扒財經 作者：黃小妹
來源：風財訊（ID:fengcaixun)
11月4日下午，深圳羅湖區友誼酒店17層大堂，近300名憤怒的投資者將門口堵得嚴嚴實實，進入大堂需要側著身子往里擠，才能找到落腳的地方。他們的憤怒源于由錦恒財富發行、佳兆業集團擔保的理財產品出現兌付逾期。
投資者們情緒激動，此起彼伏的爭吵聲讓原本嘈雜的現場更加混亂不堪。佳兆業方不得已搬出黑板一一記下訴求。
但歷經數小時商議，當天雙方對佳兆業目前給出的方案分歧依然很大——佳兆業表示這是基于公司當前的財務狀況及與金融機構、監管部門等綜合協商。這個說法顯然未得到投資者的認可，無論在付息方式，抑或兌付時限上。
雙方的沖突依舊在持續，當天佳兆業董事會主席郭英成的連線電話也未能安撫下投資者的情緒。佳兆業與投資者將在下周三（11月17日）重新商議兌付方案。
佳兆業集團總裁麥帆、錦恒財富集團主席萬兵、佳兆業首席財務官兼高級副總裁吳建新等管理層出席現場，投資者包括業主、員工等。
大堂正前方，佳兆業管理層支了一個題字板，由于現場聲音嘈雜，最后佳兆業管理層與投資者代表選擇將相關需求和兌付方案寫在題字板上。
投資者將需求寫在題字板右側：1、首月付30%，然后按季度付30%、30%、10%，一年內全部付完，包括本金利息，在2022年11月4日完成；2、郭英成主席蓋章簽字擔保；3、拿出佳兆業集團在深州地區的三個優質資產作為錦恒財富理財產品的兌付保障；分別為深圳蛇口東角頭，福田東山小區，福田佳兆業總部；4、逾期后利息按5%-6%或更高利息計息。
佳兆業針對投資者的要求，將建議的兌付方案寫在題字板左側：
1、投資者到期的，當月償還50%本息，后每個月償還本息的10%；
2、郭英成主席蓋章簽字擔保；
3、佳兆業集團拿出在深州地區的蛇口東角頭、福田東山小區、福田佳兆業總部三個優質資產，作為錦恒財富理財產品的兌付保障；
4、逾期后利息按5%-6%或更高利息計息。
佳兆業一度搬出了市場環境差為理由，試圖讓投資者擁有更多同理心。并在現場出具了一份擬處置資產清單，讓投資者對自己的兌付能力有信心。
風財訊現場獲悉，擬處置資產共計18個項目，全部為深圳項目，包括住宅、酒店、寫字樓、購物中心、商業街等業態，包括南山東角頭目、福田東山小區、深圳佳兆業科技中心、深圳坂田城市廣場、深圳鹽田城市廣場、深圳金沙灣萬豪酒店、金沙灣國際樂園等，面積合計144.72萬平米，權益貨值818.248億元，融資余額203.8345億元，資產處置時間為2021年12月-2022年12月之間。
佳兆業集團董事局主席郭英成也一度電話連線現場表示，“佳兆業是負責任的企業，給佳兆業時間，有能力和辦法償還。”
這是現場佳兆業管理層與投資者溝通后呈現的第二種方案，但佳兆業的一攬子還款計劃并沒有得到投資者的一致認可，該方案雙方在現場并未協商成功。在此之前，佳兆業提出的第一種方案，也遭到投資人否定。
風財訊在現場獲悉佳兆業的第一份方案詳情：集團將以錦恒財富產品到期時間為順序，采用分期兌付的方式，陸續兌付本金及利息；
投資者到期的本金，到期到月兌付10%，之后每3個月兌付10%，直至兌付完畢；投資者的利息，在產品到期后將不再計息，原存續期內的利息，在本金兌付完畢后的當月兌付25%，之后每三個月兌付25%，1年內兌付完畢。
集團安排于每月20日集中兌付，無論是1號延期還是31號延期到期的本金。以及投資者的收益（利息），均于20日同一安排兌付。若集團資金籌集情況良好，將隨時提前履行兌付本金及利息的義務。
02 逾期理財恐牽涉3000人
據悉，佳兆業集團錦恒財富本金119.13億元，預計到期利息8.75億元，合計127.88億元。據不完全統計，目前涉及的投資者為2000-3000人。
