從黑馬到白馬陳昱含的中南故事（實錄）

作者：觀點地產新媒體

來源：觀點（ID：guandianweixin）

觀點地產網 2020年是陳昱含（Grace）走到前臺執掌中南建設的第一年。

職業經理人陳凱在年初突然離去并沒有給中南帶來太多困擾，二代掌門人陳昱含帶領下，這家2000億房企在與黑天鵝共舞下完成了改變。

2020年，中南建設實現營收786億元，同比增長9.4%；歸屬于上市公司股東的凈利潤70.8億元，同比增長70.0%；房地產開發業務與建筑業務繼續保持著7：3的收入占比。

4月27日，中南建設在線上進行2020年度業績發布會，董事長陳錦石、董事兼總經理陳昱含、副總經理兼財務總監辛琦以及董事會秘書梁潔出席。

經歷了去年兩場業績會后，陳昱含面對提問更加游刃有余，向投資者和市場傳達著她治下的中南建設有何不同。

“中南建設正在從一個成長性公司，轉變為一個穩定的企業，也就是從黑馬到白馬的過程，未來中南的好故事是從黑馬到白馬的奮斗史。”陳昱含說，“或早或晚，中南會達到5000億。”

對那些在過去幾年間增長快速的房企來說，2020年就像一道減速坡，仍在高喊規模唯一的房企都不約而同經歷著顛簸。

2020年，中南建設全年合同銷售金額2238.3億元，同比增長14.2%；合同銷售面積1685.3萬平方米，同比增長9.4%。面對去年訂下的2300億目標，公司失之交臂，而全年14.2%的增速也低于了此前預期。

“高增長的邏輯確實是不存在了。”陳昱含當家的第一年，中南建設從過去的快節奏轉入了穩發展的階段，不再把規模放在首要位置，“對于我們來說，放下速度一定會換來質量的提升”。

中南建設2020年房地產業務結算收入585.7億元，同比增長13.5%，完成竣工面積約1349萬平方米，同比增長42.6%；公司合并報表范圍內已售未結算資源1202.9億元，是同期結算收入的2.05倍。

由于竣工項目并表比例有所下降，中南建設的營收增長遠低于竣工面積，該部分收入都被計入了投資收益中，達到42.9億元，同比增長105.1%。

在多方因素疊加下，中南建設的房地產結算毛利率19.14%，同比增加1.21個百分點；整體權益凈利潤率9.00%，同比提升3.20個百分點；加權平均凈資產收益率28.18%，同比增加6.60個百分點。

另外兩組數據或許更能說明情況：公司管理費用率從兩年前的近6%下降至3.59%，從絕對值看，管理費用和財務費用均在2020年下降了超過10%。

中南建設的核心經營數據迎來了大幅提升，已經達到了行業平均以上的水準，不過毛利率的問題一直困擾著公司。

在行業毛利率整體面臨較大挑戰時，中南2020年毛利率增長至19.14%，屬于逆勢上揚。辛琦表示，公司整體毛利率上升和早兩三年的投資布局有很大關系，也跟公司近兩三年管理改善有關。

雖然有所上升，但19.14%的毛利率水平仍然屬于低位，距離行業平均線仍有差距。辛琦表示，未來行業毛利率逆勢往上走，國家相關政策和雙集中供地的影響下，毛利空間進一步是被壓縮的，而中南的出路是從自身出發，改善經營狀況，提升人均效能，有效管控費用，進一步降低融資成本，運營會成為很長一段時間的主旋律。

陳昱含在業績會上借用了羅振宇在跨年演講中的一句話：“規模是一切問題的解藥，規模也是問題的根源。”

規模影響的不只是利潤，在那個房地產的不可能三角模型中，還有一個財務。

2020年末，中南建設有息負債（含期末應付利息）799.0億元，有息負債中短期借款和一年內到期的非流動負債233.7億元，占全部有息負債的29.25%，較2019年末下降5.06個百分點。

