共有產權房屋的分割路徑與訴訟實務解析

房屋存在共有的情形時，共有人在房屋的處置問題上，當事人因為各自利益或者立場的差異，往往存在意見分歧而形成對峙，在各方各執一端互不相讓的情況，則容易陷入僵持局面，甚至引發矛盾。這種相持不下的局面在實務中并不罕見，但是陷入此類僵局往往導致當事人利益不能實現甚至受損。在各方協商不成的情況下，如何打破僵局？當事人往往選擇以提起訴訟的方式解決，這便涉及到共有產權房屋的分割問題。本文從共有產權房屋的分割路徑，結合司法判例探討共有產權房屋的分割實務。

一、共有產權房屋的分割路徑

（一）明確房產共有情況

明確房產是按份共有還是共同共有。

（二）共有物分割原則

1.首先明確是否存在共有人約定不得分割共有的不動產，如有約定，共有人需有重大理由需要分割；

2．如無約定或約定不明的，按份共有人可以隨時請求分割，共同共有人在共有的基礎喪失[1]或者有重大理由[2]需要分割時可以請求分割。

（三）分割方式

1.共有人協商確定，對房屋應當采取折價或者拍賣、變賣取得的價款予以分割方式。

2. 共有人無法協商的，且沒有約定系爭房屋不得分割的，以提起訴訟的方式請求分割。共有權的來源是共同購買或者共同受贈與或者共同原始取得。

（一）分家析產糾紛

原來共同生活在一個家庭中的家庭成員之間，分成兩個或兩個以上的獨立的家庭，而將原有家庭財產分成份額給分家后的各個家庭所有的一種法律行為，性質上是贈與和家庭共同財產的分割兩種法律行為的結合。分家析產的前提是存在家庭財產的共有。

（二）共有物分割糾紛

共有人將共有物從共有的狀態通過分割的方式轉化為各共有人單獨所有，由此引發的糾紛叫做共有物分割糾紛。

三、相關案例

（一）喪失共有基礎，共同共有人有權請求分割

1．向另一方支付相應份額的折價款，支付款項的共有人取得產權

（1）張x與黃xx分家析產糾紛一案一審民事判決書 （2008）浦民一（民）初字第18680號

案件簡介：原告張x與被告黃xx原為戀愛關系，被告黃xx為被告黃xx、周xx之子。2006年原、被告四人共同購置了本市房屋一套，被告黃xx、周xx支付首付款，余款以原告張x的名義申請商業貸款和住房公積金中心公積金貸款。2008年6月24日，原、被告四人取得系爭房屋產權，共有情況為共同共有。2008年9月，原告與被告黃xx終止戀愛關系。2008年10月31日，原告起訴依法分割案涉房屋，判決房屋歸原告所有，原告依法按出資比例折價給被告。

法院認為：原、被告基于共有基礎喪失的事實，要求對系爭房屋進行析產分割，依法并無不當，因被告三人無法取得貸款人資格，系爭房屋判原告所有，剩余貸款由原告繼續償還，并綜合考慮房屋增值因素，房屋首付款支付情況、還貸情況，酌情確定折價款。

2. 將系爭房屋拍賣或者變賣，拍賣、變賣后取得的價款，按產權份額進行分割

顧某某與李2共有物分割糾紛一審民事判決書 （2019）滬0104民初17083號

案情簡介：顧某某與案外人李某1（已于2014年11月29日去世）系夫妻關系，李2系兩人之女。系爭房屋系拆遷安置所得。2016年9月28日，系爭房屋產權登記在原、被告名下，為原、被告共同共有。原、被告在共同生活期間，因生活瑣事時有矛盾。

法院認為：本案中，鑒于原、被告雙方的矛盾無法調和，雙方關系至本案訴訟時仍無任何緩和之跡象，維持共有關系的基礎已經喪失，雙方也不適宜繼續共同居住并共同享有系爭房屋。共同共有人之間確需析產明確份額的，應以等分為原則，并根據共有人的貢獻程度來酌情確定是否適當調整份額大小?，F有證據尚不能證明原告對于系爭房屋的貢獻大于被告，可適當多分，故根據系爭房屋產權登記為原、被告共同共有的事實，結合原、被告目前的實際情況，本院確定原、被告各享有系爭房屋50%的份額。原告主張由被告支付房屋折價款，但被告表示無力支付對方折價款，此系各方對分割方式未達成協議。原告另主張對涉案房屋拍賣、變賣后的價款予以分割，法院予以支持。拍賣、變賣涉案房屋取得的價款扣除相關費用后按上述產權份額進行分割。

