靜水深漩 
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作者：守望者
來源：靜水深漩（ID：zealsaint111）
房價長期看人口、中期看土地、短期看金融，在《西安住宅市場投資札記1-5》中討論了西安作為西北五省的中心人口流入的邏輯和存在的問題，本文將討論當前金融政策對房價的短期影響。
金融政策對房地產的影響體現在房地產從拿地到購買全流程和各個方面，本文將按照房地產的開發到銷售的流程分析金融政策對房地產的影響，具體框架如下：
國家對房地產的定位
房地產開發環節杠桿
房地產銷售環節杠桿
房價預期
正文
一、國家對房地產的定位
進入2019年二季度后，中央政治局會議重申了對房地產市場的定位：堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制和結構化去杠桿。在隨后的幾個月中，我們看到中央和地方圍繞結構化去杠桿出臺了系列政策和規定。系列政策出臺從兩個大的方面影響房地產市場：第一，住房信貸政策收緊，居民購買力下降。首付比例，利率，期限，獲得難易度等影響了居民購房時機和購房選擇。第二，房地產資金緊張，加大力度促銷回款。房地產企業資金緊張時，將加大折扣和回款。
結構化去杠桿具體體現在資金總量控制，放款通道控制，嚴格審查標準，加大違規處罰力度等，通過全鏈條控制和降低杠桿，房地產企業的資金壓力增強，居民購買力下降，兩者相互加強，導致短期內房價下行，流動性降低。
二、房地產開發環節
在規模管控的大的趨勢下，所有的房地產企業都會面臨資金緊張問題。對于金融機構來說，大房企優于中小房企，國企優于民企。金融機構總額度管控的背景下，有限的額度下，主體風險更低，項目規模更大，資產質量更優，合作金融機構更多的大房企將受到資金的青睞。
1. 房地產開發企業資金構成：
以2019年上半年為例，全國房地產到位資金為11萬億元，其中其他資金，自籌資金，應付賬款和國內貸款占比分別為40.7%，24.2%，23%和12.1%。其中2019年上半年房地產開發企業分子項到位情況如下圖：
金額（億） | 占比（%） | 對應的主要融資渠道 | |
國內貸款 | 13,330 | 12.1% | 銀行貸款，非銀金融機構貸款 |
自籌資金 | 26,731 | 24.2% | 非標融資，境內外債券和股票融資，資產支持證券融資 |
其他資金 | 44,863 | 40.7% | 銷售回款（包含按揭和定金及預付款），債券融資，資產支持證券融資 |
各項應付款 | 25,396 | 23.0% | 應付工程款，應付物料款等，供應鏈ABS |
資料來源：恒大研究院
銷售回款一直是房地產企業第一大資金來源。2015年-2018年商業個貸和公積金貸款占房地產企業融資規模比例大約在40%，過去幾年情況見下表：
商業個貸+公積金貸款（億） | 房地產主要渠道融資規模（億） | 占比 | |
2015 | 50526 | 139467 | 36.2% |
2016 | 81016 | 182400 | 44.4% |
2017 | 74249 | 185620 | 40.0% |
2018 | 80484 | 202851 | 39.7% |
平均 | 71569 | 177585 | 40.3% |
資料來源：恒大研究院
各類應付款主要取決于開發商對上下游企業的博弈能力，受金融政策影響小，對房地產企業影響最大的政策集中在，其他資金，自籌資金，國內貸款幾個方面，這幾個方面政策收緊將影響房地產企業資金鏈，導致企業被迫降價。我們對房地產企業的觀察也集中在政策對這幾個方向的影響上。
2. 近期主要政策影響
根據房地產企業資金構成，近期主要政策和影響梳理如下：
政策文件 | 影響 | |
自籌資金 | 2019.5關于開展“鞏固治亂象成果 促進合規建設” | 禁止直接或變相為房企繳交土地出讓價款提供融資 |
國內貸款 | 2019.7 房地產信托余額管控 | 房地產信托余額不得超過2019.6.30的規模 |
2019.7房地產信托業務報備標準 | 需滿足項目公司或直接控股股東具有不低于房地產開發二級資質。 | |
2019.5關于開展“鞏固治亂象成果 促進合規建設” | 嚴控向“四證”不全，資本金未足額到位的商業性房地產開發項目提供融資 | |
其他資金 | 2019.7關于對房地產企業發行外債申請備案登記有關要求的通知 | 房地產企業發行外債只能用于置換未來一年內到期的中長期境外債務 |
LRP | 房地產類個人按揭貸款二套以上至少加60個基點 |
通過上表我們看到，最近的房地產政策從自籌資金，國內貸款，其他資金幾個方向上對房地產企業降杠桿，加大了房地產企業獲得貸款的難度，通過降低購房者杠桿的方式降低開發商銷售回款。在融資快速收緊疊加市場降溫下，部分資金緊張的中小房企大幅降價，延期交樓甚至倒閉的事件將越來越多（截止2019年7月24日，全國共有274家房地產企業破產，較去年同期大幅增加41.2%）
西安市場的資深銷售人員提供的信息如下，供大家參考:
1.近期的樓盤熱銷是局部現象，大部分區域銷售數據已下滑。
2. 近期大的地產商在通過包銷模式快速清理庫存。該模式下通過給予包銷方高折扣，增加包銷方銷售動力的方式實現快去去化.
