一、房地產企業ABS發展及現狀

2016年房地產行業資產證券化產品發行提速，有效拓展了房企融資渠道，但隨著融資新規的出臺，房企ABS融資也被納入全面監管，預計未來房企ABS發行速度將有所放緩

房地產行業為資金密集型行業，企業融資需求大。自2016年以來，房地產行業監管政策持續收緊，房地產企業銀行信貸、非標融資、股權融資、境內債務融資以及境外債務融資均受到嚴格監管。2014年11月，隨著證監會主管的企業資產證券化產品（企業ABS）發行由事前行政審批改為備案制，企業ABS發行數量快速增加，也帶動房地產行業資產證券化產品發行大幅提速，有效拓展了房企的融資渠道。截至2020年12月29日，房地產行業資產證券化產品累計發行規模超過1.4萬億元，已成為房企重要的融資渠道之一。

2019年，房地產行業資產證券化產品（包括證監會主管ABS及交易商協會主管ABN）全年發行規模達到4,001.54億元，較2015年發行規模增長16.28倍，年復合增速為103.88%。截至2020年12月29日，房地產行業資產支持證券產品存量規模合計9,174.48億元，其中證監會主管ABS存量規模合計8,207.76億元，交易商協會主管ABN存量規模合計966.72億元。

由于目前市場上ABN存量占比相對較小，且ABN與ABS在基礎資產及交易結構上類似，因此本文主要對ABS進行分析。根據基礎資產的不同，房地產ABS可細分為供應鏈ABS、購房尾款ABS、物業費ABS、CMBS、類REITs和其他（主要為租金ABS、保障房ABS等）。從發行情況來看，2019年全年房地產企業ABS發行規模為3,634.95億元，其中供應鏈ABS、CMBS、類REITs、購房尾款ABS為最主要的發行品種，發行規模分別為1,579.81億元、1,032.97億元、389.45億元及355.57億元，分別占當年房企全部ABS發行規模的43.46%、28.42%、10.71%及9.78%。從存量情況來看，存量房企ABS主要以CMBS、供應鏈ABS、類REITs、購房尾款ABS為主，截至2020年12月29日，規模占比分別為39.08%、19.11%、16.69%及14.87%。

自2019年以來，在堅持“房住不炒”的基調上，房企整體融資受限，房企ABS交易所審批進度呈放緩趨勢，發行速度出現明顯下降。2020年8月，住房城鄉建設部、中國人民銀行召開重點房地產企業座談會，會議內容提及形成重點房地產企業資金監測和融資管理規則。根據監管向重點房企下發的監測表，監管對房企各類融資渠道進行了全面監控，包括銀行貸款、債券（包括資產證券化產品）、信托、資管計劃等。另外，在對房企表外負債監測表中也對房企供應鏈資產證券化產品情況進行了覆蓋。預計在融資新規背景下，未來房企ABS發行速度將有所放緩。

二、房地產企業ABS主要賬務處理方法及案例

供應鏈ABS僅涉及負債端科目內的調整；購房尾款ABS、CMBS及物業費ABS可看作有抵押的債務融資，對應增加銀行存款及負債；類REITs為房企ABS中唯一涉及到出表判斷的種類，不出表型類REITs則新增一項負債

從信用研判角度來看，在對房企進行研究時，將ABS融資還原至房企有息負債中，可以更真實地反映房企真實的債務壓力，有助于對房企償債能力的全面評估。

我國資產證券化的會計處理依據主要為《企業會計準則第23號——金融資產轉移》和《企業會計準則第33號——合并財務報表》。首先是對資產證券化產品進行會計出表判斷。對于房企而言，供應鏈ABS基礎資產為上游供應商持有的對房企的應收賬款債權；物業費、管理費、租金收入等未來收入并不計入房企現時資產；預售制下的購房尾款在未達到收入確認條件前（房屋交付）也不構成現時應收類資產，因此上述種類均不涉及出表問題。類REITs涉及到將底層資產出售給SPV，可能涉及控制權變更，因此是房地產ABS中唯一需要判斷是否出表的品種。不同類型的ABS在賬務處理上有所差異，涉及會計科目詳見表1。

1、供應鏈ABS

房地產行業供應鏈ABS基礎資產為上游供應商享有的對房地產企業及下屬項目公司的應收賬款債權。供應鏈ABS并不增加房地產企業的金融負債，而是使得房企及下屬子公司對上游供應商的應付賬款付款期限延長，從而改善公司的短期現金流壓力。從合并報表層面來看，供應鏈ABS不增加房企的金融負債規模。但由于房企供應鏈ABS基礎資產現金流依賴于房企的還款能力和還款意愿，具有較強的類信用債特點。截至2020年12月29日，存續供應鏈ABS規模合計1,568.28億，其中期限在1年及以內的規模占比超過90%，期限相對較短。

