不良資產之如何執行唯一住房（上）

作者：不良掘金蛙

來源：不良掘金蛙（ID:buliangjuejinwa002）

法定情形

根據《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第七條之規定：對于超過被執行人及其所扶養家屬生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根據申請執行人的申請，在保障被執行人及其所扶養家屬最低生活標準所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以執行。這里面的關鍵詞就是“超過”、“必須”、“保障”、“最低”。有法可依不良資產處置的前提，但有法也不是有就一定可以達到預期效果，所以在去化過程中一定要適度放寬。

《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十條，金錢債權執行中，符合下列情形之一，被執行人以執行標的系本人及所扶養家屬維持生活必需的居住房屋為由提出異議的，人民法院不予支持：

（一）對被執行人有扶養義務的人名下有其他能夠維持生活必需的居住房屋的；比如你是老人，那么名下雖然有一套房子，但是你兒子的房子多，他足以保障你的生存。但實踐中如果真是老弱病殘，清場難度非常大，所以建議在前期盡調過程中，就把這戶債權排除或者調低單戶收購價格。如果是必須處置的時候，建議預留出清場費用，提前租好庫房，盡可能聯系法院、社區、120、搬家公司、派出所到現場（協調法官出面會容易一些）。

（二）執行依據生效后，被執行人為逃避債務轉讓其名下其他房屋的；本來有房產，甚至有多套房產，但是執行依據生效之后，為了逃避債務，轉讓、轉移自己名下的房產，造成了只有一套房產，這不屬于保護的對象，因為你的目的是為了逃避債務的履行。這個主要要提前固定證據，做好訴訟保全、盡職調查以及由代理律師前往不動產查檔工作，特別注意銀行貸前審查資料或者權證材料里面是不是有其他房產的信息。

（三）申請執行人按照當地廉租住房保障面積標準為被執行人及所扶養家屬提供居住房屋，或者同意參照當地房屋租賃市場平均租金標準從該房屋的變價款中扣除五至八年租金的。實踐經驗一般上海大約30萬/戶、北京差不多在20-30萬/戶，其余的根據經濟水平大概預估不會有太大差距。但這里特別注意的是在不能影響債務人正常工作生活的前提下，比如100公里以外有個便宜的房子，給人換那去住，這個是不可以的。再有對“戶”的理解地方區別很大，一定要和法官做充分的溝通，比如某一線城市，對于三世同堂的家庭，假如都在一個戶口本上，但是有年邁的老人，有中年人，有18周歲以上的孩子，計算唯一住房時按照3戶計算。

（四）執行依據確定被執行人交付居住的房屋，自執行通知送達之日起，已經給予三個月的寬限期。如果執行依據本身就是交付居住的房屋，那么法院必須按照執行依據所確定的內容執行，搬家、租房子也是需要時間的，理應給予一定的寬限期。我們要注意這類去化周期要增加至少3個月。

不能被認定為“一處住房”的

首先一般情況下，被執行人有其他財產可供執行的，不宜對其唯一居住房屋采取處分性執行措施。其次“一處住房”的執行僅限于城鎮房屋，農村房屋涉及農村集體土地、小產權房涉及國家政策，應按相關規定執行，不屬本解答范疇。

（一）一審訴訟、仲裁案件立案受理后，被執行人因轉讓其他住房而形成一處住房的；

（二）被執行人在城鎮雖只有一處住房，但在當地（縣級的市、縣、區）農村有宅基地并自建住房的；

（三）被執行人的一處住房用于出租、出借的；

（四）被執行人及其所扶養家屬連續一年以上未居住的；

（五）一處住房系執行案件債務所指向的標的物的；

（六）其他不宜認定為“一處住房”的情形。

在我們前期盡調、測算過程中特別是房抵貸，一定要把唯一住房的問題考慮進去，我個人一般才看完全部材料，仍有部分房產不能確定是否唯一住房的時候，多數會選擇按一半對一半來計算（有的包根據不同情況也會選擇加權平均來計算），第一這部分支出有的地方是墊付，后期執行款扣除，然而唯一住房這筆預算不可能同時支出，所以實際操作中我們要準備的錢并不需要那么多，只需要一半甚至三分之一就可以周轉的過來；第二就是概率問題，如果看完材料結合現場盡調還不能判斷，那就只有兩種結果，要么是要么不是；第三就是之前說過的問題，方案中這類肯定不可以做支撐項目，其實投資成本影響有限。

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原標題： 不良資產之如何執行唯一住房（上）