克而瑞地產研究 作者：克而瑞研究中心
來源：克而瑞地產研究（ID:cricyjzx)
調研感受：
返鄉置業爽約，流量盤月均成交僅30套；
房價限跌最低85折，房企內卷式降價；
分銷成交占比最高90%，地王虧本銷售；
21年上半年頻出高價地，下半年城投托底。
01 城市稟賦：GDP全省排名第七城鎮居民收入全省第八，常住人口全省第十
揚州位于江蘇省中部、長江與京杭大運河交匯處，入圍長三角城市群，有著“中國運河第一城”的美譽。全市下轄邗江區、廣陵區、江都區3個市轄區和寶應1個縣，代管高郵、儀征2個縣級市。
2021年，揚州GDP6696億元，在江蘇省13個地級市排名第七位，同比增長7.4%。城鎮居民人均可支配收入50947元，在全省排名第八位，同比增長7.9%。2020年，揚州常住人口456萬人，在全省排名第十位，其中城鎮常住人口324萬人，城鎮化率71%。
02 房地產市場：21年9月市場轉冷新盤去化率低至18%返鄉置業爽約成交同比降48%
2021年1-7月，揚州房地產市場相較火爆，主城區商品住宅月均成交面積約27萬平方米。尤其是3月，成交面積多達43萬平方米，創2019年以來單月新高。8月，受疫情影響，揚州房地產市場陷入停擺。9月以來，揚州市場持續轉冷，成交大幅下滑，月均成交跌至11萬平方米，較1-7月月均下降59%。在售項目成交去化顯著放緩，新開盤項目平均去化率由43%跌至18%，流量盤月均成交20-30套，滯銷盤月均成交不足10套。
2022年2月，主城區并未出現明顯的返鄉置業潮，成交進一步下滑至9萬平方米，同比下降48%。
揚州主城區劃分為以下4個片區：西區被譽為“富人區”，其中京華城板塊市政配套最優質，也是購房首選片區，房價2.4萬元/平方米；西區新城為新興發展板塊，房價1.7萬元/平方米。東區土地出讓偏多，庫存明顯偏高，房價1.4-1.7萬萬元/平方米。南區乃是傳統的工業區，生態居住環境相對較差，房價1.4-1.5萬元/平方米。北區著重發展文旅產業，房價1.1萬元/平方米。
03 土地市場：20年誕生新地王樓板價超1.4萬/平 21年下半年地市轉折本土城投托底
2020年、2021年上半年揚州土拍市場異常火爆，地王樓板價超1.4萬元/平方米。例如2020年7月24日，頤居建設總價12.2億元競得廣陵區GZ210地塊，樓板價14250元/平方米，創全市新的單價地王，溢價率高達110%。
2021年下半年揚州地市轉折，本土城投恒通、華建和新能源頻頻托底拿地，新出讓地塊近乎全部底價成交。2022年，揚州市政府主動調降供地節奏，前兩月僅邗江區出讓一宗商住用地，由深物業集團底價摘得。企業對未來市場預期轉向悲觀，拿地態度愈加謹慎，普遍緩拿地甚至不拿地。
04 政策環境：房價限跌最低85折 商貸放款3-7天，30%銷售款存入監管賬戶
早在2017年，揚州落地限購、限售，市區范圍限購3套住房；在市區范圍戶籍居民家庭擁有第二套及以上住房、非市區范圍內戶籍居民家庭擁有第一套及以上住房，均限售3年。
政府私下設置“限跌令”，原則上折扣力度不能低于85折，否則不能網簽備案。但部分板塊適度突破“限跌令”，例如市場一片紅海的東南新城，11個項目在售，部分樓盤折扣最低75折。
商貸放款周期大都3-7天，公積金放貸約1個月。首套房首付30%，房貸利率下調至5.2%；二套房首付40%，房貸利率下調至5.4%。
2021年下半年，揚州加強預售資金監管，每棟樓備案時需向政府監管賬戶存入30%的銷售款，等到交房才能全額取出，其余銷售款則不必進入政府監管賬戶。
年前，為了便于企業支付工程款給農民工發工資，房企可以申請提取預售監管資金，但3月份需足額補繳同等金額的預售監管資金。
05 項目競爭：分銷成交占比最高90% 傭金最高6-7萬 房企內卷式降價高價地虧本銷售
隨著市場持續下行，分銷依賴度不斷上升，在售項目分銷成交占比最低30%，最高能達到90%，傭金比例在1.5%-3%之間，最高6-7萬元/套。
