關于“居住權”，你需要了解的那些事兒~

疫情期間，一部《安家》，刷爆了朋友圈，而老嚴夫婦買房的故事更是讓人唏噓不已。掏空畢生積蓄只為兒子買房，好心加了兒媳的名字，最終卻被兒子、兒媳和親家母拒之門外。氣憤之余不得不感嘆“養兒防老”不再符合實際，“養老防兒”才是社會現實。遇到這種坑爹娘的廢物兒子，老嚴夫婦要怎樣才能安心住進自己的房子？

雖然，老嚴夫婦可以根據《合同法》第192條的規定，“受贈人有下列情形之一的，贈與人可以撤銷贈與：（一）嚴重侵害贈與人或者贈與人的近親屬；（二）對贈與人有撫養義務而不履行”，老嚴夫婦依法享有撤銷贈與的權利，行使登記撤銷權，要回房產。但像老嚴夫婦這樣標準的“中國式父母”無論如何是不會跟兒子對簿公堂。不過，即將實施的《民法典》物權編新增設的居住權可以很好的解決這個問題。

黨的十九大報告指出，“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。”我國《民法典》物權編確認居住權制度的根本目的就是有利于實現“住有所居”的目標，實現廣大人民群眾對美好生活的向往。

第三百六十七條　設立居住權，當事人應當采用書面形式訂立居住權合同。

居住權合同一般包括下列條款：

（一）當事人的姓名或者名稱和住所；

（二）住宅的位置；

（三）居住的條件和要求；

（四）居住權期限；

（五）解決爭議的方法。

第三百六十八條　居住權無償設立，但是當事人另有約定的除外。設立居住權的，應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立。

第三百六十九條　居住權不得轉讓、繼承。設立居住權的住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外。

第三百七十條　居住權期限屆滿或者居住權人死亡的，居住權消滅。居住權消滅的，應當及時辦理注銷登記。

第三百七十一條　以遺囑方式設立居住權的，參照適用本章的有關規定。　

二、居住權可以發揮以下哪些方面的功能

1、避免《安家》中的老嚴夫婦悲劇

《民法典》實施后，即便老嚴夫婦為兒子出資全款買房，將房子的所有權登記在兒子、兒媳名下，但同時簽訂居住權合同，約定老嚴夫婦對該房屋享有居住權，直至老嚴夫婦均去世。那么在此期間，老嚴夫婦的兒子、兒媳是沒有權利將老嚴夫婦拒之門外的。且依據第三百六十八條“居住權無償設立” 居住權人不同于租戶，不用付房租。

2、保障和完善廉租房制度和公租房制度

增加低收入者和“夾心層群體” 獲得物權的穩定性，增強居住者的獲得感，完善住房保障體制。

3、實現“以房養老”

我國家庭養老負擔十分沉重，421家庭結構導致獨生子女老年父母"老難所養"。老年人為確保晚年生活需求和生活品質，可以出賣自己實際居住房屋的同時在房屋上設立居住權。由金融機構根據房屋的價值向老年人進行定期的金錢給付，從而確保其生活質量不下降。在老年人有生之年，金融機構雖可取得所有權，但還不能實際占有該房屋，而只有在老人身故后，金融機構才能享有完整的所有權。老年人則在獲得一筆充足的養老金的同時，又能夠享有居住權，對該房屋進行長期的居住。  

通過設置居住權實現“以房養老”也有效規避了以房養老理財的騙局，通常這種騙局的套路是忽悠老人將房子抵押換錢，投進所謂以房養老項目，宣稱每月能拿數萬元養老金。老人將房產處置權交給公司，最初每月能收到高額回報，但沒過多久，公司失聯、老板跑路，老人“錢房兩空”。而根據《民法典》第三百六十八條“設立居住權的，應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立。”這樣的流程很容易揭穿騙局。同時也提醒老年人，合規以房養老的開展主體為商業銀行或正規保險機構，不要因為高額回報的誘惑偏聽偏信。

作為一種金融創新模式，目前保險公司和商業銀行以房養老的產品設計主要優先滿足高齡老人、失獨孤寡老人、低收入家庭老人的養老需求，相信，隨著居住權的實施，“以房養老”產品品種和業務覆蓋范圍未來會進一步升級。

4、保障弱勢群體

如離婚案件的弱勢一方、為再婚老人的配偶設立居住權的方式，既保障再婚老年配偶的居住權利，也減少了喪偶老人子女繼承房屋的糾紛。

三、對居住權的一些思考

凡事都有兩面性，有一利必有一弊。雖然，居住權未來會實現諸多益處，但也帶來了一些新問題。

1、進行房產交易時應愈發謹慎

目前房產交易中，一般只需核查房產是否存在抵押、租賃等情形即可。但未來，還要關注是否存在“居住權”。存在“居住權”的房產如何實現其經濟價值？特別是法拍房，法拍房清場交付問題常常是個大坑，甚至有些司法拍賣公告明確說明法院只提供執行裁定等文件，不負責清場交付，可想而知中間的困難有多大。如果說之前的“買賣不破租賃”租賃期限最長二十年，有償為原則。遇到帶有長期租約的法拍房，購買人至少還有租賃收益；但居住權的時間期限可以直到權利人去世才可以注銷，而且原則上是無償。因此，當法拍房存在“居住權”時，無疑會令法拍房的購買人更加“望而生畏”。

2、老賴借“居住權”逃避債務

如果老賴提前設立了第三人居住權以逃避債務，如何保障債權人的利益？

雖然居住權制度還需通過交易實踐和司法裁判不斷完善，但其入典的重要意義毋庸置疑，正折射出了我國法治建設的豐富與完善。但愿，萬家燈火下，是溫暖與歡樂。