業(yè)績錄最大增幅“被遺忘”的萬科海外定位窺探

作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）

在借殼上市的第9個(gè)年頭，萬科海外半年凈利潤才達(dá)到2億港元以上的水平。

根據(jù)萬科海外8月16日發(fā)布的盈喜公告，該公司預(yù)期2021年上半年將錄得股東應(yīng)占盈利上升不少于390%，而去年同期的綜合管理賬目錄得股東應(yīng)占盈利約5490萬港元。

萬科海外前身即“萬科置業(yè)（海外）”，它的過往發(fā)展歷史可追溯至2012年5月，萬科旗下全資子公司萬科置業(yè)（香港）有限公司（下文簡(jiǎn)稱“萬科香港”），以大約10.79億港元收購港股南聯(lián)地產(chǎn)73.91%股份。

這或許也是萬科最早獲取的港股殼平臺(tái)，按萬科管理層的說法，收購的主要目的是“進(jìn)行國際化嘗試”。而隨著2014年萬科完成B轉(zhuǎn)H，萬科企業(yè)成功登陸港交所，珠玉在前，萬科置業(yè)（海外）距離部分投資者所預(yù)期的“萬科境外主要上市平臺(tái)”越來越遠(yuǎn)。

以致于在2019年前，萬科置業(yè)（海外）的雇員都在2-6人左右，主要物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目也僅有與新世界合作的香港荃灣西站柏傲灣。2019年注入英國、美國及香港若干項(xiàng)資產(chǎn)并更名“萬科海外”后，該公司才被萬科管理層譽(yù)為“未來海外的主要平臺(tái)”。

但實(shí)際上，在萬科境外投資業(yè)務(wù)架構(gòu)中，萬科香港、萬科地產(chǎn)（香港）有限公司（下文簡(jiǎn)稱“萬科地產(chǎn)（香港）”）至今仍是主要投資平臺(tái)。其中，香港地區(qū)目前在售的項(xiàng)目幾乎都由萬科香港持有，作為子公司，萬科海外主要充當(dāng)提供資管、銷售及開發(fā)服務(wù)的角色。

受制于資金實(shí)力及集團(tuán)內(nèi)部分工等因素，萬科海外正被塑造成另一種意義上的輕資產(chǎn)平臺(tái)。

在8月16日發(fā)布盈喜公告后，萬科海外當(dāng)日盤中出現(xiàn)大幅上漲，最高漲幅逾37%，觸及52周新高3.49港元；至收盤時(shí)報(bào)3.08港元，漲幅21.26%。

資本市場(chǎng)對(duì)萬科海外的半年度業(yè)績給予了肯定，畢竟390%的現(xiàn)象級(jí)增長在過去9年間尚屬首次。觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，由于缺乏持續(xù)穩(wěn)定的項(xiàng)目供應(yīng)，萬科海外自借殼以來半年度凈利潤大多處于1億港元以下，且業(yè)績出現(xiàn)較大的波動(dòng)。 

2012年借殼之初，萬科海外前身萬科置業(yè)（海外）擁有的項(xiàng)目，僅有位于香港葵涌的麗晶中心項(xiàng)目若干單位及停車場(chǎng)，建面65.7萬平方呎，相當(dāng)于總建面的64%。當(dāng)時(shí)，該物業(yè)公允值為12.6億港元。

次年5月16日，萬科置業(yè)（海外）才以7.22億港元的代價(jià)，從母公司萬科香港手中收購西鐵荃灣西站六區(qū)物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目（TW6項(xiàng)目）共計(jì)20%權(quán)益，首次實(shí)現(xiàn)進(jìn)軍香港房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)。

TW6項(xiàng)目剩余80%權(quán)益由新世界持有，該項(xiàng)目計(jì)劃提供983個(gè)住宅單位，實(shí)用面積介乎306-1366平方呎。同時(shí)，項(xiàng)目毗鄰荃灣西港鐵站，大部分單位坐擁無敵海景，但需要到2018年才有望竣工，也意味著有大約5年時(shí)間項(xiàng)目才能實(shí)現(xiàn)結(jié)轉(zhuǎn)。