事實上，此次理財產品逾期兌付之前，佳兆業流動性危機的展露已經有了痕跡可循。
首先是抵押旗下物業公司部分股權融資。10月8日，山東高速金融（00412.HK）公告稱，與佳兆業集團訂立認購協議，認購由佳兆業集團發行的本金總額不超過1.2億美元（約9.36億港元）的票據。同時，佳兆業集團將旗下物業服務公司佳兆業美好（02168.HK）67.18%股權抵押予山東高速金融。港交所數據顯示，山東高速金融目前已獲得佳兆業美好約67.18%的保證權益。
10月14日，佳兆業集團控股有限公司（下稱“佳兆業”）針對市場傳聞對投資者作出澄清與說明。
盡管10月15日，佳兆業表示計劃回購12月7日到期的票息為6.5%美元債，以增強市場信心。但從10月18日開始，穆迪、標普和惠譽三大評級公司接連下調佳兆業集團主體評級。
禍不單行的是，10月27日佳兆業美元票據遭遇華人置業（00127.HK）多次拋售。華人置業公告顯示，10月19日至25日，其先后累計拋售佳兆業發行的美元票據本金金額合計1.55億美元，造成虧損7.92億港元，折合約1.02億美元。
傳聞稱，佳兆業集團正在為其在香港上市的物業管理公司和香港兩處住宅用地尋找買家。目前該公司正忙于償還債務。
10月底，有消息傳出佳兆業正在進行區域架構收縮和調整，包括但不限于撤銷成都地產公司，相關職能及人員劃歸西南集團；撤銷北京地產公司，相關職能及人員劃歸北京集團；撤銷上海地產公司，相關職能及人員調整至上海集團對應部門；撤銷深圳、粵東等城市更新服務集團。
彼時，佳兆業回應稱，此次架構調整，是集團根據當下外部環境和市場行情，對過去職能設置重復、業務規模較小、經營發展緩慢的公司、部門進行合并，現有項目、業務運營不受影響，一切正常。
從10月初的抵押旗下物業公司部分股權融資、到中旬的美元債利息未兌付傳聞，到月底的下調評級、華人置業拋售票據、物業出售傳聞、組織架構調整等信息均指向了佳兆業的流動性危機隱現。
不過，翻開佳兆業2021年半年報，佳兆業經營情況遠未到山窮水盡之時。
中報顯示，截至今年6月底，佳兆業剔除預收款項的資產負債率為69.9%，凈負債率為93.7%，現金短債比為1.53倍，“三道紅線”全部轉“綠”；同期，佳兆業的短期借款和長期借款分別為250.17億元、987.61億元，而在手的現金有487.4億元，現金足以覆蓋短債。
國信證券數據還顯示，從債務期限來看，佳兆業一年內到期的債務占比僅為20%。也就是說，從業務角度看來，佳兆業出現流動性危機的概率極低。
銷售端不樂觀。根據佳兆業發布的公告，2021年9月，佳兆業合約銷售金額約為57億元，同比下降64.6%；2021年10月，其合約銷售額約81.95億元人民幣，同比下跌30.49%。
據悉，這是佳兆業采取降價促銷措施前提下完成的數據。過去一個月，佳兆業在深圳、武漢以及昆明等城市的樓盤均推出了不同折扣的特價房，由此也在黃金周實現了較好的銷售業績。根據佳兆業發布的數據，黃金周期間，佳兆業全國項目累計成交房源超7000套，成交金額超53億元。
和花樣年的戲路如出一轍，理財產品逾期兌付之前，佳兆業流動性危機“猝不及防”。翻開財報，現金487.4億元足以覆蓋短債，卻兌付不了理財產品逾期本息127億元，佳兆業和花樣年一樣，又留給了市場一串問號。
對于理財產品兌付問題，佳兆業管理在現場回應：“我們不可能說為了完成兌付，將手上資產包立刻賤賣出去，這需要時間。”
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