萬達“從黑走到白”

作者：地產三哥

來源：地產三哥（ID：dichansange）

“五年，你知道這五年我是怎么過來的嗎？”

一、凱德重組、萬達剝離

3月29日下午，萬達商管集團與珠海市政府簽署協議，將重組后的萬達輕資產商管公司落戶珠海橫琴，同時珠海國資委出資30億戰投入股萬達輕資產商管公司，珠海市主要領導和萬達集團董事長王健林出席簽約儀式。

落戶珠海橫琴新區的萬達輕資產商管公司，是萬達商管的全資子公司。萬達輕資產商管公司不持有物業，全面負責已開業的368個萬達廣場、在建的155個萬達廣場以及今后發展的所有萬達廣場的運營管理。

此前一周，2021年3月24日，萬達官網發布聲明：撤回萬達商業A股IPO申請，重組萬達商業，盡快實現輕資產的境外上市。

路徑清晰：重資產的歸屬于重資產，輕資產剝離單獨上市。

幾乎就在同時，新加坡凱德集團也在這么做。

3月22日，凱德集團宣布，將與凱騰控股*一起，對凱德集團的輕重資產業務進行重組：

a)實施集團業務重組建議，將凱德集團旗下的投資管理平臺和旅宿業務整合為“凱德投資管理（CLIM）”，該公司將在新加坡證券交易所上市；以及

b)將集團的房地產開發業務私有化，并在該計劃實施完成后，由凱騰控股所持有。

同樣的，凱德集團進行輕重資產剝離重組，負責投資管理和商業地產運營業務的集中到“凱德投資管理”旗下，尋求在新加坡上市；房地產開發塊私有化，由凱騰控股持有。

按照凱德集團官網消息，重組之后，凱德投資管理所管理的資產規模約為1150億新元，折合人民幣5380億元。

這些資產包括：凱德集團旗下的6支上市房地產投資信托基金和商業信托、凱德集團所管理20支私募基金的股權，以及價值超過101億新元的優質“營收型物業”。

被大股東凱騰公司私有化的是資本密集型的房地產開發業務，這一版塊通過孵化項目儲備，“繼續支持凱德投資管理的發展”。

此次重組計劃進一步將輕重資產進行剝離，輕資產定位于資本高效和規模擴張、同時增加管理費用收益。

“兩家實體公司將具有巨大的跨平臺協同效應和互補優勢，以抓住市場增長機遇。”凱騰控股有限公司主席黃根成表示。

過去幾年，凱德集團從以傳統開發業務為主轉變為輕資產和費用收益為主。

萬達也在走這條路，2019年末，萬達商管已經全面剝離房地產開發業務。所不同的是，萬達商管的重資產并沒有像凱德那樣很早就開始證券化。

凱德集團于2002年推出新加坡首支上市房地產投資信托基金，發展至今，集團旗下的房地產投資信托基金和商業信托有：凱德綜合商業信托、騰飛房產投資信托、雅詩閣公寓信托、凱德中國信托、騰飛印度信托和凱德商用馬來西亞信托。

二、剝離與重組：新常態下的回報率與確定性

將房地產開發業務私有化，是因為這一版塊“存在較長的培育期，房地產開發業務的價值在公開市場未能得到充分體現。”凱德集團CEO李志勤說。

簡單地說，房地產開發業務的回報低了、風險高了。

隨著中國內房地產開發業務的見頂，“為了做出更適當的風險-回報決策，以投入具有吸引力但培育時間較長的項目”，2013年開始就將中國和新加坡置于平行核心地位的凱德集團期望通過業務重組，主動適應這種變化。

“穩房價、穩地價、穩預期”的調控主基調下，開發企業必須降負債、降杠桿、降周轉，這讓房地產開發的投資回報率不再那么吸引人。

三哥愚見：背靠淡馬錫的凱德集團并不差錢，它只是從回報率和確定性的角度主動做出了這樣的戰略調整。

和凱德置地一樣，萬達這也是第二次“剝離”了，這一次是商業地產板塊內部的輕重資產剝離。一年之前，它已經完成了房地產開發和商業運營的剝離，商管的歸商管，地產的歸地產。

