房產金融法律服務 作者：郭韌律師團隊
來源：房產金融法律服務（ID：guoren-lawyer）
財聯社2月14日訊，今日，國務院聯防聯控機制召開新聞發布會，介紹加大疫情防控財稅支持力度情況、加大對受疫情影響企業特別是小微企業金融支持力度情況，銀保監會普惠金融部主任李均鋒出席發布會并發表講話。李均鋒表示，在監管政策上主要有四個方面的考慮：第一，在貸款分類上，因疫情影響出現貸款逾期的，在一定的延緩期限內還款不計入不良貸款、不影響小微企業信用記錄；第二，允許銀行進一步提高不良貸款的容忍度，對受疫情影響比較大的地區和行業的小微企業，不良容忍度可以再提高一些。第三，進一步落實盡職免責要求，如果有充分證據證明小微企業受疫情影響不能還款的，我們視為不可抗力，銀行對經辦人員和相關管理人員應該免予追究責任。第四，對小微企業受疫情影響導致不良貸款、形成損失的，我們鼓勵銀行業金融機構適當地簡化內部認定手續，加大自主核銷力度。李均鋒稱，銀保監會和銀行一直在推動降低小微企業的融資成本。對湖北省等受疫情影響比較大的小微企業，可以適當再下調貸款利率。對面臨困難的小微企業，銀行和企業應合理協商還款和還本付息的方式，共渡難關。鼓勵倡導銀行踐行社會責任，適當減收一段時間的貸款利息。堅決杜絕銀行在貸款中對小微企業亂收費的行為。
昨天剛剛和大家分析2020不良資產可能會增多，上面的新聞就來了，銀行界金融屆對本次疫情產生的不良已經想好通過不可抗力、免責、核銷等手段進行處理，但最終這些不良不會消失，大量的不良還是要通過市場消化處置。而隨著不良資產市場規模逐步擴大，市場的參與者越來越多，專業和非專業的投資人越來越多，競爭愈發激烈，債權人或投資人只要想處置不良，都離不開律師提供專業的不良資產處置法律服務，每一筆不良資產的轉讓都需要經過專業盡調，設置交易架構和交易模式，起草交易合同，進入與退出，推動法院執行......可以說不良資產處置天然的就與律師有關系，律師有天然優勢處理不良資產項目。那么律師在疫情之后不良資產頻發的狀況下，在不良資產處置領域的法律服務內容的重點應當是什么呢？
PART 01 盡職調查
不良資產作為特殊資產，相比于一般資產本身就具有特殊性，且有天然缺陷，無法執行或執行難度大是正常狀態，其信息不一定像購買人以為的那樣透明，經濟環境的復雜以及信息的不對稱導致深度挖掘債務人的財產線索變得艱難，不良資產的抵押人經常會給抵押物設立低價長租，甚至虛擬債務人、租客等，由此給不良資產的處置帶來極大的困難。此時，律師作為第三方中介進行盡職調查就更顯重要，律師具備的專業能力可以從法律的層面理清不良資產包中各資產的法律關系，并且對不良債權、相應擔保措施的效力狀態、交易主體資格、擔保能力作出法律評判，可以對不良資產的收購處置業務提供實質性幫助，有利于交易的安全進行，提高交易的效率。而律師提供服務的第一步就是盡職調查；
01、盡職調查法律依據
根據《金融企業不良資產批量轉讓管理辦法》第十條、第十五條的規定的轉讓程序中要求，賣方和買方在進行不良資產的批量轉讓的時候必須進行盡職調查。
其中第十條規定：
“ 賣方盡職調查。金融企業應按照國家有關規定和要求，認真做好批量轉讓不良資產的賣方盡職調查工作。
（一）通過審閱不良資產檔案和現場調查等方式，客觀、公正地反映不良資產狀況，充分披露資產風險。
（二）金融企業應按照地域、行業、金額等特點確定樣本資產，并對樣本資產（其中債權資產應包括抵質押物）開展現場調查，樣本資產金額（債權為本金金額）應不低于每批次資產的80%。
（三）金融企業應真實記錄賣方盡職調查過程，建立賣方盡職調查數據庫，撰寫賣方盡職調查報告。”
第十五條規定：
“組織買方盡職調查。金融企業應組織接受邀請并注冊競買的資產管理公司進行買方盡職調查。
（一）金融企業應在買方盡職調查前，向已注冊競買的資產管理公司提供必要的資產權屬文件、檔案資料和相應電子信息數據，至少應包括不良資產重要檔案復印件或掃描文件、貸款五級分類結果等。
