法拍房——“稅之殤”如何破局

近期，有客戶咨詢筆者，通過司法拍賣以6000余萬元競拍得一處在建工程，由于過戶時需要完稅才能辦理，到稅務機關咨詢測算居然各種稅費高達2000余萬元，幾乎占成交價的40%，再看司法拍賣公告第六條赫然寫著“標的物轉讓交易過程中產生的稅費由買受人承擔”。

更讓客戶覺得“冤得慌”的是，就算替被執行人繳納了相關稅費，但繳納的增值稅因被執行人已被認定為非正常戶無法開具增值稅專用發票抵扣；那么買受人承擔的相關稅費能否在企業所得稅前扣除呢？目前只有國家稅務總局天津市稅務局企業所得稅處負責人在“2019年度企業所得稅匯算清繳相關問題解答”的在線訪談時答復：企業在法院拍賣資產過程中競拍購置資產，凡拍賣公告中約定由買受人承擔相關稅費才能辦理過戶手續的，買受人繳納的稅費可計入該資產計稅基礎，計算折舊或攤銷扣除。”并未見國家稅務總局的相關文件，而根據《中華人民共和國企業所得稅法》第八條以及《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》第二十七條的規定，企業實際發生的與取得收入有關的、合理的支出，包括成本、費用、稅金、損失和其他支出，準予在計算應納稅所得額時扣除。由于完稅憑證上列明的納稅義務人非買受人，稅務機關很有可能認為，該部分稅費不符合“與取得收入有關”和“合理”的規定，因此，存在不能在企業所得稅前進行扣除的風險，需要企業與主管稅務機關溝通；而對于在建工程，代繳的相關稅費能否未來在土地增值稅清算時扣除也非常麻煩。  

懊惱之余，能否悔拍？司法拍賣不同于商業拍賣，為了保證司法拍賣的嚴肅性，悔拍者需承擔懲罰性的后果。

《最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第二十五條規定“重新拍賣的價款低于原拍賣價款造成的差價、費用損失及原拍賣中的傭金，由原買受人承擔。人民法院可以直接從其預交的保證金中扣除。扣除后保證金有剩余的，應當退還原買受人；保證金數額不足的，可以責令原買受人補交；拒不補交的，強制執行。”

《最高人民法院關于人民法院網絡司法拍賣若干問題的規定》第二十四條規定“拍賣成交后買受人悔拍的，交納的保證金不予退還，依次用于支付拍賣產生的費用損失、彌補重新拍賣價款低于原拍賣價款的差價、沖抵本案被執行人的債務以及與拍賣財產相關的被執行人的債務。悔拍后重新拍賣的，原買受人不得參加競買。”

司法實踐中，各法院對買受人悔拍后是否需要補交重新拍賣低于原拍賣價款造成差價的問題，各法院裁判觀點并不一致。但，如果悔拍情節嚴重，妨害司法行為，人民法院可以依據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百一十一條，根據情節輕重予以罰款、拘留；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

法拍房有風險 購買者需謹慎！

稅費承擔問題，影響了拍賣的效果以及當事人的合法權益。

（一）司法拍賣公告要求買方承擔所有稅費是否合法合理？

1、2017年1月1日起施行的《最高人民法院關于人民法院網絡司法拍賣若干問題的規定》（法釋〔2016〕18號）第三十條規定，“因網絡司法拍賣本身形成的稅費，應當依照相關法律、行政法規的規定，由相應主體承擔；沒有規定或者規定不明的，人民法院可以根據法律原則和案件實際情況確定稅費承擔的相關主體、數額。”

2、我國的稅費非常復雜，以上案為例，本次交易對于被執行方涉及的稅種有增值稅、城建稅、教育費附加、地方教育費附加、土地增值稅、印花稅（某些稅務局認為司法拍賣不屬于印花稅“產權轉移書據”合同，不繳納印花稅）等；買受人涉及的稅種有契稅、印花稅。至于實務中有的法院或稅務局要求買受人連被執行方的企業所得稅及歷史欠稅也要承擔，否則不開具完稅證明無法過戶，筆者認為實在說不過去，我們知道從稅負能否轉嫁，分為直接稅和間接稅，如果說增值稅、土地增值稅、印花稅屬于間接稅，稅負可以通過抬高價格轉嫁，那么企業所得稅則屬于直接稅，即納稅義務人與負稅人一致，稅負不可轉嫁，讓買受人承擔依據何在呢？至于不承擔歷史欠稅，不予配合辦理過戶手續，更是沒有法律依據。