（二）在沒有約定不得分割共有系爭房屋情況下，按份共有人可隨時請求分割

1．向另一方支付相應份額的折價款，支付款項的按份共有人取得產權

（1）潘XX分家析產糾紛一案一審民事判決書 （2011）徐民三（民）初字第516號

案情簡介：原、被告系姐弟關系。原、被告因遺產繼承產生爭議，后經法院調解，原、被告共同繼承其父親名下的系爭房屋。原告享有56%產權份額，被告享有44%產權份額，原被告均居住在系爭房屋內。原告表示愿取得系爭房屋的產權，并按評估價格比例向被告支付折價款。被告不愿購買原告產權份額，也不同意將系爭房屋整體出售。

法院認為：法院調解書確定原被告對系爭房屋產權按份共有，原被告沒有關于不得分割系爭房屋產權的約定，原、被告按份共有系爭房屋的權源基礎是對父母遺產的繼承，原、被告為繼承遺產已產生關系裂痕，原、被告共有基礎已趨于喪失。被告表示不愿意出售其持有的房屋產權，也不愿意購買原告持有的產權份額，有損于不動產的使用及交換價值的實現。原告提出析產之訴，符合法律規定。根據估價報告確定的房屋價值，原告在向被告支付44%的折價款后，系爭房屋全部產權歸原告所有。

（2）何英娟、何惠娟等與何慧興共有物分割糾紛一審民事判決書（2018）滬0104民初10056號

案情簡介：三原告與被告系兄弟姊妹關系，父母去世后遺留本案系爭房屋，2016年9月，該系爭房屋經徐匯法院判決歸三原告及被告按份共有，并由三原告及被告支付給其他兄弟姊妹相應折價款，現該房屋由三原告和被告按份共有。原被告之間矛盾較大至庭審亦不可調和，故三原告提出訴訟請求依法分割系爭房屋，判決該房屋歸三原告所有，三原告依市場價支付被告折價款；被告協助三原告辦理過戶手續。審理中，因雙方對系爭房屋市場價值無法達成一致意見，經原告申請，法院通過上海市高級人民法院委托上海百盛房地產估價有限責任公司進行評估。

法院認為：法院結合雙方實際履行能力、所占份額，法院認為由三原告獲得房屋產權為妥，三原告向被告支付相應折價款。

2. 將系爭房屋拍賣或者變賣，拍賣、變賣后取得的價款，按份額享有

徐小立訴徐平分共有物分割糾紛一案二審民事判決書 案號：（2016）滬01民終11661號

案情簡介：徐平分、徐平枚系姐妹關系，徐平分、徐平枚與徐小立系姐弟關系。2015年12月25日，經生效判決書確認，系爭房屋產權按份共有登記至上述三人名下。2016年7月，徐平分、徐平枚提起訴訟，要求徐小立支付系爭房屋對價款，三人均表示無力支付對方折價款而完全取得系爭房屋的所有權。

法院認為：徐平分、徐平枚作為按份共有人，可以隨時要求對系爭房屋進行分割，判決三人共同將系爭房屋拍賣或者變賣，拍賣、變賣后取得的價款，按份額享有。

參考文獻：

[1] 《上海市高級人民法院關于房產案件若干爭議問題的處理意見》共有的基礎喪失，一般從共同共有關系消滅的角度來判斷，如離婚、分家析產等情況可構成共有基礎的喪失。

[2] 同上，重大事由的界定應當根據共有基礎的不同等有所區別。如婚姻關系存續期間，夫妻一方請求分割共同財產的，應符合婚姻法司法解釋三第4條規定的情形：一方有隱藏、轉移、變賣、毀損、揮霍夫妻共同財產或者偽造夫妻共同債務等嚴重損害夫妻共同財產利益行為的；或一方負有法定扶養義務的人患重大疾病需要醫治，另一方不同意支付相關醫療費用的。