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作者：初明峰、張款款、劉磊
來源：金融審判研究院（ID：jrspyjy）
編者按
根據《執行異議與復議規定》第28條，不動產買受人在未進行變更登記的情況下，若要取得可對抗出賣人的金錢債權人的物權期待權，其構成要件之一是：買受人在法院查封前簽訂合法有效的買賣合同。但關于“合法有效的買賣合同”這一要件的認定，因實務中的變動類型林林種種，判決認定也不盡一致。筆者針對不同的情形在前期陸續發表過部分文章，本文判例中就觸及了三種常見情形，是一則較好的分析素材，詳見筆者實務分析部分。
裁判概述
《中華人民共和國房地產管理法》第38條明確規定未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓，盡管違反該管理性強制性法律規定并不當然導致合同無效，但違反前述規定的行為顯然不具有合法性。案外人不具有購房資格，其借用他人之名購買案涉房屋，規避行政監管意圖明顯，并非法律法規所保護和鼓勵的行為。故案外人明知自己不符合購房資格而與他人簽訂《借名合同》，意圖規避房地產調控監管，不符合《執行異議和復議規定》第28條第1項關于查封前須簽訂合法有效書面買賣合同的規定。
案情摘要
1.秦家楨與楊連飛簽訂《房屋買賣協議》，約定秦家楨將案涉房屋作價400萬元出售給楊連飛，協議簽訂后三日內支付200萬元，余款于辦理產權過戶時支付。
2.因鋼正公司與秦家楨在另案中存在擔保合同糾紛，法院根據鋼正公司的申請對案涉房屋進行了預查封。
3. 另查明，秦家楨與楊連飛等在辦理案涉房屋過戶手續時，因房屋被查封未辦成，雙方為此倒簽《房屋買賣補充協議》，并約定考慮到楊連飛戶口問題，楊連飛有權要求將案涉房屋過戶至指定的第三人名下等。
4. 此外，楊益新又與楊連飛簽訂了《借名合同》，約定楊連飛借用楊益新的戶籍辦理案涉房屋的產權登記，案涉房屋的實際所有權人為楊連飛。
5. 江蘇高院二審改判駁回案外人楊連飛的異議請求，最高院駁回楊連飛再審申請。
爭議焦點
案外人就案涉房產依據和秦家楨簽訂的書面買賣合同，能否享有足以排除強制執行的民事權益？
法院認為
《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條明確規定未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓，盡管該規定作為管理性強制性法律規定，違反了并不當然導致合同無效，但違反前述規定買賣房地產的行為顯然不具有合法性。同時，基于南京市房地產限購等政策，楊連飛并不具有在南京市購房的資格，其借用楊益新之名購買案涉房屋，規避行政監管意圖明顯，并非法律法規所保護和鼓勵的行為。楊連飛明知案涉房屋買賣違反前述法律規定，依然與秦家楨簽訂《房屋買賣補充協議》，明知自己不符合購房資格而與楊益新簽訂《借名合同》，意圖規避房地產調控監管，不符合《執行異議和復議規定》第二十八條第一項關于查封前須簽訂合法有效書面買賣合同的規定。二審判決據此認定楊連飛對案涉房屋享有的民事權益不足以排除執行，有相應的理據，楊連飛、楊益新的再審申請事由不能成立。
案例索引
相關法條
《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定（2020修正）》
第二十八條 金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：
（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；
（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行；
（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。
《中華人民共和國城市房地產管理法（2019修正）》
第三十八條 下列房地產，不得轉讓:
（六）未依法登記領取權屬證書的；
實務分析
關于不動產買受人買入房產未變更登記，是否能夠阻卻執行的問題：
情形1，讓與擔保型買賣合同的“買受人”，僅憑讓與擔保性不動產買賣合同，可否依據《執行異議與復議》規定28條對抗執行？答案為否是毫無爭議的。因為當事人并無買入房產的本意，此情形下應當分析其讓與擔保權益是否成立，進一步判斷其是否享有優先權利問題，當然不能阻對不動產的卻變現的執行。但如果讓與擔保所對應的借款未償還，雙方在標的房產被查封前達成乙方抵債協議或債權+補款購買的方式簽訂補充協議的，屬于債權方通過抵債方式支付房款的的情形。本文援引判例屬于讓與擔保后改簽購房補充協議的情形，但法院查明補充協議為不動產被查封后的事后的倒簽，買受人當然不能取得對抗執行的實體權益。
情形2，買受人違背政府限購政策借名賣房的買賣合同，能否依據《執行異議與復議規定》第28條的規定主張對抗執行？本文判例的觀點認為是買受人明知自身不具備購買資格，借用他人之名購買案涉房屋，規避行政監管意圖明顯，并非法律法規所保護和鼓勵的行為。此情形下不能認定案外人在查封前簽訂了合法的書面買賣合同。筆者贊同本觀點。
情形3，買受人違反《中華人民共和國房地產管理法》第28條之規定（未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓）。本案中，最高院在已經查明楊連飛與秦家楨實際簽訂《房屋買賣補充協議》的時間是在案涉房屋被查封后時，判定楊連飛不享有排除執行的民事權益就已經足夠。但最高院進一步認為《房屋買賣補充協議》雖未違反法律的效力性強制性規定而有效，但其仍違返法律的管理性強制性規定，顯然不具有合法性，從這一點來進一步以此為由將其認定為不符合《執行異議與復議規定》第28條第1項規定的書面買賣合同應合法的要求，筆者覺得有些多余，且與主流觀點相左。筆者認為，《執行異議與復議規定》第28條是對案外人物權期待權保護條件的規定，我國法律不承認物權行為的獨立性，對物權變動實行“債權合意+登記”，即債權的有效是物權變動的前提。本案中，雖案外人明知自己不符合購房資格，意圖逃避監管而與他人簽訂《借名合同》的行為不應得到法律的保護和鼓勵，但《執行異議與復議規定》第28條第1項“書面合同應合法有效”的設立目的應是確保《房屋買賣合同》有效，案外人基于有效的合同享有要求出賣人為其辦理過戶登記的權利即可，不能認為只要案外人有任何違法或違反政策的行為，就均不符合“合法有效”的要求。換言之，對此處的合法有效應作限縮性解釋，僅指合同有效即可，而并非指“合法+有效”。所以，在《房屋買賣合同》依然有效的情況下，法院不能以案外人存在其他違法行為，認為其不具有合法性進而徑行適用第28條第1項的規定，否認案外人享有阻卻執行的權益。
當然，案外人在法院查封之前簽訂的《房屋買賣合同》有效但不必然能夠排除執行，更不必然能夠取得案涉房屋的所有權，本文僅探討《執行異議與復議規定》第28條第1項規定“書面買賣合同應合法有效”的適用條件。筆者對本案的最終裁判結果并無異議，但對最高院認為的《房屋買賣補充協議》雖未違反法律的效力性強制性規定而有效，但其仍違返法律的管理性強制性規定而不具有合法性，其仍不符合《執行異議與復議規定》第28條第1項規定的書面買賣合同應合法的要求這一觀點持保留意見。一孔之見，歡迎大家探討。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
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