因疫情房貸逾期怎么辦？

2021年12月23日起，西安受新冠疫情影響，全市實(shí)行封閉式管理。隨后，受疫情影響的城市范圍逐漸擴(kuò)大，河南許昌、浙江寧波、廣東深圳等多地相繼成為中高風(fēng)險(xiǎn)地區(qū)。隨著抗疫工作的展開，全國(guó)涉疫風(fēng)險(xiǎn)地區(qū)的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)不得已開始進(jìn)入“休眠”狀態(tài)，大多職場(chǎng)人士脫離崗位，受疫情或者疫情防控措施影響暫時(shí)失去收入來源，導(dǎo)致部分人群房貸逾期。

本文就疫情背景下房貸逾期的法律后果、政策文件、裁判規(guī)則及應(yīng)對(duì)建議進(jìn)行梳理。

1.產(chǎn)生罰息。購(gòu)房貸款人，作為借款人，不按時(shí)償還房貸，首先應(yīng)按照合同約定，支付逾期利息。

2.個(gè)人征信產(chǎn)生污點(diǎn)。購(gòu)房人的征信報(bào)告上會(huì)有逾期還款記錄，購(gòu)房人在銀行的信用將有不良記錄。

3.房產(chǎn)被查封或拍賣。銀行或向法院提起訴訟的同時(shí)申請(qǐng)查封房產(chǎn)，或直接向法院申請(qǐng)對(duì)抵押的房產(chǎn)進(jìn)行拍賣。

4.成為失信被執(zhí)行人。若銀行催收無果，銀行將經(jīng)過法律程序，起訴購(gòu)房人還款，若購(gòu)房人不能按照法院判決在指定期限內(nèi)償還全部款項(xiàng)，將被列為失信被執(zhí)行人。

武漢疫情期間，針對(duì)房貸逾期問題，國(guó)家相關(guān)部門相繼出臺(tái)了相關(guān)政策，最高人民法院隨著全國(guó)范圍內(nèi)“疫情房貸逾期”類訴訟案件的增加，及時(shí)發(fā)布了相關(guān)司法文件。這些政策文件依舊現(xiàn)行有效。

2020年1月26日，中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)辦公廳發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)銀行業(yè)保險(xiǎn)業(yè)金融服務(wù)配合做好新型冠狀病毒感染的肺炎疫情防控工作的通知》（銀保監(jiān)辦發(fā)[2020]10號(hào)），該文件第三條規(guī)定：“ 開辟金融服務(wù)綠色通道。……。對(duì)受疫情影響暫時(shí)失去收入來源的人群，要在信貸政策上予以適當(dāng)傾斜，靈活調(diào)整住房按揭、信用卡等個(gè)人信貸還款安排，合理延后還款期限。……”

2020年1月31日，中國(guó)人民銀行、財(cái)政部、中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)、中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)、國(guó)家外匯管理局五部門聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步強(qiáng)化金融支持防控新型冠狀病毒感染肺炎疫情的通知》（銀發(fā)〔2020〕29號(hào)），該通知第一條第（四）款規(guī)定：“完善受疫情影響的社會(huì)民生領(lǐng)域的金融服務(wù)。對(duì)因感染新型肺炎住院治療或隔離人員、疫情防控需要隔離觀察人員、參加疫情防控工作人員以及受疫情影響暫時(shí)失去收入來源的人群，金融機(jī)構(gòu)要在信貸政策上予以適當(dāng)傾斜，靈活調(diào)整住房按揭、信用卡等個(gè)人信貸還款安排，合理延后還款期限。……”

