卻不及預期。從重點租賃住宅供地計劃平均完成率來看，僅有四成左右，大部分城市完成率在20%-40%之間，完成情況普遍不佳；僅北京、合肥、杭州、上海、寧波和成都6個城市的完成率超過40%。
2、二、三批次含租用地入市節奏提速，租賃用地成交占比快速增加（略）
3、2021年下半年行業轉冷，純租賃、拿地配建主力地位進一步提升（略）
4、含租用地區位大多較佳，平均競拍熱度高于純宅地（略）
5、行業現金流緊張疊加盈利預期壓力，地方平臺公司成為下半年拿地主力（節選）
總體來看，受到整體集中供地政策調整、市場熱度衰減的影響，在租賃用地的獲取上，房企上下半年差異顯著。
上半年房企投資相對活躍，在首輪集中供地中不少民企積極拿地，部分地塊由于競拍熱度過高，觸及最高限價后還需通過競配建租賃面積的方式來確定競得人。在此情況下，上半年22城成交的租賃用地中（含競配建、競租賃住房），民企拿地建面占比超過四成，其次是地方平臺公司占33%，兩者也是租賃用地成交的主力。而國企央企、各種聯合體分別占比15%和12%。
而進入下半年以后，民企投資態度發生大幅轉變，不再積極拿地，即使拿地也不再積極競拍至需要競配建的輪次，因此新增租賃用地建面大幅下降，占比下滑至10%；反之國企央企、地方平臺公司新增租賃用地的比例大幅提升，國企央企提升至22%，地方平臺公司更是提升至61%，成為各地新建租賃用房的主力。
此外，下半年還有部分實體企業競得租賃用地，例如華為、雅戈爾、信樂彼成文化咨詢公司等，主要為滿足建設員工宿舍的需求，這也與當前強調實現“職住平衡”的政策一脈相承。
03城市案例：杭州租賃用地深度綁定優質地塊市場轉冷下青島租賃完成率不及預期
從上一章分析中可知，不同城市的租賃用地供應模式和分布不同，發展進度也有快慢。因此，為了進一步探知不同發展模式下對土地供應的影響，本章我們選取了杭州和青島兩個發展模式迥異的城市作為典型城市，深入分析兩城在供應模式、規模占比、區位分布、企業拿地等方面的情況。
1、杭州：租賃住房用地深度綁定優質地塊，超八成含租地塊溢價成交
作為近年來新增人口規模最快的城市，杭州的住房租賃需求一直十分旺盛。因此，從2017年開始，杭州就提出土地拍賣溢價率達到一定比例時，轉入競拍自持比例的規則，并明確自持商品房屋用于租賃，2020年對熱點區域住宅用地增加初始配建公租房要求，進一步增加租賃住房的供應。
1.1公租房配建為主、純租地為輔，2021年實際供應規模合計達154萬平方米（節選）
整體來看，杭州的租賃用地有兩種供應方式。一是以商品宅地配建的方式供應，也是最主要的供應方式。據CRIC統計，杭州三批次出讓宅地中接近七成的地塊有配建公租房要求，配建比例基本為住宅建面的5%或10%，個別地塊比例可達20%以上。另一種是以純租賃宅地供應，占比相對較少。在三輪集中土拍中，僅有4幅純租賃用地出讓，合計供應規模僅有28.3萬平方米。
綜上來看，兩種供應方式下，杭州三批次實際供應租賃宅地建筑面積達153.5萬平方米，占實際成交規模的11.5%，達成了占比超10%的比例指標。但杭州2021年計劃供應租賃住房用地的土地面積為101.34萬平方米，按照2.2的容積率計算，計劃供應建面達223萬平方米。由此估算，杭州租賃用地的完成率約為69%，尚未達成供應規模指標。
1.2核心板塊優質宅地深度捆綁配建，西湖出讓地塊平均配租比高達11%（節選）
就涉租用地的區位分布來看，杭州市區中除臨安外，其余區域的出讓地塊大部分均有配建公租房要求，其中富陽、上城、濱江等區域出讓地塊更是全部要求配建公租房。
而就配租地塊平均配建比例來看，中心城區出讓地塊的配建要求整體相對較高。其中西湖出讓地塊的配建公租房占比高達11%，一二批次出讓地塊均要求10%及以上的公租房配建，僅第三批次出讓的小和山地鐵上蓋地塊的配建比例有所下降，但也是由于地塊本身性質復雜（為地鐵上蓋且住宅占比僅有53%）而調低了公租房占比。
