觀點 作者：觀點地產(chǎn)新媒體
來源：觀點（ID：guandianweixin）
欲攻城，先攻心。
觀點地產(chǎn)網(wǎng) 2007年，富力、合景46億聯(lián)手中標獵德地塊，并引入新鴻基共同開發(fā)，如今，這個片區(qū)是珠江新城的天匯廣場，是CBD行宮“天鑾”，更是廣州舊改的“獵德傳奇”。
本地消息顯示，10月28日，廣州市天河區(qū)珠吉街吉山村全面改造項目正式表決，確定富力地產(chǎn)與合景泰富聯(lián)合體成為項目合作企業(yè)。
事實上，在土地日益稀缺的房地產(chǎn)下半場，城市更新被視作未來的巨大風(fēng)口，越來越多的房企參與其中。但面對高成本、高投入的舊改項目，即便是舊改巨頭也無法有十足的把握單打獨斗。
據(jù)悉，吉山村是廣州天河區(qū)第五條啟動改造的舊村，排在獵德村、林和村、潭村和冼村之后，項目改造投資估算（改造總成本）約為206億元。
富力迂回拿地
“招拍掛方面接下來會放慢一點”，在2020年的中期業(yè)績會上，其聯(lián)席主席李思廉曾提到，富力地產(chǎn)對買地依舊保持審慎的態(tài)度。
雖然富力放緩了公開拿地的步伐，但這家企業(yè)卻不斷在城市更新領(lǐng)域發(fā)力。10月28日本地消息，富力地產(chǎn)與合景泰富聯(lián)手拿下廣州天河吉山村舊改項目。
吉山村屬珠吉街道，位于天河區(qū)東部、緊鄰天河智谷，周邊廣園快速、珠吉路、科林路等交通要道貫穿，改造項目總用地面積一共134.76公頃，改造范圍總建筑面積219.45萬平方米，此次項目將采用全面改造方式。
分析人士告訴我們，吉山村地理位置十分優(yōu)越，距離珠江新城16公里，離科學(xué)城8公里，周邊的教育、醫(yī)療、交通等配套條件比較完善，所以能夠受到房企們的青睞。
與此同時，天河區(qū)是廣州的經(jīng)濟中心，這個寸土寸金的地區(qū)更為吉山村改造項目鍍了一層金。
據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體獲悉，富力早在很久之前就開始接觸吉山村，今年年初，合景的身影也時常顯現(xiàn)其中。
最早是在2018年初，有消息指出，富力地產(chǎn)將征收天河吉山村進行舊村改造。隨后，2019年，富力足球培訓(xùn)基地對吉山小學(xué)進行開放，吉山聯(lián)社黨員和股東代表參觀富力筆村舊改項目......2020年3月，富力、合景更是在村內(nèi)向村民派發(fā)防疫物資。
欲攻城，先攻心。
作為廣州本地的舊改大戶，富力地產(chǎn)深知舊改路漫漫，并非一蹴而就，而這種前期介入的方式，也為其最后拿下舊改項目提供了先發(fā)優(yōu)勢。
事實上，富力地產(chǎn)總是偏愛城市更新。
和競爭激烈的招拍掛拿地相比，通過舊改能夠以更低的價格獲取大量的土地儲備，從而保證更高的利潤率，或許這也是富力偏愛的原因。
今年以來，富力先后奪得廣州番禺石壁村、南沙大同村、海珠赤沙村、花都田美村等舊改項目，除此之外，有消息稱，富力地產(chǎn)近期亦介入了廣州越秀區(qū)農(nóng)林村的舊改項目。
數(shù)據(jù)顯示，截至目前，富力在全國有80多個項目處于城市更新的不同階段，其中，92%位于一線及二線城市，以及54%位于粵港澳大灣區(qū)。其中，廣州、太原、西安是富力舊改版圖中最重點的三個城市。
轉(zhuǎn)化方面，上半年富力將3個項目（相等于建筑面積129萬平方米）轉(zhuǎn)化為460億元的可售資源。而未來十八個月，富力則希望能轉(zhuǎn)化900萬平方米的舊改，以產(chǎn)生2000億元的潛在可售資源。
2019年，被稱為羊城“舊改元年”，廣州的舊改工程全面拉開。到了2020年，廣州舊改的腳步?jīng)]有停滯，今年以來，廣州至少有35條村完成舊改合作企業(yè)或合作意向企業(yè)的招標。
但在舊村改造明顯提速的當(dāng)下，廣州的舊改模式似乎也迎來了新的變動。分析人士告訴我們，前期介入與聯(lián)合開發(fā)的情況越來越多。
以本次舊改為例，富力聯(lián)手合景泰富共同開發(fā)吉山村舊改。而此前，富力跟進海珠區(qū)赤沙舊改長達10余年，卻在今年年中拉來保利共同介入。
更早的時候，融創(chuàng)聯(lián)合中鼎拿下金星村舊改，升龍聯(lián)合方圓拿下沙溪村舊改，卓越聯(lián)手華潤拿下蘆灣村舊改......
“房企聯(lián)合參與舊改的情況并不罕見，特別是這兩年，這個趨勢更加明顯”，分析人士提到，兩家或多家房企共同參與舊改，不僅能夠有效規(guī)避項目投標期間的“價格戰(zhàn)”，還能共同承擔(dān)后續(xù)推薦期間的資金風(fēng)險。
事實上，舊改項目通常存在體量大、資金前期投入大、周期長等特點，因此，即便是經(jīng)驗豐富的舊改巨頭，在遇到重點項目時，都會選擇合作開發(fā)的方式進行。
除此之外，由于各個區(qū)域的特殊性，“過江龍”也往往會和本土房企聯(lián)手介入舊改當(dāng)中，借助本土房企對市場的熟悉度、政府關(guān)系等等，從而實現(xiàn)資源的互補。
除了聯(lián)合開發(fā)，，越來越多房企都通過成為前期服務(wù)商的形式，提前介入舊村改造。如富力提前介入吉山村，如升龍和科學(xué)城集團簽約成為黃埔茅崗村的前期服務(wù)商。
根據(jù)廣州目前的更新政策，在舊改的過程中，只有成為合作意向企業(yè)或者合作企業(yè)，開發(fā)商才能正式介入舊改流程，但在實際操作過程中，前期介入、提前鎖定舊改的情況十分普遍。
分析人士認為，從啟動舊改到掛牌招商，中間還有很多前期工作，比如更新意愿征集、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查等等，這些工作，村集體或鎮(zhèn)街又無法完全承擔(dān)，于是就有了前期服務(wù)商的出現(xiàn)。
對前期服務(wù)商而言，其任務(wù)在于摸查基本情況，了解改造意愿，制定計劃、規(guī)劃，讓村民認可方案，這也令提前介入的企業(yè)更具備優(yōu)勢。
提前鎖定、聯(lián)合參與......隨著城市進程的發(fā)展，地產(chǎn)企業(yè)也不斷在探尋新的破局方式。而富力與合景作為舊改新局的“探路人”，能否依靠這種模式重現(xiàn)獵德佳話，值得期待。
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