（二）金融企業應對資產管理公司的買方盡職調查提供必要的條件，保證合理的現場盡職調查時間，對于資產金額和戶數較大的資產包，應適當延長盡職調查時間。
（三）資產管理公司通過買方盡職調查，補充完善資產信息，對資產狀況、權屬關系、市場前景等進行評價分析，科學估算資產價值，合理預測風險。對擬收購資產進行量本利分析，認真測算收購資產的預期收入和成本，根據資產管理公司自身的風險承受能力，理性報價。
02、律師的盡職調查工作內容
盡調工作直接決定了資產包的定價和利潤，因此，盡調需要十分重視。律師盡調工作流程與購買人內部盡調基本相同，只是更關注法律和執行層面，對市場價值層面不做深入評估：1、初步評估；2、立項并組建項目組；3、盡職調查工作的分配；4、閱檔；5、訪談和實地調查；6、完成盡職調查報告。
1. 初步評估：根據所收悉的基礎資料，進行初步評價。
2. 立項并組建項目組：律師接到不良資產盡調業務，馬上須立項并組建項目組，分配任務，根據調查需要分文檔組和外勤組，我們一般一個立項由5名律師組成，1個主辦高級律師，2個主辦律師，2個實習律師或實習生；每個主辦律師帶一個實習律師分別負責現場盡調和文本整理，最后由高級律師審核書面材料，最終出具盡調報告前還需要經過律所內核審核。內核審核人員盲審，一般不少于3人，如內核對盡調內容提出意見，主辦律師必須按要求補強和修訂。特別提醒的是如果項目現場盡調多，區域廣，可以同時分成4-8個小組，但每個小組不能少于2人現場盡調，這樣在分工協作的同時也能保證盡調質量和效率。
3. 盡職調查工作的分配
4. 閱檔
5.訪談和實地調查
律師可以通過實地調查和訪談盡調了解以下信息：抵押或質押資產快速變現的可能性以及企業的經營狀況。與企業主和相關高管訪談，看企業主的還款意愿和還款能力，這些信息都是重要盡調信息，需要告知客戶。現在市場上大多盡調報告浮于形式，不會表述這些信息，只要滿足基本條件，有律師蓋章的盡調報告符合形式要求就可以了，但如果對于民營債權受讓人，這些信息非常重要，才是盡調的重點。
6.出具盡職調查報告
《盡職調查報告》應至少包括以下幾方面內容：盡職調查報告的期間、調查范圍、調查內容、調查程序和方法等；具體細分為：
(1)主體信息核查
A, 對法人主體，應當就公司的設立、實際控制人、注冊資本的實繳情況以及公司的治理結構、銀行征信等予以概括說明；
B，對自然人主體，應當就其身份信息、婚姻狀況、個人征信、主要資產、負債及對外擔保情況等予以說明；
C，對涉及刑事犯罪的主體，應當對資產收購方就其所涉刑事糾紛判斷，確認是否可通過民事訴訟追償，要求債務人承擔還款義務或就擔保人承擔擔保責任的可能性作出法律分析。
(2）債權信息核查
不良資產的債權資料主要包括：
第一類，合同及催收類資料：如借款、抵押合同、借款憑證、擔保合同等。
第二類，債務人信息資料及銀行內部管理資料：如營業執照、章程、評估報告等。
第三類，訴訟類法律文書資料：包括判決書，調解書、保全裁定，執行裁定等。對于有些不良資產項目的債權銀行已經提起訴訟，可能審結也可能未審結，應注意審查訴訟時效期間、財產保全期間等問題。
（3）債務人擔保人工商內檔資料的調查
包括企業股東所持股份比例，包括設立、變更等資料，了解企業的股本結構；企業設立時、增資時的驗資報告等資料，審查股東是否實際出資；企業改制的相關批準文件、產權轉讓合同等資料。原來工商資料需要律師憑律師證件和律所函件到被調查公司注冊所在地工商管理部門現場調閱，隨著大數據時代的到來，盡管個人或其他公司仍不能自由查閱公司內檔，但律師可以憑證件和律所信息線上查閱材料：
2020年上海市市場監督管理局出具《關于啟用上海市企業登記檔案網上查閱系統的通知》規定：“3.律師事務所查閱：律師事務所查檔人員可使用所屬律師事務所的上海市數字證書認證中心核發的法人一證通進行身份認證查閱本市企業登記電子檔案。如以律師個人資格身份查閱本市企業登記電子檔案的，可由其所屬律師事務所向上海市工商行政管理局檔案室提出申請，經檔案室同意授權后，可查閱本市企業登記電子檔案。”，所以未來相關檔案材料可以快速電子查閱，再不用現場調檔，節省了大量自己調查的時間和調查成本。