1.3行業遇冷下配租宅地溢價率仍高于普通地塊，但核心區高要求地塊也遭遇流拍（節選）
從上節可以看出，配租宅地往往位于中心城區及郊區的熱點片區，而普通商品住宅用地則大多位于臨安等遠郊片區或為土地性質較為復雜的宅地，房企拿地意愿不高。因此，從成交溢價率來看，配租宅地的平均成交溢價率往往也高于普通商品住宅地塊，即使在熱度明顯下降的第二批亦是如此。
需要注意的是，盡管配租宅地往往區位比較優越，但當行業整體資金環境趨緊時，出讓條件較高的配租宅地也往往更容易遭遇流拍。對比杭州第二批集中出讓地塊的條件來看，流拍地塊的配建公租房平均比例達10.4%，超過成交地塊的1.6個百分點。除此之外，這些流拍地塊的出讓門檻也十分高。詳細來看，杭州第二批集中供地撤牌及流拍的17幅地塊中有10幅為首批競品質試點地塊，這些地塊雖均為區域內核心優質用地，但要求全部現房銷售，并且9幅地還有5%及以上比例的公租房配建要求，如西湖區三墩單元XH030a3-16地塊的公租房配建比例22%，項目可售貨值大幅減少，盈余空間也十分稀薄。
1.4純租地塊基本由本地國投托底，市場遇冷下本土房企成配租地塊拿地主力（節選）
拿地企業方面。同其它城市一樣，杭州成交的純租賃住宅用地也全部由本地國企包攬，基本不見規模房企的身影。
對于配租地塊。由于杭州核心片區出讓宅地要求配建租賃用地是常規操作，因此在行業流動性寬松時期，規模房企對于此類地塊競拍未有太大阻力，如第一批次杭州成交配租地塊中民企的占比高達89%，顯著高于普通宅地中民企的比例。不過，隨著2021年下半年市場遇冷，房企現金流壓力倍增，企業對于配租地塊的拿地意愿明顯下降，尤其是素質一般的地塊，多由國企競得或慘遭流拍。
2、青島：劃撥模式減輕拿地負擔，市場寒意下發展進度仍不及預期
2.1租賃用地主要依靠劃撥供應，三批次供應建面不及計劃四成 （略）
2.2市場遇冷下配租地塊更易流拍，高門檻亦是導致青島配租地流拍的主因之一 （略）
2.3黃島區為租賃住房用地供應主力，中心城區地塊租賃占比更高（略）
2.4民企對配租地塊抗性不強，三輪市場遇冷、政府平臺托底高比例配租地塊（略）
04 22年租賃用地供應規模有增無減保供應下土地出讓門檻或進一步放低
“十四五”以來，“保租房”成為房地產市場發展的關鍵詞，相關支持政策頻頻出臺，加速推進了保障性租賃住房的發展。其中，在供應方面，住建部更是明確要求,新市民和青年人多、房價偏高或上漲壓力較大的城市,在“十四五”期間,新增保障性租賃住房占新增住房供應總量的比例應力爭達到30%以上，上海、廣州等一線城市比例都在40%以上；自然資源部也要求22個集中供地的城市單列租賃用地供應計劃，租賃用地的規模不應低于10%。
在此背景下，集中供地的22個城市商品住宅用地供應也發生了相應的變化：租賃住宅用地供應節奏明顯加快，商品住宅用地配建租賃住房成為多數城市的標配，尤其是熱點片區的優質宅地，配建租賃比例相對更高，極大壓縮了項目的可售貨值。但進入2021年下半年，市場熱度轉向，緊融資背景下房企拿地越發謹慎，底價成交與流拍現象頻繁出現，尤其是大比例配租宅地，或由地方平臺托底，或直接流拍。這也造成了大部分城市租賃用地供應首年完成率不及預期。
而2022年是完成十四五租賃計劃最關鍵的一年，40個城市計劃籌建租賃住宅套數較上年翻番。預計今年集中供地的重點城市涉租宅地供應量將會有增無減。不過，由于當前市場仍在修復期，為了完成供地計劃，各地土地出讓門檻也在進一步降低，主動向企業讓利。對于流動性較為充裕或有意增儲的企業而言，可重點把握上半年低風險地塊的拿地機會。
1、供地模式變化疊加下半年行業大環境轉冷，大多數城市首年完成率不及預期（略）
2、2022年任務占“十四五”總目標近四成，租賃房用地供應規模將大幅上升（略）
3、任務重壓下供地條件或進一步放寬，當前市場背景下低風險投資機會值得關注（略）
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