2021年下半年，房企開始打折降價，年底企業沖業績內卷式降價，多盤折扣最低85折，購房送物業費、送家電，總價優惠20萬元等，沒有最低只有更低。受此影響，市場形成房價下跌的一致預期，價格遂成為購房首要考慮因素。
高價地現已虧本銷售，部分地塊樓板價1.4萬元/平方米，項目售價1.9萬元/平方米，但成交去化仍一般。
萬科、本土房企新能源市場口碑較好，其余品牌房企無實質性差別，暴雷房企成客戶規避重點。
2021年下半年，恒大、奧園所開發的樓盤出現階段性停工，但隨著政府及時介入監管，目前已陸續復工，交付風險整體可控。
06 前景展望：短期市場繼續下行成交跌幅擴大 下半年市場有望復蘇成交將企穩回升
我們認為短期內揚州房地產市場依舊面臨較大的下行壓力，成交或將持續低位運行，且受去年同期極高基數影響，同比跌幅或將進一步擴大。房企打折降價常態化，但由于不少項目售價已接近成本線，部分項目更是虧本銷售，房價進一步下降空間著實有限。
近期，政策利好的暖風頻吹，有助于穩定并引導恢復市場信心。理想預期下，上半年南京、蘇州等省內二線城市市場或將率先回暖，下半年揚州市場有望輪動復蘇，屆時成交或將企穩回升，房價也將筑底企穩。
典型調研項目一：美的禹洲大河
▲美的禹洲大河案場圖
區位：邗江區
物業類型：高層、洋房和疊墅
主力戶型：105-210平方米三房、四房
首開時間：2020年12月
售價：高層1.7萬元/平方米、疊墅2.2萬元/平方米
項目點評：該項目是美的在2020年5月所拿地塊，樓板價8958元/平方米。后期引入禹洲共同開發，美的股權占比70%，主要負責開發及銷售，禹州股權占比30%，主要負責工程建設。
該項目售樓處打造別具特色，突顯江南園林風格，據悉耗資數千萬，在揚州實屬首屈一指。2021年上半年，該項目月均成交40-50套，但2021年9月以來月均成交跌至20-30套。
工作日日均到訪客戶不足10組，周末到訪十幾組，置業客群以本地地緣性及周邊鄉鎮客戶居多。相較而言，105平方米、119平方米的剛需戶型去化較好，剛需客群看房周期在2-3周。改善性客群觀望情緒濃重，大戶型產品去化不暢。
▲藍灣臻園案場圖
區位：邗江區
物業類型：高層
主力戶型：92、107平方米三房，117、127、132平方米四房
首開時間：2019年底
售價：1.7萬元/平方米
項目點評：該項目位于三灣風景區，乃是河南昌建在2019年9月所拿地塊，樓板價6271元/平方米，隨后引入金地、融創、恒通和景宇等多家房企共同開發。2019年底該項目首開，目前僅剩30多套住宅，97折后再減200-300元/平方米。2022年9月30號一期將交房，可謂是準現房銷售。
周均到訪客戶約40組，近兩周呈上升趨勢，分別到訪客戶74組和86組。置業客群以地緣性客戶居多，周邊鄉鎮成交占比30%-40%。2020年8月，該項目與本土中介悟空找房、金堂、中廣等合作，當月簽約傭金比例2%，次月簽約傭金1.4%，分銷成交占比約30%。
2021年上半年，該項目月均成交60套，下半年月均成交降至20多套。相較而言，剛需產品更易去化，92、107平方米三房更受市場歡迎。
▲招商云萃案場圖
區位：邗江區
物業類型：小高層、洋房
主力戶型：95、103、118平方米三房，136平方米四房
首開時間：2021年12月
售價：小高層1.27萬元/平方米、洋房1.42-1.55萬元/平方米
項目點評：該項目是招商在2021年4月所拿地塊，樓板價9233元/平方米。2021年底，該項目首開推售163套房源，售價1.27萬元/平方米，略低于市場預期。
該項目與58、中廣、卓杰等中介渠道合作，分銷傭金比例2%-3%，全民營銷獎勵1-1.5萬元/套。周均到訪客戶約40組，看房周期大都在2周左右，目前已去化40套。本地地緣性客戶成交占比50%，周邊鄉鎮成交占比30%。
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