（4）關于債務人資產情況的調查，例如債權的分布，債權的形態，債權的總體訴訟狀況，債權的地域分布情況等，資產包的特點，例如抵押情況，債務人情況，保證人情況等；
資產包處置的難點及重要的風險點和收益點的說明；處置費用和時間的預測，這些都是資產包收購的重要參數；
對于債務人資產中最主要的部分比如房地產進行調查。房地產作為主要固定資產具有不便轉移、隱匿的特性，所以很多人都只做書面權屬審查，實際房地產是最需要現場調查訪談的資產。房地產的調查主要包括：房地產的權屬，房地產抵押，房地產查封、是否存在出租、現在使用人狀況、有無稅收欠繳等等方面。對于房地產的調查有助于了解企業的實際經營狀況以及使用現狀，查清資產的價值。
（5）出具調查報告
在以上盡職調查的過程中，對相關法律問題的解釋、法律法規的理解要運用貫穿全程，比如擔保債權問題，訴訟時效問題，股東的出資問題、執行預期等等。這些專業的法律問題需要依靠專業的法律人士來進行分析調查，以保證調查結果的客觀公正，律師可以根據調查情況綜合給出客觀全面的解答和分析，出具可行性意見，給資產管理公司或投資人提供處置和購買不良資產時可靠的參考依據。這也就是客戶要求律師出具調查報告的意義所在。
盡職調查的結果直接影響資產管理公司和投資人對于資產包價值的判斷，也基本推測出了后續處置過程的難易。因此，盡職調查在不良資產投資中的地位可謂非常關鍵，是必須的不良資產收購處置的步驟，調查內容也很明確，筆者認為在基本內容相似的情況下，有以下能力的律師團隊在提供不良資產盡職調查服務中更有優勢：
（1）效率：會做盡調的律師不少，又快又好的律師不多，又快又好又有強協調調配能力的律師團隊就更不多，盡職調查在內容要求不高的基礎上，對效率時間的要求就成為很多客戶的主要訴求，畢竟好資產很搶手，稍縱即逝，需要盡快決定，現在很多不良資產包掛牌時間只有3-7天，還經常是周五發布的信息，那對民營資本決定的速度就提出了很高的要求，如果時間都用在律師盡調上面，那客戶的利益就無法保障。筆者認為，不良資產包盡職調查：和委托人不見面，線上辦公，5小時出具不良資產盡調報告（不去現場）；要求現場核實的，2天出具盡調報告；如要求挖掘價值，摸清內部矛盾點的，包括占用人或使用人談話筆錄等的，5-7日內出具盡調報告；這樣的效率才能滿足客戶的基本要求。
（2）專業：法律功底要扎實：筆者見過很多盡調報告，很多都長得一個模樣，可以說盡調報告完整體現了天下文章一大抄的事實現象。對于法律行業來說，基礎要求就這些，長得一樣沒關系，但即便長得一樣的盡調報告，專業和不專業，內行人還是能看得出來的，實際對委托人也會有很大影響。比如說對于借貸基本材料的核實和判斷是律師專業能力的體現，有些債權表面看起來有抵押有擔保，但實際抵押物可能無法變現或抵押物本身有重大瑕疵，或與某些可能短時間不能結案的刑事案件有關，或承租人或抵押物使用收益已被轉讓，或者擔保有虛假，或擔保人簽字有明顯瑕疵，且即便有擔保也可能存在不能清償的風險。這些執行障礙可能是歷史形成，可能是其他債權人甚至是債務人的故意為之，可以或不可以通過何種方式何種時段破除障礙，這些都需要律師在盡職調查的過程中作出分析判斷，即便因為各種原因，不體現在盡職調查報告中，作為律師要心里有數，并且在可以的情況下將自己的分析結果告知不良資產的收購人，幫助其對收購行為和收購價格進行判斷。
網站名稱 | 網址 |
全國企業信用信息公示系統 | http://www.gsxt.gov.cn/index.html |
上海證券交易所 | http://www.sse.com.cn/ |
全國中小企業股份轉讓系統 | http://www.neeq.com.cn/ |
建筑業資質查詢 | http://www.mohurd.gov.cn/wbdt/dwzzcx/index.html |
國家食品藥品監督管理總局 | http://www.sda.gov.cn/WS01/CL0001/ |