2020年5月15日，最高人民法院發(fā)布的《最高人民法院關(guān)于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問題的指導(dǎo)意見（二）》第10條規(guī)定：“對(duì)于受疫情或者疫情防控措施影響較大的行業(yè)，……，人民法院在審理中要充分考慮中國(guó)人民銀行等五部門發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步強(qiáng)化金融支持防控新型冠狀病毒感染肺炎疫情的通知》等系列金融支持政策：……；對(duì)因感染新冠肺炎住院治療或者隔離人員、疫情防控需要隔離觀察人員、參加疫情防控工作人員以及受疫情或者疫情防控措施影響暫時(shí)失去收入來源的人員所涉住房按揭、信用卡等個(gè)人還貸糾紛，人民法院應(yīng)當(dāng)結(jié)合案件的實(shí)際情況，根據(jù)公平原則變更還款期限。”

有了政策及司法文件的明確規(guī)定，受疫情影響，因房貸逾期被起訴的購(gòu)房人，最終結(jié)果如何呢？本文分析了2020-2021年的14個(gè)司法案例，發(fā)現(xiàn)11例判決逾期還款人勝訴，僅3例判決逾期還款人敗訴，具體原因如下：

1.逾期還款人勝訴原因：

????  逾期還款人自借款以來大部分的分期借款本息都有償還，只是部分不足額；

????  逾期還款人在被起訴后還清了拖欠的到期借款本息， 以其行為表明愿意繼續(xù)履行合同；

????  逾期還款人在被起訴后還清了部分本息，拖欠少量本息，未構(gòu)成根本性違約，法院依據(jù)公平原則延長(zhǎng)還款期限；

????  逾期還款人舉證證明未按時(shí)還款因新冠疫情影響。

2. 逾期還款人敗訴原因：

????  3件敗訴案件中，有兩件是逾期還款人無正當(dāng)理由拒不到庭參加訴訟，案件最終缺席判決；在法庭上，拒絕出庭參與訴訟，意味著放棄了答辯、舉證、質(zhì)證的權(quán)利，應(yīng)承擔(dān)不利的法律后果；

????  逾期還款人在疫情發(fā)生之前，便存在多次逾期還款；

????  逾期還款人在全國(guó)復(fù)工復(fù)產(chǎn)后，仍然持續(xù)多期逾期還款；

????  逾期還款原因并非因新冠疫情影響；

????  逾期還款人未舉證證明逾期原因系新冠疫情影響。

【案例1】

基本案情：2017年8月4日，被告陳某向某銀行申請(qǐng)購(gòu)房貸款678000元。2017年9月13日，貸款人某銀行與借款人抵押人被告陳某、保證人惠州XXXXX有限公司簽訂《個(gè)人消費(fèi)貸款及擔(dān)保合同》。某銀行認(rèn)為被告陳某2020年5-8月已連續(xù)三個(gè)月未能按時(shí)足額償還借款本息，故訴至法院，請(qǐng)求解除合同、被告陳某償還剩余本息、對(duì)陳某所抵押房產(chǎn)的處置價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)等。

法院認(rèn)為：因?yàn)橐咔橛绊懀珖?guó)甚至全世界的經(jīng)濟(jì)遭受重大影響，經(jīng)濟(jì)不景氣，被告陳某在2020年5月至8月無法按時(shí)足額償還借款本息情有可原，此時(shí)被告陳某的行為雖然符合雙方合同約定解除條件，但作為一家服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)、服務(wù)人民群眾的xx銀行，在今年疫情特殊期間，原告本應(yīng)秉持正當(dāng)、正確行使自身權(quán)利的善良理念，給予被告陳某合理期限償還到期借款本息，可原告在未向被告陳某合理催收的前提下直接向本院起訴解除合同并請(qǐng)求被告陳某償還所有借款本息及承擔(dān)高額的律師費(fèi)，顯然原告并未正當(dāng)、準(zhǔn)確行使自身權(quán)利。從原告銀行系統(tǒng)也可以看出，雖然被告陳某2020年5月-8月連續(xù)三個(gè)月未能按時(shí)足額償還當(dāng)期借款本息，但也可以看出被告陳某絕大部分的分期借款本息都有償還，只是部分不足額。……。雙方在合同中約定如被告違約，則需承擔(dān)包括律師費(fèi)、訴訟費(fèi)等在內(nèi)的費(fèi)用。本案糾紛確系因被告陳某存在違約行為引起，同時(shí)考慮到被告陳某的違約程度及原告行使自身權(quán)利的不當(dāng)程度，本院酌定由被告承擔(dān)三分之一的律師費(fèi)、財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)及訴訟費(fèi)。駁回原告其余訴訟請(qǐng)求。