供應鏈ABS對房企報表影響相對較小，主要為應付對象由原上游供應商變更為保理商，涉及到“應付賬款”科目的調整，一般在“應付賬款”科目下進行二級科目調整，或由“應付賬款”調整為“其他應付款”。若房企認購ABS次級，則計入“其他流動資產”或“交易性金融資產”等科目。

案例1：金科地產集團股份有限公司下屬項目公司與上游供應商開展供應鏈融資業務，在公司財務報表中體現為“應付賬款”科目下的二級科目調整，應付賬款對象變更為保理商。

案例2：2020年上半年，“招商創融-招商蛇口供應鏈5期資產支持專項計劃”發行，基礎資產為供應商對招商局蛇口工業區控股股份有限公司（以下簡稱“招商蛇口”）享有的應收賬款債權。在公司2020年半年度報告中，ABS融資款項計入“其他應付款”，款項性質為“保理款”。

2、購房尾款ABS

購房尾款ABS的基礎資產為購房人申請的貸款，其形成過程為，房企和購房人簽訂《商品房買賣合同》，購房人支付首付款，同時與銀行或住房公積金中心簽訂貸款協議申請，銀行貸款審批流程約3-6個月，由于當前商品房銷售大部分采用預售制，商品房買賣合同簽署時房企尚未完成房屋交付義務，不滿足收入確認條件，購房尾款可視為房企享有的未來應收債權。截至2020年12月29日，存續購房尾款ABS規模合計1,220.20億元，其中期限在1-3年的規模占比約70%。

從賬務處理來看，購房尾款ABS可能涉及到的科目包括“應付債券”、“長期應付款”及“其他非流動負債”等，港股上市房企可能涉及“借款”、“貿易及其他應付款項”及“證券化安排的收款”。若房企認購ABS次級，則計入“其他流動資產”或“交易性金融資產”等科目，或在相關負債科目列示發行總額與自身認購的金額抵消后的凈融資額。

案例3：2019年9月，招商蛇口發行“招商局蛇口工業區控股股份有限公司2019年第一期購房尾款資產支持票據”，規模合計10億元，計入“應付債券”。

案例4：龍光集團有限公司（以下簡稱“龍光集團”）下屬深圳市龍光控股有限公司發行“西南證券-龍光地產購房尾款資產支持專項計劃”，在公司報表中計入“貿易及其他應付款”下“資產支持證券所得款項”科目。

案例5：雅居樂集團控股有限公司（以下簡稱“雅居樂”）下屬廣州番禺雅居樂房地產開發有限公司于2017年9月發行“雅居樂購房尾款資產支持專項計劃”，扣除發行成本及公司認購的專項計劃次級規模后，計入公司“借款”下“資產支持證券”科目。

3、CMBS及物業費ABS

CMBS基礎資產包括寫字樓、商場、酒店、公寓、物流地產等商業地產未來收入（租金、物業費、管理費等）。截至2020年12月29日，存續CMBS規模合計3,207.97億元，其中期限在10年以上的規模占比超過90%。由于CMBS期限普遍較長，因此會計處理一般不涉及短端科目，主要計入“長期借款”、“應付債券”、“其他非流動負債”等。港股上市房企多數計入“借款”科目，或單列“證券化安排的收款”。

物業費ABS以未來物業合同收入作為基礎資產現金流，期限以中長期限為主，物業費ABS規模相對較小，僅占全部房地產ABS的2.75%。物業費ABS與CMBS在會計處理上較為相似。

案例6：2018年，陽光城集團股份有限公司（以下簡稱“陽光城集團”）發行CMBS“國金-西安陽光天地資產支持專項計劃”以及物業費ABS“天風-陽光城物業費債權資產支持專項計劃”，在公司報表中均計入“長期借款”下“資產證券化借款”科目。

案例7：紅星美凱龍家居集團股份有限公司（以下簡稱“紅星美凱龍”）2020年半年報中，CMBS列示在“其他非流動負債”下“商業地產抵押貸款支持證券”科目。

案例8：雅居樂下屬商業物業運營子公司于2018年4月發行CMBS“華西證券-雅居樂國際廣場商業物業資產支持專項計劃”，公司為專項計劃擔保人，發行規模合計46億元，在扣除發行成本及公司認購的專項計劃次級規模后，計入公司“借款”下“商業物業資產支持證券”科目，見表6。

4、類REITs

房地產投資信托基金（REITs）是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，投資收益來自于租金收入和房地產的增值。在我國，由于法律及稅收方面的原因，市面上發行均為類REITs產品，一般采取“契約型基金+專項計劃”的模式，由私募基金購買標的物業資產或項目公司股權，專項計劃再認購全部私募基金份額。由于類REITs涉及到將底層資產出售給SPV，可能涉及控制權變更，因此是房地產ABS中唯一需要判斷是否出表的品種。根據相關會計準則，類REITs會計出表判斷主要涉及對合并控制、過手測試及到風險報酬轉移的判斷。對于實現資產真實出售的出表型類REITs，在賬務上終止確認投資性房地產或長期股權投資（項目公司股權），并確認資產處置損益；如不出表，則新增一項負債，通常計入“長期借款”、“其他非流動負債”等。

