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作者：地產并購投融資部
來源：為睿資產（ID：VeryAsset）
編者按
回看上十年的經濟周期，房地產業已經成為中國國民經濟的支柱，對我國經濟快速發展產生重大影響。近年來，隨著政府宏觀調控政策的變化和市場規律的影響，房地產業已經逐漸從增量時期跨入存量時期。
在這一階段中，不少中小房地產公司陷入資金難、開發難、回款難的境地。相對而言，資金雄厚的房地產企業也在利用這一時機，通過股權并購或資產并購的方式獲取存量土地、開發項目，實現新一輪的擴張。
房地產并購的本質是對目標企業開發的房地產項目的吸收，一般包括資產并購和股權并購兩種形式。又因其交易金額大、項目情況特殊、手續繁復、時間周期長等特點，存在較大的風險。因此，房地產并購項目必須作為一個嚴密的系統工程來逐步推進，而盡職調查則是項目實施的基本前提和基礎。
本文擬以股權并購形式的房地產項目為例，分上下兩篇詳細論述房地產并購業務中法律盡職調查的目的作用、工作方法、調查范圍、核查內容以及法律風險防范等內容。
一、盡職調查概述
（一）概念與分類
盡職調查又稱“審慎性調查”，通常是指在并購過程中并購者對目標公司的資產和負債情況、經營和財務情況、法律關系以及目標企業所面臨的機會與潛在的風險進行的一系列調查。
盡職調查按種類劃分，包括：法律盡職調查、財務盡職調查、商業盡職調查、運營盡職調查、行業盡職調查等等。一般來說，初步的商業調查是后續財務、法律盡調的前提，即通過前期商業調查及基礎資料的搜集對項目進行篩選，也為后續盡調工作劃明核查重點。
（二）法律盡調與財務盡調的關聯性
在諸多種類的盡調中，最常見的就是法律盡調和財務的盡調。在同一項目中，律師和會計師的盡職調查工作通常是同步展開，但我們發現，實踐中因為中介機構缺少前期了解和溝通，某些可以協作或互補的工作沒有引起足夠的重視。
從調查范圍和角度上看，法律盡調的范圍主要是目標公司的合法性、組織架構、資產、業務、訴訟等狀況；財務盡調的范圍主要是目標公司的資產、負債等財務風險和經營風險。
法律盡調過程中，律師需要依靠大量、真實、完整的文件材料才能夠對目標公司的問題進行詳細論述，一旦存在資料不完整或資訊不全的情況，專業的律師通過經驗及時能夠發現問題的大致，但又因為證據不足，實在難以進行準確判斷和提出解決方案。此時，如果能夠通過會計師的財務盡調，從會計憑證、賬簿等材料入手，也許能夠起到意想不到的效果。例如，在某次并購項目中，目標公司高管再三強調近三年不存在訴訟或行政處罰的情形，經網絡核查亦未發現相關記錄，但筆者在與會計師溝通中發現，目標公司的會計憑證中有訴訟費繳費憑證和行政罰款的繳款憑證。律師以此為依據多次與目標公司及相關部門核實，最終在盡調報告中就該問題進行詳細分析，并請委托方對該事項加以關注。
（三）法律盡職調查的目的
知己知彼百戰不殆，不論是房地產公司內部的法律盡調，或者委托律師盡調，都必須始終圍繞著委托方的商業目的去進行。法律盡調查明的事實與風險，將為后續的商業談判、風險補救、方案設計、合同條款、項目實施起到指引作用。因此，法律盡職調查并不是孤立的，而是必須抱有明確的目的，并時刻為下一步工作做好準備。
一般來說，法律盡職調查的主要目的在于以下幾個方面：
1.一定程度上解決信息不對稱問題，提高并購方談判地位，加強項目進程的把控；
2.評估目標公司或目標資產的現實價值及未來的可能價值，甚至可能影響交易價格；
3.發現、分析、評估目標公司或目標資產存在的各方面法律問題，為委托方判斷交易是否可以繼續進行提供信息支持，為風險防控和補救措施提供事實依據；
4.為交易結構、收購價格、先決條件、交割時間、價款支付時間及各方權利義務的確定、收購計劃進程提供指導意見。
二、法律盡調的階段和主要工作
（一）并購方的法律風險