【案例2】

基本案情： 2018年5月15日，被告韓某因購(gòu)房需要，和xx公司共同與原告某銀行簽訂《個(gè)人購(gòu)房擔(dān)保借款合同》，約定韓某向某銀行貸款590000元用于房屋按揭，每月等額本息還款。隨后，原告與被告韓某在房產(chǎn)管理部門辦理了案涉房產(chǎn)的抵押預(yù)告登記手續(xù)。自2020年6月起，被告韓某未按合同的約定每月按時(shí)履行還款義務(wù)，故訴至法院，請(qǐng)求解除合同、被告韓某償還剩余本息、對(duì)韓某所抵押房產(chǎn)的處置價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)等。

法院認(rèn)為：被告韓某因購(gòu)買房屋缺乏資金與原告簽訂《個(gè)人購(gòu)房擔(dān)保借款合同》，向原告借款590000元，原告按約定向被告韓某提供了借款，雙方成立金融借款合同關(guān)系，借貸關(guān)系合法有效，受法律保護(hù)。被告韓某應(yīng)按約定時(shí)間履行歸還借款本息的義務(wù)，但被告韓某于合同期間未按合同約定時(shí)間償還借款本息，至原告起訴之日止即2020年9月11日，被告韓某已拖欠多期借款本息沒有支付，其連續(xù)多期無合理理由不履行還款義務(wù)的行為構(gòu)成根本性違約。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條第(一)項(xiàng)的規(guī)定,原告主張解除其與被告韓某簽訂的《個(gè)人購(gòu)房擔(dān)保借款合同》,理?yè)?jù)充分,本院予以支持。被告xx公司辯稱被告韓某可能受到疫情影響，但被告韓某本人并未到庭提出相關(guān)抗辯，對(duì)該辯稱，本院不予采納。

本案最終法院支持了原告某銀行的大部分訴訟請(qǐng)求。

從以上案件分析可看出，疫情期間，房貸逾期后，逾期還款人承受的法律后果，因自身的應(yīng)對(duì)措施差異而呈現(xiàn)不同的結(jié)果，具體而言，本文建議大家可以做好以下應(yīng)對(duì)措施，極大的減少因房貸逾期產(chǎn)生的不利后果：

①還款日之前3-5日咨詢貸款網(wǎng)點(diǎn)工作人員，針對(duì)受疫情影響，逾期還款的具體政策；

②積極向銀行申請(qǐng)延遲還款；

③無論在向銀行申請(qǐng)還是后期應(yīng)訴銀行起訴，都準(zhǔn)備好充分證據(jù)材料，用以證明“因疫情影響不能正常還款”，包括但不限于逾期還款人以下材料：

????  身份證明；

????  工作證明；

????  職業(yè)證明；

????  工資流水；

????  影像資料，如被隔離的視頻資料；

????  往期還款流水；

????  隔離證明等。

人民法院對(duì)涉新冠疫情的房貸逾期案件的綜合審理，體現(xiàn)了人民法院踐行“努力讓人民群眾在每一個(gè)司法案件中感受到公平正義”的宗旨。受本輪新冠疫情影響而致使房貸預(yù)期的人群，及時(shí)的收集證明材料，如實(shí)向相關(guān)組織機(jī)構(gòu)陳述受疫情影響的事實(shí)，積極主張自己的權(quán)利，相信最終問題都能得到妥善的解決。