丁祖昱評樓市 
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作者：CRIC戰略顧問中心
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
2021年2月，中共中央、國務院印發了《國家綜合立體交通網規劃綱要》，在發展目標中明確提出“全國123出行交通圈”，即都市區1小時通勤、城市群2小時通達、全國主要城市3小時覆蓋。
軌交站點作為“都市區1小時通勤”的重要組成部分，不僅承擔著交通功能，其城市服務職能也越加明顯。截止2020年12月，我國內地已有45座城市開通城市軌道交通，運營線路達7978公里（中國城市軌道交通協會發布），與之相伴的，則是大量軌交站點的開發。
近年來，伴隨TOD理念的逐步發展，城市軌交站點已不僅僅甘為城市的交通亦或是商業配套，產業功能的導入逐步成為區域發展的重要一環，也呈現出新的公共性特點。
城市軌交站點推動TOD模式發展
提及軌交，自然離不開提及TOD（Transit Oriented Development）-交通導向型發展模式。即基于公共交通-土地利用”的互動關系，以地鐵、輕軌、巴士等公共交通為中樞，以5-10分鐘步行路程為半徑建立集工作、商業、文化、教育、居住等為一體的城區發展模式。
TOD發源并興起于上世紀90年代初的美國，希望解決大城市無限制蔓延、城市人口向郊區遷移、土地利用的密度降低、城市密度趨向分散化，因此帶來城市中心地區衰落、社區紐帶斷裂，以及能源和環境等方面的一系列問題。
軌交經濟發展經歷了三個階段：第一個階段是以中心為核心中央集權型；第二個階段是以中心區域弱化、外部子節點突出為特征的分化階段；第三個階段則是以中心節點為源頭，沿廊道呈放射狀多節點打造為特征的共生階段。在共生階段下，沿線整體開發是在堅持可持續發展的理念下達到區域長期聚攏人氣的有效策略。
圖：軌交經濟發展經歷的三個階段
來源：CRIC戰略顧問中心
國際經驗表明，差異化定位是實現軌交“沿線價值”整體提升的的核心節關鍵點。對標日本和新加坡的案例可以看出，沿線多軌交中心的差異化定位成為推動城市區域軌交經濟成功的關鍵。
圖：日本和新加坡軌交沿線TOD及其主題
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由于TOD項目往往依托自身稟賦的調整升級吸引城市各類要素的集聚，而產業要素作為區域特征最為鮮明的屬性之一，無疑對于整個項目的差異化定位起到關鍵作用。
各國軌交站點發展產業思維不同
案例1：新加坡緯壹科技城波那維斯達站
——產研先行，助力區域經濟發展
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項目位于新加坡西南，兩條軌道交通交匯處，打造策略是結合TOD配套商業和科教研發等功能，加上低密居住區的打造，成功吸引并留住人才，促進產業發展，形成“生活-生產-娛樂-教育-醫療-商業”全鏈條自循環城市；并通過科技輻射，助力新加坡向知識型社會轉型。
圖：新加坡緯壹科技城波那維斯達站功能區劃分
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案例2：日本東京臺場站
——科學研究與展覽休閑相結合，匯集人氣促進產業
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項目位于東京都與江東區交界，打造策略是以科學類展館為載體，通過文創科創與休閑旅游相結合，實現人氣集聚，進而促進科創產業與行政辦公發展，打造集商務辦公、休閑購物、會展旅游、展示體驗等多功能于一體的復合經濟區。如引入的日本產業技術綜合研究所是日本目前最大的研究機構，有5800名雇員，年科研經費預算達10億美元。AIST研究主要集中在生物技術、化學、電學、地質學、信息技術、力學、材料物質、計量學等領域。
案例3：美國澤西市·紐波特站
——通過空間賦能，打造產業與人口的樞紐城市
