淺談審核地產投資收并購類項目合同

通常情況下，通過公開信息渠道查詢審查主體的基本信息，判斷主體的履約能力，征信情況等等。比如說，合作方后續是否需要投入資金？若是交易前就已經進入失信被執行人名單，那么后續投入資金的可能性就會質疑。

對于主體資格這個問題，出現過與合作方溝通時的信息不對稱，記得有一項目的合作方，在初次談判的時候，提到是自身是國企背景，具有雄厚資金做保障等等，等真正進入到合同階段，提供的簽約的主體并非是合作方提到的如此，而是一家新設的公司，后來了解是合作方的體外公司。但是這從法律關系上來說，是完全兩個獨立的法律主體。若以這個主體簽約，其履約能力則是存疑的。

對于地產投資收并購類項目，核心看重的就是項目地塊開發的價值收益，對于項目地塊的基礎信息重點會考慮的是以下幾個方面：

1、項目地塊的權屬信息：項目地塊的四至范圍、獲取方式（招拍掛、協議、劃撥、投資入股或其他）、土地出讓金票據及完稅證明等等；另項目地塊是否存在土地閑置，逾期開工、竣工問題等等；項目地塊是否存在抵押、擔保、租賃等有其他第三方查封等權利受限的情形，通常這些會直接影響收地，嚴重的話即使簽約后也無法實現順利地進行開發建設。

2、項目地塊的規劃情況：若無需額外進行調規且無潛在風險的情況下，則通常按獲取項目地塊的表述即可，通常投拓的同事會以此為基礎進行利潤測算，整個項目規劃條件通常會影響項目整體利潤。

3、項目地塊的現狀情況：項目用地是否存在拆遷，若需拆遷，則要摸清拆遷的進度及影響，需了解拆遷總面積、已完成拆遷面積、未完成拆遷面積；已拆遷戶數，未拆遷戶數等等；以及其他地上附著物情況，如魚塘、溫室大棚面積等；在山西太原某些地方，甚至存在地下征拆的問題，都需要了解及落實清楚。同時，需明確后續征拆工作由哪方負責完成，拆遷補償等所有費用由哪方承擔，預計可完成的期限。若項目地塊的未能實現清理干凈，無法順利實現開發建設，也會影響整個項目的交易。若項目地塊還存在在建、在售的工程，則需要考慮的因素則更多，在此不一一贅述。

4、項目地塊的安置問題：項目地塊是否會承擔任何回遷安置問題及異地安置的義務，這也會直接影響項目的成本測算。

1、標的公司的股權是否存在抵押、質押、擔保、轉讓、贈與、租賃、與第三方合作等第三方權利或任何權利受限制的情況，是否涉及訴訟、仲裁、查封等糾紛。若標的公司的股權已經質押、查封等，則會直接影響標的公司股權的收購。

2、與項目地塊相關的合同等情況，通常情況下，標的公司簽署的正常合法經營的合同會選擇繼續履行。但某些重大合同會考慮符合公司經營理念等，存在解約的情形，這些需在交割前先解決，否則，后續存在清退困難等問題而影響項目工期的風險。

3、標的公司的債權債務情況，是否是承債式的收購，還是由原股東剝離債務等會影響整個項目的交易對價。

4、標的公司的勞動用工情況，根據標的公司的實際用工情況處理，是否有存在不合規之處，明確責任的承擔。

一般情況下，雙方進合作之前，收購方都會對項目進行法律、財務的盡職調查，對項目的情況都會做詳盡的了解，而且會根據項目的情況設計不同的交易模式。那在此就討論通常合作模式會考慮的情況：

1、先決條件

若項目存在“硬傷”的，則會設置交易的先決條件，也是就說，若無法解決這些“硬傷”，則項目的合作就無法繼續進行，比如征拆工作，規劃批復等等，通常情況下，會設置一定的履行期限，促成原股東方盡快完成。

2、股權過戶及資料交割

在這個環節，一般原股東方會考慮資金的給付，而作為收購方會擔心資金安全及成本的問題（除去一些商務性的條款，比如付款比例及進度等），通常情況下，雙方會通過開設共管賬戶的形式解決此類問題。這里提示若以作價入股方式合作的話，則需要重點關注資產評估及成本票據問題。收購方通常也會要求原股東方完成的義務與其需支付的交易對價互相掛鉤，當然，這也是談判中雙方互相較勁之處，原股東方想盡快收到款項，而收購方則擔心款項支付完畢后，若項目出現問題，則后續很難把控。

3、標的公司的治理機制

若是標的公司100%股權收購，則無需考慮太多，均配合轉為收購方委派的人員即可。但若收購/增資形式使收購方獲得部分標的公司的股權，則對標的公司的控制權的安排、并表，操盤、后續開發資金來源、盈余資金使用，僵局處理等等也需要明確清楚，后續股權過戶及章程設置也能按照合同落實執行。

4、項目地塊的交地的標準及時間

若后續為收購方操盤運作，則盡快進場盡早實現開盤，資金回籠也是共贏的局面。

5、其他需原股東方履行的義務，或需要共同推進履行的事項。另外也會明確因交割日前后的事由產生的所有經濟法律責任的明確責任劃分。

作為一名法律工作者，通常違約責任會重點關注。在審核地產投資類合同的時候，通常情況下，會考慮三種情況：

第一種情況，原股東方對于標的公司、項目地塊的披露、承諾的真實性的違約條款的設定；

第二種情況，單方毀約的違約條款的設定；

第三種情況，雙方不按合同約定的時間及條件完成相應的義務需承擔的違約情形。

當然，由于項目的特殊性，會針對在項目設置一些雙方最有可能違約的情形。

投資項目合同中空白部分的填寫，項目交易稅費的承擔，合作雙方的通訊地址等等。

最后，筆者建議，對于項目中存在硬傷的，在項目合同簽署完成后，還需關注項目的履約情況，需要在達到先決條件后，再啟動合作的交易，即簡單來說，股權過戶及支付款項，否則的話，會出現后悔莫及的情況。筆者在此也是拋磚引玉，文章中定有許多不盡完善的地方，也歡迎有更多的同行多多交流學習。