任博宏觀倫道 作者：毛小柒
來源：濤動宏觀（ID：jinrongjianghu123123）
目前來看，在“三線四檔”、“房地產貸款集中度”、“嚴查經營貸和消費貸違規流入房地產”、“集中土地出讓”等政策之外，對房地產市場的整頓正不斷加強，房地產領域的融資環境預計還將持續收緊、頭部較為激進的地產企業和流動性壓力較大的中小房企業的風險可能會不斷暴露。
一、住建部等8部門發文：力爭用3年左右時間，實現房地產秩序明顯好轉
2021年7月23日，住建部、發改委、公安部、自然資源部、稅務總局、市場監管總局、銀保監會和國家網信辦等8部門聯合發布的《關于持續整治房地產市場秩序的通知》（建房（2021）55號）（以下稱55號文）明確提出“力爭用3年左右時間，實現房地產市場秩序明顯好轉”，這應是一個比較明確的信號，即未來三年，房地產市場的政策環境都不會有明顯放松的跡象。
二、住建部與央行昨晚紛紛發話
雖然55號文的8部門沒有央行，但央行在構建房地產金融管理機制方面無疑是不可或缺的，特別是去年8月份提及的“三道紅線”和12月份提及的“貸款集中度”政策，影響較為深遠。
（一）實際上，2021年7月22日晚間的東方時空專門采訪了住建部房地產市場監管司司長張其光和央行金融市場司司長鄒瀾，有透露出一些信號。例如，張其光司長表示“強化省級政府的監督指導責任，對調控工作不力、房價上漲過快的城市要堅決予以問責”。再比如，鄒瀾司長表示“‘三線四檔’規則試點房地產企業核心經營財務指標明顯改善，銀行業金融機構房地產貸款、個人住房貸款集中度穩步降低，下一步將繼續圍繞穩地價、穩房價、穩預期目標，持續完善房地產金融管理長效機制”。
（二）此外，張其光司長還表示“加強住房、土地和金融信貸的政策協調……在土地端，著力建立房地聯動機制，推廣北京市的做法，限房價、控地價、提品質，建立購地企業資格審查制度，建立購地資金審查和清退機制”。
這意味著后續對地產企業的名單制管理和資金來源審查將會變得非常嚴格，后面房地產市場的政策思路將會從目前的“一城一策”向“一地一策”和“一企一策”轉變，即所謂的貼身式監管。
三、住建部等8部門的55號文要點全面梳理
通過梳理55號文，發現整治要點大致如下：
（一）重點整治房地產開發、房屋買賣、住房租賃、物業服務等四大領域人民群眾反映強烈、社會關注度高的突出問題，加大整治力度，堅持群眾參與（可以舉報投訴）、綜合整治（各部門聯網合力），定期公布整治工作階段性成果。
（二）因城施策突出整治重點，在上述四大領域抓整治要點，如嚴查地產開始企業違法違規開工建設、延期交付、房屋質量問題、捂盤惜售、挪用交易監管資金、違規收取預付款和茶水費等費用、違規開展住房租賃消費貸款業務、未按規定辦理租金監管和資金歸集等。
（三）持續加大懲處力度，大致如下：
1、對本行政區域內違法違規的房地產開發企業、中介機構、住房租賃企業、物業服務企業、金融機構、網絡媒體及從業人員，依法依規采取警示約談、停業整頓、吊銷營業執照和資質資格證書等措施，并予以公開曝光；
2、對逾期不能償還債務、大規模延期交房、負面輿情較多等存在重大經營風險的企業，實施重點監管，提升風險防范化解能力。可以看出這里需要謹防負面輿情的房地產企業及相關中介服務類企業，如近期輿情頻出的恒大等。
（四）對房地產市場的整治不是一住建部一個部門的事情，各部門有明確分工，如自然資源部門負責查處未依法依規取得土地即開工等問題、稅務部門負責查處非法規避房屋交易稅費行為、金融監管部門負責查處信貸資金違規流入房地產市場等問題。
（五）省級住建部門每季度向住建部報送工作進展情況，住建部每半年對各地工作進展情況進行通報。
四、政策層面較為推崇長沙與北京兩地的做法
55號文之外，住建部之前還特別指出“北京、長沙等城市的大膽探索，總結出一系列成功的經驗”。因此這兩個地方的房地產政策值得關注。具體看，
（一）2016年11月25日，長沙市出臺房地產市場調控的七條措施，即嚴格房價審查、嚴控預售網簽、開展重點稽查、強化資金監管、抑制投機炒房、增加有效供應以及曝光不良企業等，并由市住建委和市發改委等聯合成立檢查組，對全市批準預售的房地產開發項目及所有房地產中介機構進行全面檢查。隨后2017年3月長沙公布318新政、2017年5月公布520新政、2017年9月公布923新政、2018年6月公布625新政，政策發布頻率頻繁、調控尺度不斷趨嚴（如限售時間大幅延長、相關交易稅率大幅提升等），取得了較好成效。