郁亮在萬科2013年度業(yè)績會(huì)上也表達(dá)了謹(jǐn)慎的態(tài)度：公司“走出去”一是為了學(xué)習(xí)，二是為了“請(qǐng)進(jìn)來”，三則是為內(nèi)地投資者提供一個(gè)海外置業(yè)渠道。因此，包括新加坡、紐約、香港等地項(xiàng)目均是與當(dāng)?shù)仄髽I(yè)合作。

2015年，萬科置業(yè)（海外）曾計(jì)劃通過供股融資10.32億港元，并用于向萬科收購一項(xiàng)位于香港灣仔的發(fā)展中物業(yè)。但此后雙方并未達(dá)成協(xié)議，交易進(jìn)入擱置狀態(tài)。萬科置業(yè)（海外）轉(zhuǎn)而尋求透過參與拍賣或投標(biāo)收購市場(chǎng)上其他物業(yè)項(xiàng)目，收效甚微。

2017年1月，萬科、新世界合作的“柏傲灣”首次推出發(fā)售并獲得破紀(jì)錄認(rèn)購，至同年2月20日已售出755個(gè)單位，對(duì)應(yīng)銷售總額70億港元。至2019年初，該項(xiàng)目已售出逾99%單位，銷售總額約100億港元。

由于柏傲灣于2018年四季度逐步交付，萬科置業(yè)（海外）2018年實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤6.77億港元，同比增336.25%，創(chuàng)下借殼以來最高紀(jì)錄。此后由于結(jié)轉(zhuǎn)貨值匱乏，該公司凈利潤又跌回不足兩億的水平。

轉(zhuǎn)折點(diǎn)出現(xiàn)在2019年，萬科置業(yè)（海外）先是收購萬科位于英國倫敦，美國三藩市及紐約的若干物業(yè)，此后收購萬科香港旗下北角春秧街物業(yè)重建項(xiàng)目，累計(jì)斥資16.82億港元。同年，該公司更名“萬科海外”。

同時(shí)，萬科海外與萬科香港簽訂管理服務(wù)框架協(xié)議，雇用萬科負(fù)責(zé)監(jiān)察及管理美國、英國、香港項(xiàng)目的投資及管理業(yè)務(wù)的前任雇員，以此在這些地區(qū)向萬科提供資管業(yè)務(wù)。

自此，“資產(chǎn)管理”開始逐步成為主要利潤來源。在具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)上，上述協(xié)議約定，萬科海外將就萬科香港訂約各方于相關(guān)項(xiàng)目投資資本總額每年按1.25%計(jì)算的資管服務(wù)費(fèi)。

據(jù)萬科海外2020年財(cái)報(bào)，期內(nèi)公司收入為4.75億港元，同比增89%，其中資管業(yè)務(wù)是主要收入來源，貢獻(xiàn)約2.37億港元。

今年8月16日最新半年預(yù)告中，萬科海外解釋凈利潤增長逾390%的第一條原因也是：公司提供的資產(chǎn)管理服務(wù)產(chǎn)生純利增加。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體注意到，萬科在香港的項(xiàng)目，確實(shí)較少有注入到上市平臺(tái)萬科海外。至于萬科海外的定位，萬科方面人士并未予以明確回復(fù)。

這樣的結(jié)果與過往萬科管理層的表態(tài)似乎有所出入。

在萬科2018年度業(yè)績會(huì)上，時(shí)任萬科首席運(yùn)營官兼萬科海外董事會(huì)主席的張旭，曾解釋將英美及香港的項(xiàng)目注入萬科海外的原因。他表示，未來會(huì)把萬科海外作為海外的主要平臺(tái)，目的是想把平臺(tái)做好，把海外業(yè)務(wù)做好。

