丁祖昱評樓市 作者：丁祖昱
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
在一系列調控政策加持之下，房地產行業(yè)初步建立穩(wěn)定局面。
數(shù)據(jù)顯示，1-8月全國房地產開發(fā)投資98060億元，同比增長10.9%，保持基本穩(wěn)定；新房銷售短期內面臨較大下行壓力，8月單月商品房銷售面積同比下降近16%，東部地區(qū)銷售增速出現(xiàn)回落。與此同時，施工和拿地雙雙再度降溫，其中新開工同比降17%至2019年以來月度最低。
01
銷售規(guī)模累計增速連續(xù)8個月回落
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示：1-8月，商品房銷售面積達到114193萬平方米，同比增長15.9%，相較于2019年同期增長12.1%，兩年平均增長5.9%；商品房銷售額119047億元，同比增長22.8%；比2019年1-8月增長24.8%，兩年平均增長11.7%。
值得注意的是，1-8月商品房銷售面積和銷售金額同比增速分別較1-7月收窄5.6、7.9個百分點，這已經(jīng)是連續(xù)第8個月增速回落。
單月來看，8月，全國新房銷售規(guī)模同、環(huán)比進一步回落，銷售面積和銷售金額分別為12545萬平方米和12617億元，環(huán)比分別下降4%和7%。銷售面積同比降幅擴大7個百分點至15.6%，較2019年同期也下降4%。
通過對比年內和歷年基數(shù)，8也新房銷售已出現(xiàn)明顯降溫，各地區(qū)市場表現(xiàn)均遭遇不同程度的遇冷，其中東部地區(qū)降溫尤為顯著。
1-8月，東、中、西部及東北地區(qū)商品房銷售金額較1-7月同比增速分別回落9、8.3、4.8和7.1個百分點。上半年樓市表現(xiàn)尤為亮眼的東部地區(qū)銷售增速回撤幅度最大。主要原因在于，二季度以來信貸政策、調控政策的收緊使得新房市場部分不合理需求得到抑制；部分房企“以價換量”使得觀望情緒蔓延，延緩了剛性需求的釋放。此外以一線及核心二線為首出臺的二手房市場指導價政策，二手房市場的消極壓力傳導至新房市場。政策等一系列因素的影響將在三季度陸續(xù)顯現(xiàn)于樓市。
全國月度商品房銷售面積、銷售金額及其同比走勢（單位：萬平方米、億元）
數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局
02
新房房價漲幅收窄，二手房房價環(huán)比全線下降
受部分城市在售項目“以價換量”影響，8月商品房銷售均價環(huán)比降3%至10057元/平方米。
整體房價漲幅控制卓有成效，各能級一二手房價同比及環(huán)比漲幅均出現(xiàn)回落。其中，各線城市二手房銷售價格下跌最為顯著，環(huán)比漲幅回落和繼續(xù)下降，這意味著，熱點城市二手房指導價格政策的調控效果初步顯現(xiàn)。
從全國70個大中城市商品住宅銷售價格來看，8月份，一、二、三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.3%、0.2%和持平，漲幅比上月分別回落0.1、0.2個百分點。一、二、三線城市二手住宅銷售價格分別環(huán)比上漲0.2%、環(huán)比上漲0.2%、環(huán)比下降0.1%，其中，一線城市中深圳環(huán)比下降0.4%，連續(xù)4個月下降；三線城市二手房價格連續(xù)兩個月下降。
從房價漲跌城市數(shù)量來看，8月份70大中城市中有46城新建商品住宅價格環(huán)比上漲，較7月減少5城。二手住宅方面，8月上漲城市27個，下跌城市34個，并創(chuàng)下2015年4月來除了疫情影響的2020年2月，二手房下跌城市首次超過上漲城市數(shù)量。
2019年1月以來70城及各能級城市新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比走勢
數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局
2019年1月以來70城及各能級城市二手商品住宅價格指數(shù)同比走勢