（二）2018年7月8日，北京市住建委發布《關于進一步規范新建商品住房銷售行為的通知》（征求意見稿），以規范商品房銷售市場。同時在今年上半年的集中供地環節中，北京還對30宗集中出讓的土地均設置了價格上限，實行“一地一策”制度，即當競價超過上限時不再接受更高報價，競拍會最終進入“高標準商品住宅投標程序”，即熱門地塊歸屬問題，需根據各家房企遞交高標準建設方案來確定。
除以上地方外，成都等地已經明確對“三道紅線”的重點地產企業實施名單制管理，而其它一些地區還對地產企業的資金歸集以及住房租賃資金監管提出了更嚴格的要求。例如，2021年7月21深圳住房和建設局在《關于開展住房租賃資金監管的通知》的基礎上發布《深圳市住房租賃資金監管操作指南》，要求“監管銀行應當在收到市租賃平臺推送的住房租賃交易信息后1個工作日內，對專戶入賬資金進行識別，區分租金、押金及其他資金的數額”。
再比如，2021年7月19日，邵陽市住建局發布通知稱“因監管金額與實際銷售金額不符，存在賬外收存和使用預售資金及蓄意逃避監管行為，暫停了未來城項目和華府項目的網簽交易”等等，目前已經恢復。
五、《關于加快發展保障性租賃住房的意見》要點梳理
2021年7月2日國務院印發的《關于加快發展保障性租賃住房的意見》（國辦發〔2021〕22號）則進一步明確提出要加快發展保障性租賃住房，致力于解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，要點如下：
（一）進一步完善土地支持政策
1、人口凈流入的大城市和省級人民政府確定的城市（這些和958號文的規定相一致），可探索利用集體經營性建設用地建設保障性租賃住房；
2、允許利用企事業單位（含高校醫院等）自有土地建設保障性租賃住房，變更土地用途，不補繳土地價款；
3、可將產業園區配套用地面積占比上限由7%提高到15%，提高部分主要用于建設宿舍型保障性租賃住房；
4、允許將商辦、旅館、廠房、倉儲等非居住存量房屋改建為保障性租賃住房，不變更土地使用性質，不補繳土地價款。
（二）簡化審批流程，即利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設保障性租賃住房，可由市縣人民政府組織有關部門聯合審查建設方案，出具保障性租賃住房項目認定書后，由相關部門辦理立項、用地、規劃、施工、消防等手續。
（三）中央對符合規定的保障性租賃住房建設任務予以補助。
（四）利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項目認定書后，比照適用住房租賃增值稅、房產稅等稅收優惠政策，用水、用電、用氣價格按照居民標準執行。2021年6月18日的國務院常務會議亦明確自2021年10月1日起，住房租賃企業向個人出租住房適用簡易計稅方法，按照5%的征收率減按1.50%繳納增值稅，對企事業單位等向個人、專業化規模化住房租賃企業出租住房的，減按4%的稅率征收房產稅。
（五）支持銀行業金融機構以市場化方式向保障性租賃住房自持主體提供長期貸款（如政策性銀行提供的），在實施房地產信貸管理時予以差別化對待。這一規定在地產新政威力日顯的背景下，對金融機構而言顯得格外重要。
可以預見的是，除保障租賃住房可能是房地產市場唯一能夠獲利政策層面眷顧的領域，而住建部住房保障司司長曹金彪亦表示“‘十四五’期間，新增保障性租賃住房占新增住房供應總量的比例應力爭達到30%以上”（目前上海和廣州提出的占比分別為40%和45%）。
綜上來看，前期地產行情過熱以及加強信貸投向引導是房地產市場政策層面持續趨嚴的最主要原因，即地產新政的出發點是為了提升地產調控政策效果、避免地產領域擠占實體經濟信貸資源以及建立房地產長效機制。目前的政策背景下，地產開發商、中介商及購房者的資金監管將會顯著趨嚴，我們判斷后續一些較為激進的頭部開發商和承受能力較弱的中小開發商將會面臨更大的壓力，這些企業存在較大的經營風險。而55號文亦特別提出“對逾期不能償還債務、大規模延期交房、負面輿情較多等存在重大經營風險的企業，實施重點監管”，這是不是有所指？
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原標題： 房地產市場再迎重磅政策