但張旭轉(zhuǎn)而聲稱，萬科海外能做多大，取決于這個(gè)平臺(tái)的團(tuán)隊(duì)做怎么樣的努力。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體過往報(bào)道，不同于萬科海外在香港發(fā)展物業(yè)層面的捉襟見肘，其母公司萬科香港2015年便以逾38億港元中標(biāo)新界屯門掃管笏項(xiàng)目。項(xiàng)目此后開發(fā)為在香港首個(gè)獨(dú)資銷售住宅“Le Pont上源”，總投資額90億港元，于2018年上半年宣布計(jì)劃推售。

此后三年間，萬科香港陸續(xù)推出香港西環(huán)15 Western Street、長沙灣the Campton、何文田VAU RESIDENCE等發(fā)展物業(yè)；其中上源項(xiàng)目截止2020年9月錄得銷售額約70億港元，The Campton截止今年7月則累計(jì)銷售36億港元。

推售項(xiàng)目之余，萬科香港亦有意尋求投資機(jī)會(huì)，包括去年7月聯(lián)合青建國際37.05億港元中標(biāo)新界大埔宅地，去年12月以5.76億港元底價(jià)投得九龍深水埗舊樓項(xiàng)目，今年4月以2.76億港元投得深水埗醫(yī)局街項(xiàng)目等。

需要指出的是，萬科香港屯門、長沙灣、何文田等項(xiàng)目的資產(chǎn)管理、銷售及項(xiàng)目開發(fā)的服務(wù)工作，均主要由萬科海外的控股子公司“萬科控股（香港）有限公司”負(fù)責(zé)。因此，萬科香港、萬科海外之間，實(shí)際上是母公司拿地、上市公司提供后端服務(wù)的合作模式。

市場(chǎng)人士對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，之所以不通過上市平臺(tái)拿地，客觀原因或主要是萬科海外在投融資兩端受到限制，“最后只能負(fù)責(zé)銷售等工作”。

其中，萬科海外借殼至今規(guī)模仍舊不大，截止2020年底公司總資產(chǎn)僅55.01億港元，銀行結(jié)余及現(xiàn)金6.11億港元，并不具備大量投資擴(kuò)儲(chǔ)的實(shí)力。相比之下，由母公司萬科香港承擔(dān)拿地成本，則可節(jié)約上市公司大量成本。

融資方面，2012-2020年間，萬科海外僅有2013年、2014年、2019年及2020年存在負(fù)債情況，其中有息負(fù)債比率最高為2013年的46%；2020年僅為17.7%，負(fù)債水平較低。

從估值層面看，截止8月16日收盤該公司總市值僅12億港元，靜態(tài)市盈率6.46，處于較低估水平，這同樣使得股權(quán)融資存在挑戰(zhàn)。

從基本面看，通過萬科海外實(shí)現(xiàn)融資功能的難度較大，實(shí)際上萬科是通過另一個(gè)境外平臺(tái)補(bǔ)充資金需求。

資料顯示，2004年，萬科經(jīng)商務(wù)部批準(zhǔn)，首次設(shè)立境外融資平臺(tái)--萬科地產(chǎn)（香港）。2013年，標(biāo)普曾在報(bào)告中指，萬科地產(chǎn)（香港）一直獲得母公司高級(jí)管理層提供支持的有力且持續(xù)承諾，是萬科的主要海外控股公司和融資平臺(tái)，是萬科的“核心”子公司。

去年7月，萬科通過萬科地產(chǎn)（香港）向港交所申請(qǐng)規(guī)模達(dá)95億美元的中期票據(jù)計(jì)劃上市。對(duì)此標(biāo)普也表示，此次發(fā)行募集資金計(jì)劃用于存續(xù)債務(wù)的再融資，所以預(yù)計(jì)此次發(fā)行不會(huì)對(duì)萬科的財(cái)務(wù)杠桿造成顯著影響。

而除了萬科香港、萬科地產(chǎn)（香港）及萬科海外，萬科在2020年年報(bào)中還披露，涉及到香港的主要經(jīng)營子公司包括萬科置業(yè)地產(chǎn) (香港) 有限公司。

萬科在香港發(fā)布的項(xiàng)目新聞稿也明確提及，萬科海外是萬科的“其中一個(gè)主要海外地產(chǎn)投資平臺(tái)”，于香港、英國及美國持有項(xiàng)目。

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