三、房地產銷售環節杠桿
住房信貸政策收緊，居民購買力下降。我國的住房信貸政策工具可分為貸款額度、成本和資質三大類，主要工具包括首付比例、貸款利率和首套二套房認定標準。
本輪房地產調控始于2016年930的熱點城市嚴格限貸，房價上漲壓力大的城市陸續出臺提高首付比例，收緊首套二套認定標準的差異化信貸政策。2017年開始，房貸總額度收緊，利率上浮；2018年開始嚴查消費貸違規流入住房市場；2019年以來，監管要求房地產類貸款規模控制，開發貸和按揭貸款合并考慮。預計在“房住不炒”，“不把房地產作為短期刺激經濟手段”的政策導向下，住房信貸政策仍然偏緊，未來住房信貸政策難以實質性放松。
過去幾年房地產政策和房價的關系圖如下：
以西安為例近期政策情況如下：
1. 購買資格：
項目 | 內容 |
限購區域 | 臨潼區、新城區、碑林區、蓮湖區、雁塔區、未央區、灞橋區、長安區行政管理區域及高新區、經開區、曲江新區、浐灞生態區、航天基地、國際港務區、灃東新城 |
落戶年限 | 從市外遷入戶籍的居民家庭(退伍轉業、家屬隨軍落戶的除外)在本市住房限購區域范圍內購買商品住房或二手住房的，應落戶滿1年，或在本市連續繳納12個月的社會保險(或個人所得稅)。 |
非本市戶口 | 非本市戶籍居民家庭在本市住房限購區域范圍內無住房且能夠提供5年以上(含5年)個人所得稅或社會保險證明的，方可購買1套商品住房或二手住房。 |
購買套數 | 家庭戶名下最多能有兩套房，18歲以上子女無論是否分戶可算作獨立一戶；購房資格審查制，已擁有2套房產的家庭無法獲得購房資質，合同無法網簽備案。 |
購買資格收緊，相當于限制了區域財富進入房地產的總量，按照之上的規定，理論上一戶只能購買2套房產，按照90-120平米的主力銷售戶型來講，限購后一個家庭可沉淀在房產上的資產總量粗略的計算為（首付比例問題會在后面進一步討論）：
1) 沒有子女可持有房產：1.56萬/平米*90*2=280.8萬至1.56萬/平米*120*2=374.4萬。考慮到稅費后，大約在300-400萬元。
2) 有子女可持有房產：會在沒有子女可持有房產的基礎上翻倍，即600-800萬元。
考慮到可使用的杠桿率后實際家庭購買時支出為：
1)首套購房：商業貸款最大為總房屋評估值的80%，公積金90平米以下為90%，90平米以上為70%。如不考慮公積金，首套房支出約為28.08-74.88萬元。
2)第二套房：商業貸款最大為總房屋評估值的70%，部分銀行為40%。二套房支出約為84.24-112.32萬元。
3)合計支出：理想情況下，首套加二套合計首付支出為112.32-187.2萬元。考慮到未來房貸政策，尤其是二套房貸政策以及二手房房貸政策進一步收縮，該數字可能會上升。
4)現有杠桿率不變的情況下，由于限購政策的存在，房產作為儲值的功能被限制，可吸附的資金量有限。
根據《2018胡潤財富報告》西安擁有600萬資產富裕家庭數量達到1.63萬戶；擁有千萬資產高凈值家庭數量達到7180戶；擁有億元資產超高凈值家庭達到640戶；擁有3000萬美金國際超高凈值家庭數量達到390戶。在新的限購政策下，西安富裕人群新增資產量和存量資產進一步進入西安住宅市場的受阻。
2. 首付比例
首付比例的高低決定了居民的購買力，通常情況下越低的首付比對應了越激進的房地產市場漲幅。截止2019.9.1西安市部分銀行放貸政策見下表：
銀行 | 首套首付比例 | 首套利率 | 二套首付比例 | 二套利率 | 可貸年限 |
民生銀行 | 20% | 4.9% | 30% | 上浮10% | 30年 |
華夏銀行 | 30% | 4.9% | 最低30% | 上浮10% | 30年 |
建設銀行 | 20% | 4.9% | 最低30% | 上浮10% | 30年 |
中信銀行 | 30% | 各個樓盤看具體合作 | 60% | 各個樓盤看具體合作 | 30年 |
西安銀行 | 30% | 4.9% | 各個樓盤看合作，40%起 | 上浮10% | 一般20年，不超過30年；年齡<65歲 |
招商銀行 | 20% | 4.9% | 30% | 上浮10% | 30年 |
工商銀行 | 20% | 4.9%（看樓盤合作） | 30% | 上浮10%（看樓盤合作） | 年齡<69歲 |