數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局
03
8月新開工同比降17%，創(chuàng)近三年新低
房企審慎態(tài)度下新開工大幅減緩。
數(shù)據(jù)顯示，1-8月，房屋新開工面積135502萬平方米，下降3.2%，較1-7月降幅擴大2.3個百分點。受此影響，1-8月房屋施工面積同比增速再度收窄0.6個百分點至8.4%。
與此同時，單月新開工規(guī)模降至疫后最低。8月全國房企房屋新開工面積16554萬平方米，環(huán)比降6%；較2020年和2019年同期分別下降16.8%和14.7%，是2019年以來月度最低值。
實際上，隨著融資借款的收緊和銷售回款的降速，房企本年到位資金累計增速已連續(xù)8個月回落，加之各地區(qū)新房銷售表現(xiàn)遇冷，審慎預期之下，房企進一步減緩項目新開速度和施工強度。
房地產開發(fā)企業(yè)新開工面積月度走勢（單位：萬平方米）
數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局
房地產開發(fā)企業(yè)施工面積月度走勢（單位：萬平方米）
房企拿地積極性有所減弱，土地購置面積和成交價款繼續(xù)走低。
1-8月，房地產開發(fā)企業(yè)土地購置面積10733萬平方米，同比下降10.2%；土地成交價款6647億元，下降6.2%；二者較1-7月降幅分別擴大0.9和1.4個百分點。8月受到多城二輪集中供地規(guī)則調整，一二線城市土拍量價均延續(xù)低位運行。同時受土地側調控進一步深入影響，熱點三四線城市8月土拍降溫明顯，如嘉興最近一輪土拍過半數(shù)地塊未達熔斷階段即成交，3宗宅地更是底價成交。
全國房地產開發(fā)企業(yè)土地購置面積和土地成交價款增速
數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局
04
開發(fā)投資額大概率進入負增長區(qū)間
1-8月，全國房地產開發(fā)投資98060億元，較2020年和2019年分別增長10.9%和15.9%；兩年增速漲幅較1-7月分別再度收窄1.8和0.62個百分點。
8月單月完成開發(fā)投資額13165億元，環(huán)比增3.5%；同比僅微增0.3%，漲幅較7月收窄1.1個百分點，9月大概率將由增轉跌進入負增長區(qū)間。
單月及累計投資規(guī)模增速雙雙收窄主要因是以施工和拿地為主的建安投資和土拓投資對整體規(guī)模的支撐進一步失力。
但值得一提的是，房屋竣工面積成為開發(fā)投資額一大支撐亮點。
8月全國房企房屋竣工面積4957萬平方米，同比增速和累計同比增速雙雙增長至26%和28%。一方面“交付大年”下房企具備剛性壓力，另一方面提速已售項目竣工可盤活預售資金監(jiān)管賬戶內資金。因此房屋竣工面積持續(xù)發(fā)力，支撐8月整體投資規(guī)模環(huán)比小增。
全國房地產開發(fā)投資額月度走勢（單位：億元）
數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局
房地產開發(fā)企業(yè)竣工面積月度走勢（單位：萬平方米）
隨著信貸、融資、土地等各方面調控的推進，不合理購房需求得到較好抑制，短期來看樓市面臨一定下行壓力。“金九銀十”傳統(tǒng)銷售旺季表現(xiàn)預計不及往年。考慮到剛需逐步釋放，多主體供應和多渠道保障之下，中長期樓市規(guī)模將向好發(fā)展。
房企投資方面整體拿地情緒將更加理性冷靜，隨著土地市場供給側調控進一步深入，多個重點城市調整并升級了二輪集中土拍規(guī)則，熱點三四線城市也紛紛跟進，加強對地價、溢價率的管控。調整后多城宅地重新入市，屆時土地購置面積將重新成為開發(fā)投資額的有力支撐。
受短期新房銷售及房企到位資金有限的影響，四季度房企對項目新開工將繼續(xù)保持謹慎態(tài)度，減緩開工進度和降低施工強度將成為更多房企的選擇。但“交付大年”和資金回款壓力下，項目竣工面積將持續(xù)發(fā)力，并延續(xù)當前增速歷史高位水平。
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