不良資產之房抵貸

作者：不良掘金蛙

來源：不良掘金蛙（ID：buliangjuejinwa002）

首先明確“房抵貸”不包括按揭購房，一個是民生領域，一個是經營領域的貸款。這一類的債權抵押房產多為住宅，處置思路主要為司法拍賣或以物抵債為主。得益于房產價格穩定和國民認可度高，一旦價格走低，“二抵”部分的價值將第一波損失掉。

傳統的處置流程就是按抵押率放款，債權發生逾期后，尋求債權轉讓回籠部分資金。這一類債權的普遍收購價格較高，但因其流通性好、回收成本周期短，在不良資產投資中競爭比較激烈。

隨著這些年的發展，逐漸增加了中間其他服務商，如擔保機構、獲客機構等。這些機構的介入對降低逾期不能回收的風險和推廣貸款產品方面有顯著的作用。經過這幾年的發展，逐漸增加了新的模式，業內有的叫做“遠期收購業務”，即一旦擔保的貸款出現逾期，且達到某些設定條件，承諾按約定價格或者比例收購該批次不良債權。好處是貸款審批階段通過貸前調查，對債權就已經有了深入的了解，后期一旦逾期，風險相對在一定可控的范圍內，而且形成了一個產業閉環，只要貸款就一定有不良的出現，對內外都形成了“護城河”。

這一類業務一般有三種交易模式，有限合伙模式、收購預付款模式、聯合清收模式。

有限合伙模式，優先級和劣后級資金成立SPV企業，出包方全額轉讓“資產包”至SPV企業，由SPV委托劣后資金方處置。處置回現優先支付優先級資產投入，劣后方享受最大利潤承擔最大風險，項目結束后SPV散伙。

收購預付款模式，有意向收購該不良資產的意向購買人，通過支付一定比例的預付款或保證金給到SPV項目企業，由SPV項目企業全資收購該不良資產包后，委托意向購買者處置回現。利用后期回現支付SPV墊付的尾款和應獲得的利潤。

聯合清收模式，保底清收方支付給SPV收購企業一定比例的保證金，保證為SPV收購的資產包清收回現金額或者達到一定的收益，一般用IRR計算（最早講過IRR是怎么計算的，可以去翻閱一下）。如果未達成按比例扣除保證金，如果超額完成，按比例分配超額部分的收益。

針對房抵貸的處置方式，最傳統的是通過司法拍賣掛牌出售。近些年增加的很多新的玩法，出包方通過不同的交易模式轉讓資產包后，機構把大包一級一級拆分成受眾較多的小包，這些小包有的通過司法拍賣消化掉，有的通過抵債再貸款方式消化掉。這種方式處置周期非常短，變現能力強，但相比較傳統方式產生二次不良的概率要高。

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原標題： 不良資產之房抵貸