中國銀行 | 30% | 4.9% | 30-40%（看具體合作） | 上浮10% | 30年 |
農業銀行 | 20% | 4.9% | 30-40%（看具體合作） | 上浮10% | 年齡<65歲 |
交通銀行 | 最低20%（看具體合作） | 最低下浮5%（審核資質） | 30%（看具體合作） | 上浮10%（看具體合作） | 30年 |
LRP的推行開啟了房地產類貸款和傳統貸款定價的雙軌制，為后期進一步提升房地產類貸款融資成本預留了空間。目前LRP的影響為，首套房：LRP+人民銀行西安分行加點+銀行自主加點；二套房：LRP+60個基點+人民銀行西安分行加點+銀行自主加點。根據LRP的原則，貸款利率會在上表的基礎上上浮，尤其是二套房上浮至少60個bp。
從杠桿的比例上近期變化不大，變化主要在成本上，二套房的貸款成本在LRP的指引下提高（從之前的9折，9.5折到目前的上浮）。
成本上浮對居民購房的成本支出情況如下（200萬本金，20年貸款期限，上浮5%為例）：
利率折扣 | 每月還款（元） | 還款總額（元） |
8.5折 | 每月還款：12,300 省：789 | 還款總額：2,951,882 省：189,449 |
9折 | 每月還款：12,556 省：533 | 還款總額：3,013,447 省：127,884 |
9.5折 | 每月還款：12,826 省：263 | 還款總額：3,078,329 省：63,002 |
基準 | 每月還款：13,089 | 還款總額：3,141,331 |
上浮5% | 每月還款：13,360 增：271 | 還款總額：3,206,362 增：65,031 |
上浮10% | 每月還款：13,634 增：545 | 還款總額：3,272,110 增：130,779 |
上浮20% | 每月還款：14,191 增：1,102 | 還款總額：3,405,722 增：264,391 |
上浮20%比之前8.5折的利率環境下每月多還1891元，總成本高了453,840元。考慮到之前帖子中討論的2018西安人均收入4203元/月和2019夏季求職平均薪酬7281元/月，放貸成本上漲帶來的壓力較為明顯。后期如首付比例進一步調升，對西安房地產市場的沖擊將更為明顯。
3. 獲得難易度
國家加強了對房地產行業杠桿的調控力度后，目前銀行對開發貸和個人貸款統一納入總額度控制，據了解，7月份開始，就有銀行額度不夠用，只能對個人貸款規模進行控制，調整了房貸利率或停止二手房貸業務。
小結：貸款獲得的成本，杠桿率以及難易程度上看，均處于收縮狀態，西安市民購房的整體購買力下降。高凈值群體受制于限購政策無法將更多的資產配置在房地產市場。西安房地產市場整體購買力下降，相信很快會看到去化率數字下滑。
四、房價預期和機會
西安房價走勢：西安二手房房價近期走勢情況見下面兩張圖：
資料來源：諸葛找房
資料來源：諸葛找房
從諸葛找房提供的數據看西安二手房市場價格開始走低，9.1-9.7掛牌的二手房降價套數高于漲價套數，從目前的數據看西安市場已不如上半年的活躍。
2. 短期漲跌的邏輯
相信看到這里大家已有答案，西安房價短期很難再出現2017年-2019年的上漲行情，基于幾個因素的歸納：
1)開發商償債壓力大，需通過促銷快速回籠資金。
2)購房者受制于限購政策和金融杠桿的政策，購買力下滑。
3)購買預期發生調整后，會加大房地產企業銷售的難度，推動房地產企業進一步降價銷售。
4)房屋作為抵押品向銀行申請貸款，資金用途不得為購房款，常見為用于企業經營，部分銀行可批為消費用途，但審批難度很大。資金用途監管使得房產流動性下滑。
5)預計西安一部分本土中小開發商開始出現資金困難，實際上市場上已經聽到一些企業資金出現問題。負面信息的出現將助推市場預期。
從我的角度來講，短期對西安房價看跌，這個過程會持續多久，取決于金融政策的變化，如果金融政策持續收緊，西安房價會持續下滑。所以當下不建議買房，除非你是剛需非買不可。還有購房名額的，不如等等再說，或者看看其他大類資產的配置機會。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
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原標題： 西安房子買不買？
