恒大的樓：不可能爛尾

作者：地產三哥

來源：地產三哥（ID:dichansange)

“香港國際金融中心定位與展望”聯合研討會今天（12月9日）舉行。

恒大的風險問題是市場事件，將按照市場化、法治化原則妥善處理，債權人和股東的權益將按照其法定受償順序得到充分的尊重。

在民事執行的債權中，根據是否享有優先受償權，可分為優先債權與普通債權，優先債權優先于普通債權受償。

優先債權主要包括：

1、擔保物權（抵押權、質押權和留置權）；

2、船舶優先權；

3、民用航空器優先權；

4、建設工程價款優先受償權；

6、稅收優先權；

7、最高人民法院《關于建設工程價款優先受償權問題的批復》第二條規定的“已交付全部或大部分款項的商品房買受人(消費者)優先權”。

以處置被執行人名下的房地產為例，參與分配債權的受償順序如下：

（一）處置抵押財產所產生的費用（包括優先權案件的執行費、訴訟費、評估費等）；

（二）商品房買受人的購房價款；

（三）建設工程價款；

（四）設定抵押前欠繳的稅款、劃撥土地使用權出讓金；

（五）抵押債權；

（七）普通債權。

需要注意的是，對于工資債權在執行分配中是否具有優先受償權，由于現行法律、司法解釋并未明確規定工資債權具有優先權，司法實踐中處理規則并不統一。

被執行人為企業法人時，出現財產不足以清償所有債權的情況時，對于普通債權，應按照財產保全和強制執行中的查封、扣押、凍結順序進行清償，首封債權優先于輪候查封的債權，查封債權優先于未查封的債權。

當企業法人不能清償到期債務，并且資產不足以清償全部債務或者明顯缺乏清償能力的，執行法院經申請執行人之一或者被執行人同意，應當裁定中止對該被執行人的執行，將執行案件相關材料移送被執行人住所地人民法院。

被執行人住所地人民法院裁定受理破產案件的，執行法院應當解除對被執行人財產的保全措施，普通債權人在破產程序中按比例受償。

以上是一個大致的程序，具體到房地產企業的破產案件，清償權順序如下：

二、房地產企業破產案件的債權清償順序

根據我國現有的法律法規和司法實踐，房地產企業破產案件債權清償順序一般如下：

第一，破產費用和共益債務被排列在清償順序的第一順位。

主要法律依據是《企業破產法》第四十三條第一款的規定：“破產費用和共益債務由債務人財產隨時清償”。

由于“破產費用”中包含著“管理人執行職務的費用、報酬和聘用工作人員的費用”，現行的清償順序有助于激發管理人的工作積極性，最大限度提高管理人實際取得報酬的可能。

實踐中，管理人往往只有將債務人的資產處置后才能最終拿到報酬。

第二，消費者購房債權被排列在清償順序的第二順位。

主要法律依據是最高人民法院（以下簡稱最高院）《關于建設工程價款優先受償權問題的批復》（以下簡稱《批復》）第二條：“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人”。（詳見文末附件1）

第三，建設工程價款優先受償權被排列在清償順序的第三順位。

主要法律依據是《合同法》第二百八十六條及《批復》。其中，《合同法》第二百八十六條確定了建設工程價款的優先受償權；《批復》則對如何行使建設工程價款優先受償權、可以被優先清償的建設工程價款的范圍等內容做了具體的規定。（詳見文末附件1）

主要法律依據是《企業破產法》第一百零九條及《批復》，特別是《批復》的第一條規定：“認定建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權”。在房地產企業破產案件中，出于保護弱勢群體的考慮，擔保物權的優先性被大大的削弱，擔保物權人的債權時常得不到足額清償。

第五，職工勞動債權、稅款和普通債權被分別排列在清償順序的第五、第六和第七順位。

主要法律依據是《企業破產法》第一百一十三條的規定。值得注意的是，根據《企業破產法》第一百三十二條的規定，債務人在2007年6月1日之前的職工債權同樣可以使用擔保物權人的特定財產來得到清償。

