購房消費者居住權優先于抵押權嗎？

作者：劉韜

再審申請人建銀國際資本管理（天津）有限公司因與被申請人王得鑫及一審第三人大連中天房地產開發有限公司申請執行人執行異議之訴一案，最高法院作出（2020）最高法民申1498號《民事裁定書》。

該案裁判要旨：結合《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》（法釋[2002]16號）第一條關于“人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規定，認定建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權”和第二條關于“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人”的規定可知，該批復確定的權利順位為建設工程價款優先受償權優先于抵押權，而建設工程價款優先受償權不能對抗已經支付全部或大部分購房款的消費者。故在已經支付全部或大部分購房款的購房消費者的權利與銀行抵押權產生沖突時，亦應優先保護購房消費者的權利。參照上述權利順位原則，原審法院認定符合《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議若干問題的規定》第二十九條規定的購房者對案涉房屋所享有的權利能夠對抗基于抵押權對該房屋的執行，適用法律并無不當。 

但《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》（法釋[2002]16號）和《合同法》已經于2021年1月1日作廢。

最新的《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》（法釋〔2020〕25號） 第三十五、三十六、三十八條規定：與發包人訂立建設工程施工合同的承包人，依據民法典第 八百零七條的規定請求其承建工程的價款就工程折價或者拍賣的價款優 先受償的，人民法院應予支持。 承包人根據民法典第八百零七條規定享有的建設工程價款優先受償權優于抵押權和其他債權。

《民法典》第八百零七條規定：發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的，除根據建設工程的性質不宜折價、拍賣外，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以請求人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。

建設工程質量合格，承包人請求其承建工程的價款就工程折價或者拍賣的價款優先受償的，人民法院應予支持。

綜上，建筑工程的承包人對工程價款的優先受償權仍然優于抵押權和其他債權。但承包人就商品房享有的工程價款優先受償權是否可以對抗買受人，已經支付全部或大部分購房款的購房消費者的權利與銀行抵押權產生沖突時，是否應優先保護購房消費者的權利，筆者認為應根據《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》（2020修正）第二十九條結合具體案情判斷。

有且只有在金錢債權執行中，作為買房人和案外人的消費者才能對登記在作為被執行人的房地產開發企業名下的房產提出執行標的異議及執行異議之訴，要求確認案涉房產為的消費者所有，排除執行以及將房產過戶給消費者，從而使自己的居住權可以對抗抵押權，優先于抵押權人和其他債權人得到保護。

金錢債權執行中，買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出執行標的異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同，在房管局備案網簽與開發商簽訂的商品房買賣合同只是合同簽訂的方式，不具有優先效力，也不具有預告登記的效力；

（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋，一般可以理解為購房人在涉案房產所在的同一設區的市或縣級市范圍內沒有用于居住的房產，或者雖然有一套房產，但購買的面積仍然屬于滿足基本居住需要，這里特別注意如果案外人在長期生活所在地以外的地方還有多套房屋，或購買的房產用于投資理財性質，如溫州炒房團，不屬于保護消費者生存權的情況，法院應當執行該房產；

（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十，付款接近50%，如45%也可以，且將合同約定的剩余價款按照法院要求交付執行。疑難執行案件可以和劉律師交流（微信號：13523578426）。

2020年12月11日，最高人民法院第二巡回法庭與黑龍江省高級人民法院同時對蘇華建設集團有限公司（以下簡稱“蘇華建設公司”）與黑龍江鴻基米蘭房地產開發有限公司（以下簡稱“鴻基米蘭開發公司”）及63名被冒名購房者執行異議之訴系列案作出宣判，對實施虛假訴訟行為的鴻基米蘭開發公司合計罰款6300萬元。這是近年來人民法院針對虛假訴訟行為開出的最大罰單。從該案也可以看出，只要不是虛構事實、隱瞞真相，人民法院優先于抵押權和其他債權保護已經支付全部或大部分購房款的購房消費者的權利。

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