1.價值風險：股權并購中，股權并購價格一般是以經審計的目標公司凈資產值為基礎，但目標公司的凈資產值與實際價值可能存在較大的差異，如項目資產價值瑕疵、目標公司資質不全等。
2.股權瑕疵風險：主要指股權本身存在質押、凍結等權利瑕疵，未繳納足額出資導致股東權利不完整，歷史股權變動問題，股權代持等情形導致股權不明晰。
3.或有債務風險：或有債務是指目標公司現在或過去的行為事實引起的潛在義務，因被收購披露的信息完整性等問題，致使該潛在風險在未來發生與否及成本大小具有不確定性。主要包括：未披露債務、對外擔保、潛在合同違約等。
4.可持續經營風險：包括目前經營過程中各項資質、許可、審批、備案的完整性和合法性，稅務、環保、消防、規劃等行政處罰風險，并購完成后可能存在的資質備案變更、重大合同變更風險，目標公司原股東、關聯方同業競爭風險等。
5.土地閑置風險：逾期滿一年開發的可以征收相當于出讓金20%以下的土地閑置費；滿兩年的可以無償收回土地使用權。
6.資產瑕疵風險：土地使用權、房屋所有權/不動產權或在建工程存在權利瑕疵，如抵押、查封、租賃等。
7.勞動用工風險：股權并購可能導致目標公司高管、核心人員、人員結構變動，亦可能需要進行人員安置工作，若目標公司存在勞動用工不規范情形，在處置不當時易引發群體性勞動爭議事件。
8.其他風險：包括政策風險、市場準入風險、參與主體、決策有效性風險等。
（二）階段性工作
法律盡職調查，一般分為以下幾個階段進行：
（三）信息分類和反饋
法律盡職調查分階段有序進行，能夠有效的提升工作效率，而為維護委托方的權益，減少成本投入，在盡調過程中還應當根據調查深度及時進行分類總結和反饋。根據發現的問題，筆者將其分為三類，即重大瑕疵或重大隱瞞，可能導致交易終止的信息；影響交易價格、交易方案及交易條款的信息；風險解決和后續交易計劃的信息。
在盡調過程中對信息進行分類，并形成書面提綱式的匯報文件，向委托方反饋，以便委托方能夠及時掌握信息，也能夠在服務中體現律師的專業價值。
三、法律盡職調查的方法
（一）目標公司提供資料
1.根據盡調清單，緊盯目標公司資料對接人，盡可能完整的收集資料并進行編排；
2.以已取得資料為基礎，結合發現的線索，及時更新補充資料清單；
3.在資料收集過程中遇到工作人員消極應對等情況，及時與委托人或目標公司負責人進行溝通協調，并進一步精簡、優化需求資料的情況，如以表格、文字說明等形式明確說明需求；
4.獲取資料后應當核對原件，以確保資料真實、完整性。對于無法核對原件的信息，通過查詢、訪談、函證等方式進行驗證。
（二）現場考察
對于目標公司辦公現場、土地資產等情況，應當進行現場考察，并留存記錄。房地產并購項目中，在現場考察前，應當提前了解用地的審批、規劃和項目進程等情況，一方面確認核實項目進度與證照資料的一致性；另一方面，能夠查看到書面文件無法反映的問題。例如，某次現場考察發現，目標公司披露的已完成基坑挖掘的地塊因長期停工而存在數米深的積水，目標項目因為資金困難，項目地塊上存在搭建的大量未拆的臨時工棚等，由此涉及的后期排水及拆遷費用等問題需在盡調報告中加以反映。
（三）訪談
訪談是了解企業最直接的方式，訪談對象的選擇應當是涵蓋多層次的。
1.普通員工提供的信息往往是最直接的，通過工作中適當的對話與交流能夠一定程度反映目標公司的真實現狀；
2.財務人員主要訪談的內容包括重大合同的履行、關聯交易、借款和擔保事項等，通過訪談與收集的資料一一核實驗證，發現問題；
3.對于不完整或存疑的信息，通過對目標公司管理層訪談與已有資料進行對比分析，若存在矛盾則需更進一步的調查確認；
4.其他部門，包括行政部、工程部、規劃部等，根據實際需求訪談，進一步了解目標企業部門職能劃分及內部規范化管理程度。
正式訪談應當提前列好提綱，形成訪談筆錄，并要求接受訪談人員簽字。
（四）政府部門調查
