觀點 作者：觀點新媒體
來源：觀點（ID:guandianweixin)
剛剛將旗下價值超740億元的資產擺上貨架，出險房企世茂集團繼續退出項目以自保。這次，該公司決定回吐過去幾年的收并購成果，宣布退出深圳橫崗四聯賢合村項目，并終止與前被收購方廣州粵泰集團的合作關系。
2月28日晚，廣州粵泰集團公告稱，控股子公司深圳市大新佳業投資發展有限公司、深圳市中浩豐投資發展有限公司，與世茂房地產簽訂的《股權轉讓暨合作開發協議書》被提前解除。
據此，世茂房地產旗下廈門翎澤退出深圳賢合舊改項目，該項目將由廣州粵泰集團主要負責開發。
深圳龍崗橫崗四聯賢合村舊改是世茂在2019年，從陷入困難的粵系開發商粵泰股份處收購而來。
粵泰股份在2018年開始頻繁被傳出債務危機，緊張的現金流令其經營無以為繼。翌年，在與北方信托談判合作融資未果后，粵泰選擇更為直接的出售變現。
當時，粵泰向世茂一口氣轉讓了5個“不良”項目，總對價合共63.97億元。資料顯示，除賢合村舊改外，涉及的項目還包括安徽淮南公園天鵝灣項目和洞山天鵝灣項目，以及廣州天鵝灣二期項目、廣州嘉盛項目。
資料顯示，橫崗四聯賢合村舊改項目占地面積14.59萬平方米，拆除用地面積12.23萬平方米，目標項目拆除范圍內永久建筑物現狀建筑面積約為31.01萬平方米，需拆除320棟房屋。以此計算，舊改后項目整體建面達百萬平方米體量。
項目早于2016年9月便被納入《2016年深圳市城市更新單元計劃第四批計劃》，但由于粵泰自身原因長期閑置。
根據《深圳市已批未建土地處置專項行動方案》，難以推進的賢合村舊改如果無外部資金注入提供活力，結果無外乎土地被依法無償收回，相關城市更新計劃中斷。
“粵泰集團如果在短期內不能承擔該項目，那么唯一保證項目繼續下去的方式，就是由有實力承擔項目的企業來接手。”世茂集團正是在此時介入。
回顧交易過程，世茂通過廈門翎澤企業管理有限公司出資3.5億元，獲取粵泰旗下項目公司中浩豐投資發展有限公司20%股權。雙方約定就項目進行合作開發。
通過這筆交易，世茂亦借道獲取其在深圳的首個住宅及城市更新項目。而此前，世茂在深圳主要開發建設有大量的商辦物業，包括前海中心、深港中心、坪山中心3座超300米的超高層地標性建筑。
按照當時消息披露，賢合村舊改項目在被世茂收購前，就已完成簽約175棟，拆除房屋主體63棟，拆除房屋門窗21棟。換句話說，簽約率已過半。到今年年初，據稱項目拆除已在尾聲中。但世茂似乎已難以繼續等下去。
“深圳賢合舊改項目未按《合作開發協議書》約定的舊改時間節點推進?！痹谧钚鹿嬷?，世茂以此為理由，與粵泰磋商退出該項目，并得到肯定的回復。
對此時的世茂而言，長時間積壓大量資金的舊改項目難以產生即時收入，后續卻仍要有所投入，放棄無疑最為明智。根據公告除3.5億元股權交易款項外，世茂2年多來對項目的投入為7847.76萬元，總合計4.28億元。
這部分資金將由粵泰方作為主債務人全部承擔，且必須在2022年12月31日前結清。
2019年意氣風發的世茂大概難以預料如今的結局。
63.97億元接盤粵泰5個項目，只是世茂這豐收一年的其中一單并購。調控政策帶來的資金鏈壓力將不少房企推上收并購的游戲桌。以世茂為代表之一的頭部房企抓住機遇，希望以較低價格吸納優質土儲。
單2019年內，世茂就先后完成對泰禾、粵泰、明發等民營房企多個項目的收購，交易代價高達200億元。同期，世茂通過收并購手段在深圳收獲65萬平方米土地。
觀點新媒體了解，在2019年中期業績會上，許世壇向投資者表示，年內公司在大灣區增加了近1000億元貨值，僅泰禾位于廣州增城的就有300多億。他形容與部分企業的交易最終“都沒溢價”，預計下半年收購機會“比上半年更多”，并提及經常有投行咨詢世茂何時再發債。
2020年，世茂與福晟集團達成協議，雙方設立由世茂作主導的合作平臺，主導后者旗下約4000億元項目資產。
不過操之過急的并購計劃往往帶來壞結果。2019-2020年的收并購大潮后，由于前期調研不足、后期跟進乏力等原因，帶來的各種資金、債權、法律問題在后來集中爆發。例如，世茂與福晟的“世紀并購案”，從目前看來就不算如意。
那么回歸到世茂接手的5個粵泰項目，深圳賢合村已宣布停擺，其余項目如今的狀況又如何？
資料顯示，其中淮南公園天鵝灣被收購后已更名世茂·公園城市，洞山天鵝灣項目則更名為世茂·觀天下。兩個項目現時進度正常，消息稱世茂·公園城市已經交付了1600多組業主，預計今年7月仍有部分樓棟建成落地。而世茂·觀天下則預計在今年上半年完成交付。
廣州天鵝灣二期項目更名為世茂·天鵝灣，項目繼承粵泰時代的高端定位，如今在售237-294平方米大平層豪宅，售價高達14萬/平方米。
廣州嘉盛項目原名為嘉盛大廈，據稱是商業辦公產品。世茂入場后重新定案為世茂天越，主打129-210平方米三至四房單位，2019年11月開盤目前售罄。
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