萬達曾經走過的第一步，國內商業地產另一巨頭紅星麥凱龍前天終于也開始走了，原因也許不同，但現象類似，也是對資本密集型的房地產開發業務平臺的某種程度的“重組”。

3月28日，紅星美凱龍旗下“紅星地產”宣布與遠洋集團（03377.HK）旗下投資和管理平臺“遠洋資本”簽署戰略合作協議。

根據協議，紅星地產將引入遠洋資本作為戰略投資者，交易完成后，遠洋資本將獲得紅星地產18%的股權，股權轉讓對價為人民幣10.3億。

紅星地產是紅旗美凱龍旗下負責房地產開發業務的，去年全年操盤金額480.6億元，面積490.1萬平米,從銷售單價未破萬來看，區位是比較典型的三四線。

遠洋集團是混合所有制背景，融資利率低，資本渠道充裕。2020年，遠洋集團的融資成本5.1%，利息收入就達到了24億元。

用更長時間、更低成本的資金，才能緩解房地產開發業務高杠桿、高負債下的風險和焦慮。

對紅星美凱龍來說，商業運營是核心，在地產業務不能輸血甚至虧血的情況下，把這個雞肋扔掉，是個最佳選擇。

而對遠洋來說，它有便宜的錢，所以才有可能能撿到便宜貨。

同樣的，也是因為兩者對于回報率和確定性的不同標準。

2020克爾瑞銷售榜單上紅星地產排名66，操盤單價9800元/平米，這樣的排名、這樣的城市能級，主動做出這樣的選擇，對紅星美凱龍來說，應該是一件好事情。

輕重剝離是新常態下的常態，結果是一定的。無非是自己主動剝離、還是被別人整合的差異。

三哥又要愚見了：對于沒有核心競爭力的地產開發業務板塊，這樣的重組或者剝離動作，做的越早越好。

三、萬達商管：資產證券化才是最終目的

推測一下萬達商管接下來的步驟：第一步輕重剝離，第二步輕資產上市，第三步，重資產證券化。

第二步承前啟后，萬達商管正在做。

第三步是重頭戲，也就是REITs。

所謂REITs，簡而言之就是把商業、酒店、寫字樓等運營類資產證券化，由市場上的投資者認購，同時資產委托資產管理公司管理，投資者每年獲得穩定的收益。

以凱德集團旗下凱德商用新加坡信托Capitaland Mall Trust (CMLT)為例，截止2021年3月29日，市凈率1.07倍，股息率4.04%（年化）。

這正是凱德從2002年以來做的一件事，也正是萬達商管接下來想要做的事情。

同比凱德旗下的凱德新加坡商業信托的數據，可以看出來萬達商管的運營質量優秀：

萬達商管的股東背景和財務資源也足夠，輕重分離的工作做起來應該比較從容。

假如萬達商管自持資產全部證券化，規模和凱德投資管理旗下管理資產總額不相上下。

這樣的萬達商管，如果發行Reits，假如你是投資者，會不會很期待呢？

最后

1998年，作為甲A冠軍的大連萬達第二年主動退出了中國足球。2021年，中超冠軍江蘇蘇寧在資金壓力下解散。

今天，萬達依然還搞足球、扶貧。

很多時候，王健林董事長的抉擇和行動總是快別人半步，從而也獲得了更多的主動權。這種決絕果斷、剛柔并濟的風格和他唱過的《假行僧》似乎吻合。

“我有這雙腳，我有這雙腿，我有這千山和萬水。我要這所有的所有，但不要恨和悔。”

3月26日，吉林省主要負責人會見了王健林董事長。

3月29日，在珠海市主要負責人和王董事長的見證下，萬達輕資產商管公司落戶落戶珠海橫琴新區。

就像《假行僧》唱的那樣:

“我要從南走到北，我還要從白走到黑。”

三月份，老王從北走到南。

這五年，萬達從黑走到白。

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。

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原標題： 萬達“從黑走到白”