地產資管網 作者：童洋
曾經以房地產開發為主要業務的“最牛IPO釘子戶”中新集團，現搖身一變聚焦產業園區開發運營，已獲得不俗的成績。
4月15日晚，中新蘇州工業園區開發集團股份有限公司（以下簡稱“中新集團”SH601512）發布2021年度業績報告。公司整體業績向好，2021年營收39.17億元，同比增長14.74%；歸屬母公司凈利潤約15.22億元，同比增長16.4%；盡管毛利率略有下浮，但仍有59.87%，盈利水平較高。
01核心板塊房產業務逐漸被剝離
近幾年來，中新集團的營業收入可謂跌宕起伏。
近年來，政府對房地產市場加強調控，國家級開發區運營企業想要通過房地產開發業務為主進行IPO的可能性已不大。而曾以房地產開發業務為核心業務的中新集團，也逃脫不了這種情況。
自2016年上市失敗后，中新集團為了能再成功上市一直在壓縮房地產開發業務。截至上市前一年2018年，其房地產開發僅占總收入的40.7%。對于2019年房地產業務出現大幅回升的情況，中新集團表示，業務反彈是為了加快房產去化和涉房股權出質，盡快完成核心業務的剝離。
圖1：2017年-2021年中新集團營收和增速情況
來源：東方財富網，地產資管網制圖（注：2021年中新集團年報不再顯示房地產開發業務）
2020年中新集團的總收入為34.14億元，同比下滑35.71%，這主要是因為房產銷售項目已基本去化，剩余部分僅為4.34億元，占總收入的12.71%，說明房地產開發業務的剝離情況效果顯著。
2021年，中新集團年報不再顯示房地產開發業務的情況，且實現營業總收入39.2億元，同比增長14.7%，穩中有進，發展態勢良好。
02一體兩翼重構升級
2019年中新集團成功上市后，公司開始改變業務結構，提高公司核心競爭力。2021年中新集團將原兩翼板塊之一的區中園業務納入主體板塊范疇；將產業投資從園區開發運營的一個業務節點提檔升級為兩翼支撐板塊的重要一翼，形成產城融合、區中園為主體、以產業投資和綠色公用為兩翼支撐板塊的新發展格局。
圖2：中新集團業務結構變化情況
資料來源：企業年報，地產資管網制圖
1主體板塊坐穩營收壓艙石
年報顯示，2021年中新集團主板塊產業園區開發運營收入為30.59億元，占比78.09%，同比增長10%，是營業收入的壓艙石。中新集團大力推進園區開發運營，集聚核心資源要素，提升競爭力。在2021年睿和智庫推出的全年度產業園區20強榜單中，中新集團得分74.08，排名第五。
圖3:2021年全年度產業園區TOP10
資料來源：睿和智庫，地產資管網整理制圖
具體來說，產業園區開發運營主要包含產城融合園區和區中園業務，盡管公司年報里并未給出具體的數據，但是從開發的項目中也可看出其迅速發展。
在產城融合園區開發領域，中新集團品牌優勢明顯，在行業內已形成領先優勢。目前仍在實施的產城融合園區主要包括中新蘇州工業園區、中新蘇滁高新區、中新嘉善現代產業園等。其中蘇州工業園1994年至2021年GDP從11.3億元躍至3330.3億元，增長294倍，成為全國開放程度最高、營商環境最優的區域之一。2021年在國家級經開區綜合考評中拔得頭籌，并保持六連冠。
表1：國家級經開區綜合考評TOP10
資料來源：公開資料，地產資管網整理
此外，區中園業務發展迅速，2021年中新集團新拓展項目9個，總占地面積近1800畝，總建筑面積超120萬平方米。目前，公司區中園主要包括蘇州工業園區內的標準廠房及定建廠房、中新嘉善現代產業園內的中新智慧園等。
2兩翼協同發展，增強可持續發展潛能
在核心業務被剝離、產業園區開發運營業務尚未成熟的情況下，如何持續穩定發展就成了中新集團面臨的首要問題。而將產業投資與綠色公用作為兩翼，或許就是為了增強未來發展潛力的重要手段。
產業投資
在基金投資方面，2021 年，中新集團全年新增認繳外部產業基金16支，認繳總金額超15億元。產業基金全年拉動基金落地蘇州工業園區及各產城融合園區規模超130億元，投資蘇州工業園區及各產城融合園區項目超14億元，拉動項目總投資近90億元。參投的基金覆蓋了生物醫藥、新材料、人工智能、電子信息、裝備制造、新能源等蘇州工業園區及各產城融合園區主導產業。
在科創直投方面，全年中新產投、中新園創一期基金直投蘇州工業園區重大及各類科技項目11個，認繳投資金額近1.3億元，拉動投資近22.7億元。
綠色公用
企業公告顯示，2021年中新集團綠色公用收入7.46億元，同比增長36.63%，占總收入的19%，但其成本也高達5.878億元，占總成本的38.9%，同比增長49.71%。
圖4：2020-2021年中新集團綠色公用營收入與成本情況
來源：企業年報，地產資管網制圖
成本增速高于營收增速原因主要在于中新集團聚焦資源型項目、積極在新能源賽道上布局發力，前期投入較多的財力和人力。截至目前分布式光伏累計完成項目投資運營36個，遍布全國各地。同時加強與行業頭部企業開展“新能源+儲能”和綠色低碳建筑領域合作，推動可持續發展。
03凈利潤持續六年上漲，盈利能力穩定
凈利潤是衡量一個企業經營效益的主要指標，盡管2016年以來中新集團營收跌宕起伏，但凈利潤和歸母凈利潤一直穩中有升。截至2021年底，中新集團凈利潤達19.96億元、歸母凈利潤達15.22億元。
同時，凈利率也是整體呈現穩定上升態勢，不過受2019年房地產項目去化的影響，導致中新集團凈利率同比下滑12.4個百分點。2020年公司轉變發展模式，凈利潤率迅速上升，截至2021年，中新集團凈利潤率為50.96%。相比行業其他公司，盈利能力保持在第一梯隊。
圖5：2016-2021年中新集團盈利能力情況
來源：企業年報，地產資管網制圖
表2：2018年-2021年產業地產頭部企業年凈利潤率情況
來源：東方財富網，地產資管網制圖
04結語
此前，外界擔憂中新集團在逐漸剝離房地產開發業務這一核心“利潤奶牛”后難以持續發展，雖公司回應將進一步聚焦產業園區開發運營，但難以讓市場信服。
現如今看來，中新集團“元氣”相比以往還未恢復，但“換裝上陣”也“生機煥發”。2021年營業收入同比增長14.74%至39.17億元；歸屬母公司凈利潤同比增長16.4%至15.22億元，六年都是穩中有進。曾經的A股最牛IPO釘子戶，現如今，已獲得新的發展機遇
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