投拓江湖 作者：投拓江湖
來源：投拓江湖（ID：toutuoJH）
大家在日常的項目接觸中，經(jīng)常會遇到一個“代征用地”的概念，這個名詞概念大家經(jīng)常在用，但是內(nèi)涵和外延的理解存在一定的偏差。今天這篇文章就來徹底講一下，關(guān)于代征用地的前世今生。
代征用地的概念
代征用地指的是有地方的自然資源規(guī)劃部門確定好用地范圍和界限，由建設(shè)單位（也就是房企）代替地方政府辦理國有或者集體建設(shè)用地的劃撥手續(xù)，在負責處理完成地塊上的建筑物拆遷，居民安置，土地平整，以及后續(xù)的施工建設(shè)后，再交由市政、交通等有關(guān)部門的市政、道路以及綠化等用地。
上述概念是最為廣義的代征用地的概念，不僅包含了后期的建設(shè)移交等內(nèi)容，還包含了前期的拆遷，安置，平整土地等工作。在廣義代征用地概念下的土地，大多指的是毛地，包含了拆遷，平整等內(nèi)容。
廣義的代征用地概念，目前在一部分地方還在適用，有的地方是由房企獨自完成拆遷平整工作，并且還要自費解決前期拆遷平整問題，但是在總地價里面，出讓土地的時候地方政府會有所考慮，適當降低出讓地價。
大部分地方的代征用地，是狹義上的概念，指的是不包含前期的拆遷平整，只從政府那里代為出讓凈地，然后建設(shè)公共配套、市政、綠化等內(nèi)容再無償移交政府。因為現(xiàn)在各地的土地出讓，大多都是采用凈地出讓，毛地出讓的情形越來越罕見，代征用地也就不需要再代拆遷和平整土地了。
本文所講述的內(nèi)容，也主要是圍繞狹義的代征用地展開。
代征用地歷史由來
代征用地的做法，誕生于以前的計劃經(jīng)濟時期，因為以前的企業(yè)都是單一的國有企業(yè)，企業(yè)有用地需求都像政府提出申請，政府根據(jù)實際情況進行無償?shù)耐恋貏潛埽髽I(yè)取得土地的使用權(quán)是無償?shù)摹?/p>
在計劃經(jīng)濟時代，這個做法是無可厚非的，因為土地是國家的，企業(yè)也是國家的，企業(yè)的錢也是國家的錢。用企業(yè)的錢來建設(shè)市政、道理、綠化是國企承擔社會責任的方式，也減輕了地方政府的負擔，至于產(chǎn)生的費用無非是左手換右手。
就目前的市場經(jīng)濟制度下，代征用地制度對房企并不是太友好，在無形中拉高了拿地的成本，特別是一些地方代征用地比例比較大，前期還需要代拆遷和土地平整的，由房企承擔的費用較高。
代征用地的特征
代征用地一般包含代征道路用地，代征市政用地，代征綠化用地等。
代征用地房企在取得以后，不影響自己取得的建設(shè)用地的指標核算，代征用地的容積率、綠化率、建筑密度等指標，都是單獨計算的。
代征用地在土地出讓之初，在土地出讓文件里面，會對具體的面積，位置，紅線范圍，建設(shè)標準，移交時間等內(nèi)容進行描述和約定。
代征用地的土地使用性質(zhì)，大多是劃撥用地，而且在項目的紅線以外，有的甚至離項目還有一定的距離。代征地一般前期辦證確權(quán)到房企名下，后期建設(shè)完成后再移交給政府。代征用地的行為，類似于幫政府代工代建，但是需要房企自掏腰包。
代征用地的各方考量
對于政府的角度，因為城市建設(shè)任務(wù)繁雜，而且所需的資金缺口較大，市政建設(shè)的重點在于主要的城市干道，片區(qū)大配套等。一些小區(qū)內(nèi)部道路，社區(qū)級別的小配套，如果由政府主導(dǎo)，可能建設(shè)到位較慢，而且單位成本不低，還不如交由房企打造，將這部分成本進行轉(zhuǎn)移。
對于房企來說，代征用地增加了拿地成本，這是一不利的方面，但如果是公開市場拿地，大家都在同一拿地成本上去報名競拍的話，這樣也不算一個不能接受的條件。而且有代征用地附加條件的，大多都是在較大的地塊里面出現(xiàn)，小的地塊幾乎沒有，因此增加的單位成本并不算太高。
對于房企來說，代征地建設(shè)的行為，也不是都是沒有好處。對于代征道路用地，代征綠化用地來說，可以改善項目周邊的道路情況，提升綠化水平，這也是完善項目配套，提升居住品質(zhì)的重要輔助，對于項目加快去化有積極的意義。
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原標題： 拿地不得不知的，“代征用地”這些知識點
