地產到“底”了嗎？

郁亮在業績會上提到了這層利好的外部因素，覺得“當前有利于市場穩定的政策措施不斷出臺”，是萬科有信心回升的強大外部基礎之一。

比萬科早一天舉行業績發布會的碧桂園，對行業未來也持審慎樂觀態度。

在莫斌看來，任何政策的出臺、調整都是為了讓房地產行業更加健康地發展。他說，市場逐漸筑底，投資信心在恢復。

不止萬科，行業受沖擊的綜合反應，也同樣體現在碧桂園身上。

碧桂園2021年營收約5230億，毛利潤為927.8億。

除此之外，碧桂園2021年其它指標還都在向好的曲線上：

累計權益物業銷售現金回籠約5022億元，已經連續6年達到90%以上

營業收入同比增長13%至5230.6億元；加權平均融資成本較上年底下降了36個基點至5.2%；實現正凈經營性現金流達108.6億元，現金短債比為2.3倍

行業震蕩調整期，碧桂園經營和財務基本面仍然保持穩健。 

萬科則是經營性現金流凈額連續13年為正，年末存量融資的綜合融資成本降至4.1%。

最近半個月，兩家公司的股票整體上揚不少。

3月30日晚發布業績后，萬科A在3月31日及4月1日實現兩連漲，愚人節那天漲幅近8%。

投資者這是秒原諒啊。

房企四巨頭，恒大半躺平，融創在努力站穩。剩下的碧萬能不能守住，對行業恢復信心至關重要。

總體而言，兩巨頭目前自身的基本面可控，保持評級穩定，市場對二者信心較足。

3

說實話，萬科利潤腰斬應該很多人想不到。碧桂園基本面穩中優化，同樣很多人想不到。 

這源于大家還沒有擺脫判斷路徑依賴。

在我們以往的認知中，碧桂園是速度型選手，遇到剎車應該會更難受，萬科是耐力型選手，面對調整會不適，應該不至于出現陣痛。 

其實，上了規模的企業，都不只有一面，關鍵時刻，還看底盤穩定性、應變力和操控力。

這種判斷路徑依賴還體現在，覺得行業生態仍然是大魚吃小魚，快魚吃慢魚。

狗蛋說，經過兩年的深度調整和洗牌，地產的行業生態已經變了。

草原上的動物種類繁多，各有各的活法。 

像大象是草原之王，底盤穩就是它的活法，好比碧萬； 

長頸鹿沒有大象的噸位，但脖子高腿長，視野開闊看得遠，靈活度更高，比如龍湖； 

再說河馬，作為水域霸主，固守一方就行，這是地方國資房企的生存方式。 

獵豹相對獅子，戰斗力不顯，不過體型纖細，脊椎骨有如一根彈簧，加上一條大尾巴，在快速奔跑中還能保持沖剎急轉平衡。像中駿、濱江這些中部房企，身段柔軟就是它們的活法。 

外界需要擺脫固有的判斷依賴，與此同時，房企自身的發展路徑依賴，也需要改變了。 

過去一些房企學快周轉和做大規模，屬于戰術勤勉型，疏于在戰略上下功夫。上行周期，它們可以表現得很好，下行周期，表現得更好的則是戰略更為得體的。 

以閩系房企為例，2016年到2019年行業上行時，閩系里黑馬頻出，朝著千億梯隊你追我趕。最近兩年，市場深度調整，這些房企受沖擊也較大。 

相較之下，旭輝、中駿、大唐這類“厚積”型閩系房企，受影響較小。 

比如中駿，長期以來都是“一體兩翼”協同發展，以住宅開發為主體，購物中心與長租公寓“兩翼”發展。 

這兩年的優質土儲，算中駿發展的壓艙石。其中不乏超級TOD綜合體地塊，超級TOD綜合體成為了中駿發展的王牌之一，目前已落子北京、上海、杭州、福州、合肥等城市。 

保持戰略定力換來了多面均衡向上的業績：2021年，中駿實現合約合同銷售1045億元，穩步踏入千億陣營；中駿商管收入同比增長53%至12.3億元，布局60個城市，擁有255個管理項目。 

難得的是，中駿持續穩定綠檔，非受限現金短債比為1.0，發展的同時確保安全。 

又如大唐，和其它中部閩系房企相比，它在全國的品牌知名度不算高。這源于它過去深耕海西+北部灣兩大城市群，做熟做透之后，接著總部遷移上海，拓展長三角。 

步步為營換來穩健發展。 

去年這家房企實現合約銷售額505.8億 ，年度完成率為101.2%。在老大哥增收不增利甚至虧損的情況下，大唐實現了增收又增利： 2021年實現營業收入112.54億元，同比增長6.3%；實現凈利潤10.26億元，同比增長8%。  

前文我說過一個數據——2021年八成百強房企沒完成銷售目標，換而言之，只有兩成房企達成目標，像大唐這樣確保安全的前提下，還能向前發展，屬實不易。 

四面楚歌之下，沒有什么比安全更重要。

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狗蛋覺得市場不會更壞了，還有一個原因，那就是土拍市場上民營房企開始敢拿地了。

當然，目前活躍的還是以龍湖、旭輝這類穩健的頭部民企為主。已經暴露安全問題的房企，還能不能被搶救一下，得看底子。

當唯大不倒、唯快不破的神話消散之后，當沒有千篇一律的模式和樣板之后，當市場不會更壞之后。 

一個全新的更加健康的周期就開始了。