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項目位于紐約與紐瓦克雙城交界處，雙地鐵共站；在設計上，站點優先布局辦公和學校功能（學校與地鐵站共樓），極大程度吸引研發及辦公人群到達；外圍配套商務人員所需的商業、公寓、酒店，延長停留時間；同時利用濱水環境良好的資源優勢建設住宅，吸引人群長期居住。借鑒兩城交界的優質區位和雙地鐵的交通優勢，成為雙城人流、產業、貿易的交匯點，通過商業和居住功能的完善吸引人口長期居住。
案例4：東京都二子玉川站
——多元功能打造吸引人口集聚，由“睡城”變“產城”
圖：東京都二子玉川站功能區劃分
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項目位于東京都與多摩新城交界處二子玉川，兩條軌交線路交匯。當二子玉川RISE的高層辦公樓建成，東急電鐵首先吸引了日本電商巨頭樂天集團總部辦公大樓搬遷至此，以1萬人的“逆流”通勤保障軌交主業的盈利“基本面”，同時也為新區域帶來可觀的消費活力，促進收益型物業的“租金”目標達成。目標人群差異化定位于創新行業和創新工作者，再圍繞TOD打造復合功能，實現從“睡城” 至品質“社區綜合體”的轉變。
案例5：上海萬科天空之城
——未來城市的微縮實踐，UNI-CITY商住辦城市共同體
來源：CRIC戰略顧問中心
項目位于上海市青浦區，地鐵17號線徐盈路站；萬科未來城市理念，以人為核心，通過微縮城市的實踐，打造“生態、人文、健康、便捷、智能”的未來城市樣本，重塑人與城市的“親密關系”。從規劃設計進行創新，巧妙的三軸設計，使項目所有地塊均能在800米內到達地鐵站或商業設施，從空間上拉近了人與城市的距離。所謂微縮城市，麻雀雖小五臟俱全，UNI-CITY中不僅設置了的UNI-MALL，同時規劃了標準寫字樓、企業總部辦公、獨棟辦公等多元化的產業業態。業態群之間的密切聯系和場景共享，拓寬了傳統TOD開發的閾值，構筑了未來城市之下萬科的城市理念縮影。
新公共性“媒體空間”的打造
事實上，無論產業化思維也好，商業化發展也罷，未來TOD需要想象在公共性中的尋找個性，也就是新公共性。軌道交通每天來回運輸著城市里面不同區域板塊的人，除了交通運輸作用，軌交站點還應該承擔起展現社區特色和人群個性的“媒體空間”，也就是展示平臺這樣的責任和角色。
人們在此來來往往，樞紐處應該是最具備公共性的地方，然而對公共性的過度追求導致千站一面，這就需要我們對一直以來的“公共性”概念進行思考，設計出新公共性。新公共性應該可以滿足每個人的個性化需求，具體來看表現在三個維度：
一、人需系統
即人需場景的打造。傳統思維是人先來，基于目標人群的素質，再提供相對應的功能。在經歷了“搶人大戰”的今天，先行思維應該占據主導。人群隨場景而定，你打造的城市特質是什么，你就吸引什么，包括人居、消費、生態、娛樂、知識等場景與人相互之間的關系。
二、場景系統
新場景驅動新需求。比如聚餐的時候，根本需求是吃飯，我們可能會選擇失重餐廳等新場景餐飲，在體驗不錯的情況下，下次聚餐會成為我們評判餐廳好壞的標準，其中既包括了新業態吸引了消費人群，也涵蓋了是體驗后促成的消費升級需求。
三、站設系統
TOD站點的七感設計——都市活力感、建筑標識感、環境生態感、空間尺度感、出行便捷感、生活科技感、技術落地感。將二維空間網絡升級為立體場景化功能，針對不同的人群設定對應的社交場景，實現建筑與生活的強鏈接；
未來的TOD公共性空間不妨大膽想象一下，它也許是臨時處理工作的工作艙；可以是在車站取到快遞包裹的快遞柜；能夠成為孩子兒童的娛樂場；也可能成為像綠地廣場一樣的休閑場所……打個比方以往商場+廁所的概念已經深入人心，商場+母嬰等的意識也在不斷完善，場所疊加新功能的打造是未來TOD形態考慮的重要方向。
以高“情”商城市設計拴住流量，可以預見TOD的未來。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
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