陳昱含表示，中南建設是一家非債務型驅動的公司，追求穩定和確定性，在同等銷售規模的房企當中有息負債規模是最小的。

三條紅線方面，中南建設踩中一條為“黃檔”，其中現金短債比和凈負債率均在主動調節下符合了監管要求，只有較難調整的剔除預收賬款后資產負債率未能達標。

報告期末，中南建設現金余額328.6億元，相比2019年末增加29.3%，現金短債比1.41，扣除受限資金之后的現金短債比1.04。

值得注意的是，中南建設的凈負債率（有息負債減去現金與凈資產的比值）在2020年下降了71.12個百分點至97.27%，勉強回到了政策要求的100%以內。

中南建設雙向剔除預收賬款后的資產負債率為79.76%，較2019年末下降4.2個百分點，與政策規定的70%，仍有近10個點的差距。

陳昱含稱，從一開始的三線全踩到這次年報兩線變綠，在穩步推進過程中，剔除預收賬款后的資產負債率是行業內最難的一條，有信心最晚明年實現三線全綠。

首先，中南建設在增速上放緩，在土儲上采取一個平衡策略；其次，提升自身周轉效率，降低預收賬款，加快利潤釋放，提高股東權益。

此外，中南建設計劃增加一些并表合作項目的實收資本，增加少數股東權益。2020年，中南建設少數股東權益196.6億元，比年初增加265.2%。

但少數股東權益的變化引起了不小爭議，這個數字被不少投資者認為是房地產公司調節報表的關鍵。

對于是不是有一些名股實債變成少數股東權益，梁潔進行了否定，其解釋稱，少數股東權益增加一方面是并表合作項目注冊資本增加，另外也增加了并表非全資項目。

在過去3年，中南建設維持了正向的經營性現金流入，公司整體回款率85%，在土地端保持量入為出。

2020年，中南建設新增項目107個，項目規劃建筑面積合計1523萬平方米，新增貨值超過2250億，從商業、產城、文旅以及城市更新這四類新途徑取地的比例提升到27%。新增項目平均地價約5002元/平方米，較2019年有所下降。

截至2020年末，中南建設在建項目規劃建筑面積合計約3042萬平方米，未開工項目規劃建筑面積合計約1430萬平方米。

中南建設將維持聚焦長三角、珠三角和中西部核心城市的布局戰略，還是一二三四線的梯隊布局，一二線城市占比45%，三四線城市占比55%。

具體而言，中南建設會深耕已進入城市，不會用數量換取規模上的增長，還是在于加大市占率。目前，除了大本營南通外，其他城市沒有出現20%以上的市占率。

發布會上，陳錦石表示，中南建設在“十三五”取得了較快的發展，但“十四五”應該是更好的發展。相信新的團隊，新的規劃，新的戰略，新的思想，“十四五”要比“十三五”做的更好。

陳錦石很放心把工作交給了身旁的女兒：“年輕人一批一批開始涌現，我帶領的一幫老人會逐步逐步退下。這次首先把總裁交給陳昱含，通過在公司13年的經驗，她已經成熟了。”

不僅如此，“在十四五末，我們有針對性的把整個公司掌控權交給她，所以請投資者更有信心，對年輕人更看好。陳錦石感慨道，“我們也老了”。

中南建設在陳錦石的帶領下完成了做大的目標，陳昱含接棒以后，公司從做大到做強成為了共識。

“公司抓住了前面很好的時機，規模站在高位上。”陳昱含認為，未來中南的好故事也是從黑馬到白馬的奮斗史。

陳昱含的計劃主要有四點：首先，在規模與經營之間找到平衡；其次，卓越經營打造成中南的優勢競爭的標簽；第三，提升永續經營能力；第四，強化人才、職業經理人。

在陳昱含的介紹中，中南建設以穩增長、出利潤和優報表3個方面總結了2020年。換而言之，目前這個階段，對公司最重要的是利潤，其次是報表，最后才是增長。

對于中南建設而言，要思考怎么把白馬這個建立好，圍繞著在合理增速下，怎么去進行經營質量和增速之間的發展平衡。

2021年，中南建設理想銷售去化率約為70%以上，預計銷售規模能達到2500億左右，同比增幅10%左右，權益占比大約在65%左右。從投資角度來看，以三倍的獲地比為目標，全口徑拿地貨值2700億以上。

值得注意的是，陳昱含在會上首次提到了5000億的目標，不過她強調：“不是沖5000億，而是或早或晚會到五千億。未來的合理增速上，還是設置10%左右的復合增速。”

據觀點地產新媒體估算，倘若以理想中的10%增速測算，中南建設將在8年后達成5000億目標。

陳昱含用“越過山丘”比喻中南建設從做大轉向做強的過程，企業的每一個階段都有不同的山丘，在越過山丘之后，一定是另一座山丘。

以下為中南建設2020年業績發布會答問實錄：

現場提問：房地產行業政策越來越多，類似三條紅線、集中供地，站在目前這個環境之下，董事長對于中南建設有什么樣的戰略思考？希望中南建設發展成什么樣的公司？公司提到了或早或晚未來銷售會到5000億，想請教未來計劃怎么樣？是五年還是十年？公司毛利率在未來一兩年是什么走勢？

陳錦石：房地產從國家角度來講還是要求它理性回歸，不管怎么樣，從過去較長一段時間，各種調控雖然很多，但實際上還是屬于無序競爭，因為錢來的太容易了。我認為將來應該是有序競爭，回歸正常。

“十三五”時期，我們的發展增速在65%左右，下一步不再這么要求了，要走高質量，走品質地產，調整發展方式，總體還是要發展，總體還是要把房地產做好，要調整戰略，做品質地產。