3、不同稅種的計稅依據在稅法中有明確的規定，司法拍賣實務中由買受人全部承擔相關稅費的案例中，在確定增值稅計稅依據及土地增值稅收入時對于成交價是含稅價（增值稅）還是非含稅價（增值稅）？稅務機關處理結果也不同（稅務機關還算仁慈，沒按所涉相關稅種作為價外費用倒算一個包稅價，只是考慮了增值稅）。仔細思考這個成交價，它既不是含稅價（增值稅）也不是非含稅價（增值稅），因為增值稅是價外稅，由于采用受讓方承擔稅費，受讓方承擔的稅費又循環成為計算增值稅的價外費用，必須依靠專業人員測算。而土地增值稅的計算更為復雜，受讓方無從知道被執行人土地增值稅可扣除成本情況，如果被執行人賬務混亂，稅務機關核定征收，根據《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發[2010]53號）“核定征收率原則上不得低于5%”，主管稅務機關的自主裁量權是較大的。

4、稅收法定是稅法基本原則，無論司法機關還是稅務機關均應當尊重法律、嚴格執法、依法辦事，尊重并保障人民群眾合法權益，采用一刀切簡化的處理模式，既不符合稅法的相關規定，也不符合執行的公開公正透明原則。司法拍賣是不良資產去化的渠道之一，只有通過將拍賣規則明確化、體系化、標準化，才能推動拍賣市場良性發展，提高拍賣財產的一次成交率、降低悔拍的可能性，促使網絡司法拍賣蓬勃健康地發展起來。

（二）以更好的營商環境推動經濟高質量發展

習近平總書記強調，法治是最好的營商環境。隨著《最高人民法院關于人民法院網絡司法拍賣若干問題的規定》及《優化營商環境條例》的施行，我們也看到浙江、江蘇、福建等省高院，明確了稅費負擔按照《網絡拍賣規定》第三十條規定執行。

1、《福建省高級人民法院執行局關于執行工作中相關問題的解答（二）》（2018）

“13.可否公告所有稅費均由買受人負擔?

按照《網絡拍賣規定》第三十條規定，因網絡司法拍賣本身形成的稅費，應當依照法律、行政法規的規定，由相應的主體承擔；沒有規定或者規定不明的，人民法院可以根據法律原則和案件實際情況確定稅費承擔的相關主體。網絡司法拍賣的拍賣公告不得表述為“所有稅費均由買方承擔”，可以表述為“由買受人墊付稅費”。因網絡司法拍賣本身形成的，應當由被執行人承擔的稅費，若買受人墊付的，墊付的稅費從拍賣價款中優先支付。

 14.稅務機關以被執行人存在歷史欠稅為由阻礙買受人辦理標的物成交過戶手續，應當如何處理?

稅務機關收到基于本次拍賣、變賣交易產生的稅費后，應當積極協助法院辦理相關過戶手續，不得以被執行人欠繳非交易環節的稅費為由拒絕辦理過戶手續。稅務機關要求被執行人支付歷史欠稅后方才配合買受人過戶的行為，沒有法律依據。執行法院應當向稅務機關做好解釋工作，講清法律規定的精神，取得理解和支持。如其仍拒絕協助的，可以按照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百一十一條處理。”

2、《浙江省高級人民法院執行局關于規范不動產網絡司法拍賣、變賣工作指引》（浙高法執[2020]6號 ） 

“七、稅費負擔

17．（本次變價形成的稅費各自負擔）對于本次變價形成的稅費，相關法律法規明確規定負擔主體的，應由相應主體負擔。

被執行人應負擔本次變價產生的增值稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育費附加、土地增值稅、印花稅，個人所得稅等，買受人負擔印花稅、契稅。

被執行人應負擔的本次變價產生的稅費，由執行法院在拍賣款中扣劃后直接交付稅務部門，也可由買受人先行繳納后向執行法院申請退還墊付的稅費。

18．（歷史欠繳稅費的申請受償與例外）對被執行人的歷史欠繳稅費，稅務部門可依法向執行法院申請受償，但被執行人另有其他財產可供執行的，對稅務部門的申請不予支持。

19．（土地出讓金的負擔）處置國有劃撥土地使用權需補繳的土地出讓金，應當由被執行人依法負擔。執行法院可在拍賣款中扣劃后直接交付相關部門。執行法院不應在拍賣公告和特別提示中載明由買受人負擔。”

3、《江蘇省高級人民法院關于正確適用<最高人民法院關于人民法院網絡司法拍賣若干問題的規定>若干問題的通知》（蘇高法電〔2017〕 217號）

“四、關于稅費負擔 因網絡司法拍賣產生的稅費，按照網拍規定第三十條的規定，由相應主體承擔。在法律、行政法規對稅費負擔主體有明確規定的情況下，人民法院不得在拍賣公告中規定一律由買受人承擔。“