在盡調過程中，基礎資料大部分來源于目標公司，為防止目標公司刻意隱瞞或提供虛假文件，對于在工商、稅務、土地、環保等部門有過備案或能夠調取的材料，調查人員在條件允許的前提下應當親自前往相關部門查詢調取，以確保資料的權威性和真實性。
例如，前往土地局、規劃局調取項目土地的相關合同、成交確認文件、繳費和完稅憑證、規劃及規劃變更的全部文件；前往工商局，查詢目標公司工商檔案及股權質押、查封信息；前往稅務局，查詢目標公司歷年完稅情況和稅務稽查情況等；前往法院，查詢目標公司涉訴案件情況及進程。
政府部門調查一定程度上需要政府部門人員的配合，調查人員在前往調查前可與目標公司溝通，請求其幫助協調相關部門人員進行配合。若工作人員仍明確拒絕訪談，調查人員也應當做好相應記錄，并由隨同人員共同簽字確認。
（五）網絡檢索
如今，是一個網絡信息比較發達的時代，非訴律師通過網絡檢索查詢能夠快速、準確地發現許多重要信息，可以說網絡盡職調查也成為每個項目盡調的重要一環，也是非訴律師的基本功。
通常來說，網絡盡調一般分為兩個階段，一是在項目初期，目標公司資料不足，項目律師通過網上盡調快速了解目標公司的基本情況，并在第一次協調會中明確未來盡調重點，提高工作效率；二是盡職調查正式開展后，通過第三方網站檢索的信息與目標公司提供的信息進行驗證和核對，提高信息的真實性和準確度。
筆者將常用的信息檢索網站部分匯總如下：
1.國家企業信用信息公示系統（http://www.gsxt.gov.cn/index.html）；
2.天眼查（http://www.tianyancha.com/）；
3.啟信寶（http://www.qixin.com/）；
4.企查查（https://www.qichacha.com/）；
5.全國法院被執行人信息查詢系統(http://zhixing.court.gov.cn/search)；
6.全國法院失信被執行人名單信息公布與查詢系統（http://shixin.court.gov.cn）；
7.中國裁判文書網(http://wenshu.court.gov.cn)；
8.中國執行信息公開網(http://shixin.court.gov.cn)；
9.人民法院公告查詢系統（http://www.live.chinacourt.org/fygg/ggsdsearch.shtml）；
10.信用中國(http://www.creditchina.gov.cn/) ；
11.中國人民銀行征信中心（http://www.pbccrc.org.cn/）；
12.人民法院訴訟資產網（拍賣公告查詢系統）（http://www.rmfysszc.gov.cn/）等。
（六）與其他中介機構溝通
法律盡調與財務盡調的關聯性前文已經簡要說明，在項目盡調過程中，委托人通常會聘請法律、財務、審計、評估等多家中介機構一起開展盡職調查工作，在項目中加強與其他中介機構溝通，合理利用其相關底稿材料，在盡職調查報告中部分引用或借鑒其他專業意見，一定程度上能夠提高法律盡調工作的效率、完整性和準確性。
（七）其他方式調查
包括就相關事項向被調查對象發函查證，通過行業內的朋友了解目標公司的行業地位，通過目標公司競爭對手、合作單位、客戶了解目標公司的經營狀況，通過盡調過程中與目標公司團隊、管理、人員、財務的接觸進行綜合分析等等。
END
關于作者：
劉波：上海瀛東律師事務所權益高級合伙人（某直轄市區法院原法官）、上海瀛東律師事務所地產并購投融資部部門主任、為安控股創始合伙人、為睿資產創始人、上海金融信息行業協會不良資產信息應用專委會發起人、秘書長。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
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