陳昱含：目前核心底下，對中南來說抓住了前面很好的時機，規模站在高位上。未來核心導向總結了四個方面，一個方面是大概的圍繞著我們要從一個之前是成長性的公司，現在可能是一個穩定的，也就是從黑馬到白馬的過程，未來怎么去把白馬這個建立好。

在這個過程上，我們還是首先圍繞著在合理增速下，怎么去進行經營質量和增速之間的發展平衡。第二個核心是圍繞著卓越運營上將會打造成優勢的競爭標簽。第三個對中南來說也是在這個前提下，我們還是要去進行多元業務的協同。

中南是一個多元化的企業，我們有建筑和地產，供應鏈到上游，到現在有產業園區的管理，還有商業運營可以形成業務協同。

第四個圍繞著還是希望把人才護城河建立起來，我們還是要注重人效，也是給到更多的一些特別有能力的職業經理人更廣闊的發展空間，我們會進一步合并戰區，形成區域上的戰略縱深。

辛琦：2020年的毛利率，在很多頭部房企下降的同時，中南略有上升，這個也跟結轉的這些項目在早兩三年的投資布局有很大關系，也跟我們兩三年管理上的改善有很大關系。

從地產結利角度來講，更多傳導在此前投資質量的反映。

未來，我個人認為，行業的毛利率逆勢往上走，在我看是不太可能，因為國家相關政策對這個價格的管控是非常嚴格的，雙集中供地對于地價的影響，尤其在相對熱點的城市在我看來不會降熱度，很多中小開發商可能把所有子彈集中一地。

在價格封頂，地價可能還略有上漲的前提下，毛利空間進一步是被壓縮的。

對于我們來講，在打法上面，卓越運營會成為我們很長一段時間的主旋律，意味著速度上并不想降的太兇，從拿地到開盤，現金流回正的時間周期會堅持之前的打法。

整個行業的毛利率，我個人認為下降是不爭的事實。對于我們來講，改善經營狀況，提升人均效能，有效管控管理費用，持續不斷的改善報表質量，贏得更多金融機構的信任與支持，進一步降低融資成本是將來的道路。

現場提問：對今年市場形勢怎么看？在三道紅線方面，降負債有一些具體的舉措可以介紹一下嗎？

陳昱含：總體來看我覺得這是有利于優勢房企的，而且確實有利于房企這塊的集中度，無論是從品質上來講，還是從整個金融上來講都是一個穩定的發展，整體來看這是一個看的是向好的看法。

對中南來說，很早就是圍繞三道紅線一致的方向要求，因為我們追求穩定和確定性，中南是一家非債務性驅動的公司，我們在同等銷售規模的房企當中我們有息負債規模是最小的。整體來說，在去年的三道紅線出臺之前，管理團隊已經進一步在優化報表這塊的經營主張，也跟三道紅線的要求不謀而合。

在政策出臺之后，從一開始的三線全踩到這次年報兩線變綠，在穩步推進過程中，整個對未來這塊我們希望明年最晚，當然我們也會努力提前，最晚明年實現全綠，這個將對中南報表表現和經營發展有持續提升。

第三個，剔除預收賬款后的資產負債率這個是行業內最難的一條，這個會有以下措施。

第一，在合理增速上，大家會看到我們在增速上放慢下來，土儲上采取一個平衡的策略，控制負債的壓力。第二，堅定房住不炒的大基調，通過生產穩定提升自身周轉效率，降低預收賬款，加快利潤釋放，提高股東權益。第三，我們還會增加一些并表合作項目的實收資本，增加少數股東權益。第四，我們會有針對性的去對一些資產負債表這塊的控制。

現場提問：少數股東權益增加的原因是什么？增加少數股東權益中多少來自金融機構？

梁潔：一方面是并表合作項目注冊資本增加，另外也增加了并表非全資項目，這兩方面原因都是少數股東權益增加的原因。

至于有多少來自金融機構？我相信這位投資者關心的是不是有一些名股實債變成少數股東權益，實際上這個在審計師確認相關金融機構在階段性的通過持有股權，或者信用質押進行融資的，即使是有一些真實的股權投資，是按照真實項目權益回報獲取收益，實際上在會計師認定的時候都會把它認定為融資，我們這一類的不會增加少數股東權益。

