樓老師：解讀抵押物的鑒別與處置

作者：樓克佳

來源：金逸風控催收（ID:sh-king-yi）

這一章節我們來聊一下抵押物的鑒別與處置。一般來說，現在借款信貸機構都需要提供一些抵押物，一般有哪些抵押物呢？比如有車子、房子、股權、設備、庫存等等，以這幾個方面為主。最多的就是拿房子做抵押，一般來說房子都是在增值的，畢竟有保障。但這個當中也會遇到有差的房子，也有有價無市的房子，這里舉幾個例子。

第一個，我在2003年、2004年的時候幫一些客戶專門處置房地產抵押的債務，當時上海的房子大概是一百萬左右一套，應該說那個時候價格是最低的，房子價值一百萬，有一個借款人借了客戶三十萬，拿房子來抵押的。

那么三十萬借了以后債務人也不好好做事情，或者去賭博了或者做生意虧損了，之后就失聯了，我們那時候也找不到這個債務人，這件事情就一直僵持在那。到了2008、2009年，也就是過了五、六年以后，這個債務人主動找到我們的債權人要求還款，為什么？因為2003年抵押的房子，在2008年、2009年，一百萬的房子已經變成三百萬，一套房子漲了兩百萬，所以他掙錢了，他就想把這個房子賣掉來還債，因為賣房必須把里面的債權抵押先解除，不解除的話房子賣不了，所以他就主動找我們要求還款。我們就跟他說借款三十萬，利息算六十萬，他說怎么利息要那么高？債務人覺得利息高了，我說當初你不問我們借款，你如果把房子賣掉的話，損失就更大，你現在問我們借了款，利息只要付六十萬，但是你房子上面賺了兩百萬，實際你還賺一百四十萬。因為這個時候抵押物在增值，他就有償還的能力。

第二個，2009年的時候我一個客戶，拿了他上海古北地區四畝地的別墅抵押，問債權人借了一千萬。當初合同約定的利息是年化28%，一千萬一年付280萬利息。但這個客戶一直沒還錢，對方就起訴了，判決很快生效，執行的時候遇到阻力，所以拖到現在。法院今年要拍賣他的別墅，連本帶息法院計算的金額是三千八百多萬。那個別墅真的是很好的，價值最起碼是六到八千萬，所以這個別墅抵押給債權人以后，債權人實質上也是比較放心的，畢竟別墅在增值，拍賣以后他是第一債權人，基本上他的三千八百萬應該來說是沒有什么問題，所以這個抵押物也是比較優質的。

再看一下這個抵押物就不那么好了，我們上海市中心有一棟辦公樓，四層樓面，8000平米，現在市值是3.5個億，銀行貸款有兩個億，余值是1.5個億。所以我們客戶就二押借給了這個老板五千萬，他覺得有余值就借給他五千萬。這個老板沒還錢以后，他想申請執行拍賣這個房子，因為他覺得房子市值3.5個億，拍賣以后應該是拿得到錢，但沒想到他這個是辦公的房子，辦公房和住宅房是有區別的，辦公房賣出后這個稅收不得了，是增值部分的50%。他這個辦公樓是2006年買的，當時是八千萬，現在3.5億減掉八千萬，獲利2.7億。2.7億當中1.35億就是要交稅的，等于說這個房子3.5個億減掉1.35億，其實相對來說只值兩個億，銀行貸款也有兩個億，銀行拍賣以后，銀行是一押，銀行拿掉以后，他這個五千萬應該是拿不到的，所以這個看似有余值，其實是沒有的。

還有一種是外地的房產，上海的房子有可能好變現，北上廣，一線城市、二線城市沒問題，有的是三線城市甚至于五線城市，房子就比較難變現，或者偏遠地區的別墅。一些五證不全的，相對來說就比較難處置。

第二個，有的拿公司的股份來抵押，比如說騰訊、阿里的這些股份相對來說好的。我在上海接觸到一個租賃公司，拿債務人新三板公司的股份來抵押，當初抵押的時候價值四千五百萬，公司借給他們三千萬。但沒想到這個新三板跌起來非常厲害，沒到一年四千五百萬變成四百五十萬，最后它也退市了，等于一分錢都沒有了。租賃公司最終一分錢都沒拿到，損失巨大。

第三個，產品或者設備、庫存。我最近在北方處理的案子，這個債務人欠了一千多萬，抵押物是一個足球場那么大的一個倉庫，里面都是木材，這些木材是他之前買的。他說他買這些木材的時候花了七八百萬，但是現在我們要去處置的話很少人會來買，而且價值極低，最后我們處理的話就賣了一百五十萬，人家就按噸來收購，一車基本上三萬、四萬，里面能夠裝8噸左右，就這樣快速的處置了。

在2005年的時候，我處理上海一個襯衫廠的案件也是類例情況，當初有八萬件襯衫，市場上賣得好的時候能賣到每件288元，甚至一件388元，最后大批量給處理掉了，賣給一個專門做零售批發的收購商，按多少錢計算一件襯衫？每件5.5元，八萬件襯衫就賣了四十多萬，一次性回款。其中好的襯衫收購商就放到他自己的店里賣199元、299元，差一點的，尺寸不好的，太大的，太小的，款式淘汰的他就丟掉了，所以這種類似的庫存變現價值非常低了。

今年6月初我去臺灣，我們有個客戶欠五千萬，我問他現在有沒有賺錢還款的可能，他說現在賺不到錢，我建議他賺不到錢就處理庫存，把之前抵押給我們的庫存賣掉。他抵押的庫存是什么呢？45噸牛樟芝的木材，牛樟芝是用來做保健品的。一噸的抵押價格是人民幣一百二十萬元，他說這些大概能值五千萬，還有一些成品的藥材，估計值兩千多萬，預估抵押物值七千五百萬，借了五千萬。其他的那些成品我也沒去看，我就盯著45噸的牛樟芝的木材，我想如果這個能變現的話，應該來說還是能拿回點錢。我想一百二十萬元不值的話，現在打個對折，五十萬、六十萬應該是值的。我就花了三千塊錢在臺灣當地找了一個懂牛樟芝的人和我一起去看了，去了以后他就跟我說這些牛樟芝上面沒有氧份，培育不出來這些藥品，但一般的人看不懂，專業的人能看得懂，他的東西連幾萬塊一噸都沒人要。而且這個牛樟芝一下子要去賣個5噸、10噸的話，臺灣根本沒有這個市場，賣5噸以上就是一個大額的交易，沒有人會花那么多錢去買，一般買的人就是一噸、兩噸最多。第一是沒有人買那么大批量，第二，根本是有價無市，價值極低極低的，當初就是拿這批東西來忽悠的，債權人根本不懂，覺得這個東西是值五千萬的，結果現在別說五百萬，一兩百萬都變現不了，這些就是價值極低的抵押物或者是無價無市的抵押物。

所以在抵押物抵押給我們的同時，我們要去看清楚這個抵押物到底值不值這個價值，還有就是能不能變現，上海的房子馬上都能夠變現，像這種牛樟芝、木材、襯衫等等就很難去變現。包括股份，一年可以跌到10%，再過了半年以后就退市了，所以大家在處理這些抵押物的時候一定要看仔細，辨別清楚。

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。

題圖來自 Pexels，基于 CC0 協議

本文由“金逸風控催收”投稿資產界，并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有，未經授權，請勿轉載，謝謝！

原標題： 樓老師：解讀抵押物的鑒別與處置