綜上，房地產企業破產案件可以參照以下清償順序：

第一，破產費用和共益債務；第二，消費性購房債權；第三，建設工程價款優先受償權；第四，擔保物權；第五，職工勞動債權；第六，稅款；第七，普通債權。

三、以恒大為例：法定受償權順序

恒大沒有破產，截止12月8日，境外債券目前沒有公開違約。

12月9日下午，惠譽將中國恒大評級下調至“有限違約”。

假如進入相關程序，恒大的法定受償順序應該如下：

第一、為維持公司保交房等必須支付的費用等是第一順位；

相對于2萬億資產的恒大來說，這個比例應該很小。現階段主要保交房，產生的管理費用應該也是第一順位。如果進入相關程序，破產費用和共益債務是第一順位。

第二、購房人債權為第二順位；

2021年中期報告顯示，恒大合同負債為2158億元。這主要是購房者支付首付款或（以及）承擔的銀行按揭款、但尚未竣工交付產生的負債。

第三、積欠的建設工程款為第三順位；

2021年中期報告顯示，恒大應付第三方貿易款6669億元，這其中大部分應該是建設工程款。

第四、銀行等融資機構設定抵押的擔保物權為第四順位

2021年中期報告：恒大在銀行等金融機構借款為3939億元。這其中應該大部分都設定了相應物權的抵押擔保。

第五、工資

第六、稅款

不詳。

第七、普通債權

2021年中國恒大中報顯示：境內公司債券余額508.81億元，境外債券余額196.34億美元（折合人民幣1269.38億元）。

此外，還有恒大財富的理財產品對應的債權，以及其他非以上六類債權，這些如果沒有設定物權抵押，應該都歸屬于普通債權。

在以上所有債權都實現清償的情況下，如果還有剩余，就是股東權益了。

根據華夏幸福2021年10月8日的債務重組計劃公告：

華夏幸福計劃2192億元金融債務將通過以下方式清償：

包括賣出資產回籠資金約750億元；出售資產帶走金融債務約500億元；優先類金融債務展期或清償約352億元；現金兌付約570億元金融債務；以持有型物業等約220億元資產設立的信托受益權份額抵償；剩余約550億元金融債務由公司承接，展期、降息，通過后續經營發展逐步清償。

對公司債券，根據2021年12月4月的《華夏幸福基業股份有限公司關于公司及下屬子公司債券持有人就債務重組相關問題解答的公告》，按照兩種方式清償：

（一）現金償付+信托受益權份額抵償+展期清償的方式進行綜合償付；

其中現金償付比例約為30%-40%，信托收益抵償10-20%，余下40-60%展期8年，利率2.5%。

（二）擬出售公司通過債務置換方式承接。展期5年，年利率調整為 3.85%。

（詳見文末附件2）

據REDD報道，華夏幸福部分美元債券持有人正在尋求其他投資者的支持，以達到25%的否決票數，從而增強他們對該公司重組計劃的議價能力。

小結

10月4日，恒大合營公司Jumbo Fortune一筆2.6億美元的美元債到期，這筆私募美元債券由中國恒大擔保。

10月21日，中國恒大已獲得持有人同意，將由Jumbo Fortune發行、恒大擔保的2.6億美元債券進行展期。展期期限超過3個月，該協議是在恒大同意提供額外抵押物后達成的，許家印先生旗下的香港豪宅相關抵押文件可能與此有關。

12月3日，針對這筆債券，恒大公告，可能無法履行擔保義務。

12月6日，恒大公告成立“風險化解委員會”。

12月8日消息，這筆美元債券兌付了。

三哥以為，這筆債券的兌付應該與補充抵押物有直接關系，否則，這時候的恒大應該已經躺平了。

目前，恒大14只支美元債券中，最近的一筆到期日還有104天。

104天內，能否出現奇跡？

從最近的銷售來看，恒大外部新進的流動性已經枯竭。

有時候，人們努力，不是因為看到了結果，而是因為努力了才會有結果。

有時候，即便知道結果如何，也要努力。

無論如何，做一分，算一分。

最后，三哥十分確定的是，在現有的法律框架和行政措施下：

恒大的樓不可能爛尾。

（正文完。一家之言，僅供討論，不作為任何投資參考。）

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。

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原標題： 恒大的樓：不可能爛尾