案例9：中國國際海運集裝箱（集團）股份有限公司（以下簡稱“中集集團”）控股子公司深圳市中集產城發展集團有限公司（以下簡稱“中集產城”）發行“中聯前海開源-中集產城產業園一號第一期資產支持專項計劃”，發行規模3.31億元，中集產城擔任專項計劃原始權益人及增信安排人，中集集團按照71.1%的比例為中集產城在專項計劃下的增信安排義務提供連帶責任擔保。根據中集集團2019年年度報告，該專項計劃計入公司“其他非流動負債”下“其他”科目。

三、ABS對房企債務影響分析

房企ABS在賬務處理上相對靈活，可達到降低顯性負債率的目的，導致公司償債能力虛高；另外，由于目前大部分ABS產品仍依賴房企提供增信措施，房企ABS也會推升企業的或有風險

根據基礎資產的不同，房地產ABS可細分為供應鏈ABS、購房尾款ABS、物業費ABS、CMBS、類REITs和其他。

供應鏈ABS基礎資產現金流依賴于房企的還款能力和還款意愿，具有較強的類信用債特點。但從合并報表層面來看，供應鏈ABS不增加房企有息債務規模。賬務處理上也并非如一般信用債計入“應付債券”，而是計入“應付賬款”等經營性負債科目，相對隱蔽。房企可以通過增加應付款項，控制有息債務規模，達到降低顯性負債率、美化財務指標的目的。由于其較強的類信用債屬性，在整體地產融資收緊的背景下，監管對于房企供應鏈ABS已采取了一定的發行規模限制。考慮到嚴監管背景下再融資難度增加，前期對經營性融資較大的房企可能面臨更大的短期債務壓力，因此對房企供應鏈融資應進行仔細甄別。

購房尾款ABS、物業費ABS及CMBS本質類似于抵押融資，由于購房尾款及商業地產未來收入并非現時資產，因此不存在出表問題。該類型的ABS會推升房企債務規模，但由于在賬務處理上相對靈活，部分房企將其計入“長期應付款”、“其他非流動負債”等科目，在統計時容易產生遺漏。另外，盡管購房尾款ABS、物業費ABS及CMBS本息償付主要來源于底層資產，但目前該類型的ABS依賴原始權益人提供增信的情況較為常見，對房企主體信用依然存在一定依賴，因此仍需結合財務附注進行進一步的分析。

類REITs是房地產ABS中唯一需要判斷是否出表的品種。非出表型類REITs在目前市場已發行的類REITs產品中占比較高，其本質類似于抵押融資，同樣會推升房企債務規模。而實現資產真實出售的出表型類REITs一般可以降低企業財務杠桿,增強資產流動性，對房企償債能力指標有一定積極作用。

四、總結

房地產企業利用ABS融資可以實現資產盤活，加速資金回籠。受益于房企融資需求增大，以及企業ABS市場擴容，房地產行業資產證券化產品自2016年以來迎來跨越性發展，有效拓展了房企的融資渠道。截至2020年12月29日，房地產行業資產證券化產品累計發行規模超過1.4萬億元，已成為房企重要的融資渠道之一。

房企可以通過供應鏈ABS控制有息債務規模，達到降低顯性負債率、美化財務指標的目的。購房尾款ABS、物業費ABS及CMBS會直接推升房企債務規模，但由于部分房企將其計入“長期應付款”、“其他非流動資產”等科目，在統計上的疏漏可能導致對公司債務壓力的低估。實現資產真實出售的出表型類REITs一般可以降低企業財務杠桿，增強資產流動性，但非出表型類REITs本質類似于抵押融資，同樣會推升房企債務規模。

從信用研判角度來看，為更真實地反映房企債務壓力，在對房企進行研究時，將ABS融資還原至房企有息負債中，有助于對房企償債能力的全面評估。根據前文案例可見，對于不同類型的ABS，目前房企的賬務處理方式有所不同。由于部分科目通常既包含經營性負債又包含金融性負債，因此需要結合附注進行進一步的甄別。

自2019年以來，在堅持“房住不炒”的基調上，房企ABS交易所審批進度呈放緩趨勢。房地產行業“三道紅線”融資新規對包括房企ABS在內的各類融資渠道進行了全面監控，未來房企ABS融資難度將有所提高，房企隱形債務壓力將日漸凸顯。需持續關注相關政策變動，警惕前期對ABS融資較為依賴的房企的再融資壓力。