現場提問：未來兩主兩輔的業務，收入結構是什么樣的？管理層提到讓建筑業務回饋開發業務，這塊對整體毛利率會有什么影響？

陳昱含：我們希望是協同業務，對內還是市場化的。

中南就像一個航空母艦，我們在行業內屬于領先地位，已經有一定的話語權，有一定的競爭力，這是對外界來講。

內部來說，還是市場化的原則，這也是使得我們更健康有序發展的核心原因，也使得中南特色在業務協同上以后能夠形成空間。

如果我們只是單純的從反饋業務來說，一定程度上把他們以后成長的翅膀給折掉了，這個理解上可能會有一些不太一樣。

第二，確實我們在自己內部業務上是有設這樣的比例關系，我們大概會設置不會突破25%的角度，現在大概是在19%左右的占比，整體來說我們是有一個相關的策略。

在這一點上，我們對于內部企業有更嚴格的要求，如果說他做好了，是可以給他一定份額的增長，如果沒做好，我們是要減這塊未來戰略集采度，總體來說還是希望有序競爭。

現場提問：三道紅線指標是以達標為目標，還是以各項指標即使達標仍要持續改善為目標？貸款集中度提出后，回款壓力提高，不少房企ABS提至兩年，公司回款壓力如何？今年回款計劃和現金流指引？

辛琦：銀行的按揭額度，包括開發貸額度的集中，對我們影響相對來講不是太大，因為中南有息負債并不高，在合作過程中，我們的集中度是比較分散的。

現在分散對我們來講挺好，因為我們本身在各頭部銀行的額度都不是太大，相對來講分散現在看下來對政府來講是有好處的。

我們過去跟其他的頭部房企從投資的力度和銷售的占比，城市的占比來講，我們也是相對分散的。在我們優勢的區域里我們是比較有優勢的，這一點跟比我們規模更大的房企來講我們也是相對分散的。

我們在優勢區域里依然有優勢，在沒有優勢區域的影響也不大，這個對我們回款影響也不大，從一線的感受度來講也不太大。

當然我也要求一線的財務負責人，甚至于一線戰區總在應對集中管理的過程中要跟商業銀行關系處好。

綜合回款率大概85%左右的水平，這個是指的我們跟應收賬款+當年簽約額對標，我相信未來會維持這么一個水平，我們銷售合約額乘以62%-65%之間的權益占比再乘以綜合回款率就是經營性回款的水平。

融資實際上也受制于三限的額度，我們新增的融資水平也不會比20年的水平高到哪里去。凈增加就是10%，這是杠杠，可以地推出來。我們的兩費占銷售合約額的比例水平加一塊就是5-6%之間的水平，稅金是8-11%之間的水平。

過去三年來看，我們每年的凈現金流都是正值，2020年比2019年可能凈額略有下降，但是這個到2021年我們應該是維持正的凈現金流，跟我們投資的機會把握有一定的關系，可能我上上下下幅度都不會太大。

現場提問：剛才提到5000億目標，國內有很多公司都在5000、6000億的規模，但是路徑不太一樣，未來5000億是如何構成的？

陳昱含：千萬不能說沖5000億，我說的是或早或晚會達到5000億的規模。還是要反復的強調一下，我們在未來的合理增速上還是設置為10%左右的復合增速。

因為現在整個金融環境也好，整個宏觀環境也好，高增長的存在邏輯確實是不存在了，包括整個國家也是鼓勵穩健而非狼性。

對于我們來說，放下速度一定會換來質量這塊的提升，對整個報表的改善，包括整個經營質量，產品品質的改善都會帶來紅利。

關于未來，如果說我們在達到未來五千億目標的時候，城市布局這塊怎么考慮？在城市擴張上面，應該不會再超過目前的數字量上，也就是說我們不會再往下下沉一級。

我們一直以來有一點不一樣，我們是一二三四線梯隊布局，不是完完全全在三四五六線，往下下沉獲得規模的沖量。在戰略選擇上還是一二三四線梯隊布局，一二線還是要占到45%，三四線占到55%的布局。

第二個方面，長三角是重中之重，我們還會做一些深耕，所謂的三四線城市都是在長三角這塊更集中一些，長三角經營質量和均衡程度是在的，我們會加大長三角的極致深耕。

中西部的核心城市，我們前幾年時間都是圍繞著核心城市，從今年的一些數據上來看，有一些機會可能在一些周邊的城市，但是這也是一個試探性的機會，所以這一點我們還是要得到一些修正之后再進行下一步的試探，而不是說一下子就沖下去。

然后是大灣區，大灣區大概率在城市更新上，所以在規劃布局方面會有這些。

在城市的數量上，我相信我們不會用數量換取規模上的增長，還是在于會加大市占率的要求。除了南通大本營之外，其他沒有出現過20%以上市占率。

整個來說，我們在一些城市的布局上還有很大空間，尤其是這些成熟的團隊穩定之后，這些團隊的打仗能力凸顯之后，未來對他們來說市占率的提高肯定能夠實現，我也有信心在經營質量上、投資精準性上、深耕上都會取得優勢。

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原標題： 觀點直擊|從黑馬到白馬陳昱含的中南故事（實錄）