悉知網 | http://www.xizhi.com/ |
中國裁判文書網 | http://wenshu.court.gov.cn/ |
中國法院網——公告查詢 | http://rmfygg.court.gov.cn/ |
全國法院被執行人信息查詢系統 | http://zhixing.court.gov.cn/search/ |
人民法院訴訟資產網 | http://www.rmfysszc.gov.cn/ |
淘寶、京東、公拍司法拍賣 | |
國土資源部子網站“中國土地市場網” | http://www.landchina.com/ |
應收賬款查詢——中國人民銀行征信中心“中登網” | http://www.zhongdengwang.org.cn/zhongdeng/index.shtml |
國家知識產權局“中國專利公告系統” | http://epub.sipo.gov.cn/ |
各大產權交易所網站 | |
各地住房保障和房產管理局 | |
其他 |
附：部分調查網站
PART 02
除盡職調查作為律師傳統的法律服務之外，疫情后不良資產處置業務筆者認為應重點關注資產證券化的處置手段
01、為什么說疫情后應重點關注資產證券化的不良處置手段？
中債資信ABS統計數據顯示，2018年，不良資產證券化產品共計發行34單，較上年增加15單，發起機構涉及13家國有銀行以及股份制銀行，發行金額共計158.81億元，同比增長14.36%，其中，信用類和抵押類不良貸款資產證券化產品數量各占50%，發行金額分別為49.96億元和108.85億元。
不良資產的處置方式很多：出售、置換、資產重組、破產清算、債轉股、收并購、資產證券化等等。傳統的處置方式可以借助專業律師團隊的能力實現，新型的處置方式中筆者認為疫情之后資產證券化業務屬于最值得關注之一，因為疫情現在被很多政府或主管機構認定為“不可抗力”，債務人有可能也是無端受損，國家及相關政策都希望能將不良降到最低，甚至放寬核銷條件，但即便是核銷的不良，出不出表？債轉股？政策允許嗎？未來如實現債權算營業外收入？拿到國家政策補貼后怎么處置？總不能直接告訴債務人不用還款了？這都是問題，疫情下被認定為“不可抗力”的不良債權想短期內通過訴訟執行處置的可能性不大，那比較好的方式之一就是就是通過金融產品讓子彈再飛一會。
就像上篇文章說的疫情后大規模的資金寬松，金融市場必然活躍；備案制的落地，信貸資產證券化試點規模的持續擴大，資產證券化市場流程規范；疫情過后銀行很大可能將這些不良打包，基礎底層資產成熟；市場資金需要有投資渠道防止疫情過后的通脹；非持牌機構希望參與不良資產投資等等，都為不良資產資產證券化發展打下良好基礎。資產證券化就是疫情之后處置被認定為“不可抗力”的不良資產的最好方式之一。
目前市場上既懂得金融產品設計、交易架構、組織結構、產品發行規則，又懂得不良資產包括房產等固定資產估值、盡調、訴訟催收執行情況的專業律師團隊并不多，它要求律師不僅是傳統的非訴律師，還要求律師有豐富的訴訟執行經驗，且對新的金融產品敏感，能快速架構交易模式，甚至律師要作為投資人去考慮產品是否能吸引投資人購買，且是安全購買安全退出，對律師的專業要求極高，知識壁壘高也許競爭相對小，筆者認為未來律師同行們可以重點關注這塊。
02、不良資產資產證券化過程中律師可以提供的法律服務
不良資產資產證券化產品，能夠批量解決不良資產問題，是化解金融風險的利器。不良資產證券化的方式非常多元化，可以基于所有權轉讓也可以基于收益權轉讓。證券化的資產可以是一種也可以是多種，既可以是“優良資產”，也可以是“不良資產“，或二者的混合。通過一系列增級、擔保等措施后發行的不良資產支持證券具有相當高的信用等級，對投資者具有一定的吸引力。
但不良資產作為特殊資產，肯定比其他資產看起來價值低，風險高，但是這些資產作為一個整體卻具有一定穩定的價值，有一定的安全性，有一定水平的收益率，在增級和現在各級法院執行力度加強的情況下，收益率可能超過想象。且通過資產證券化處置，為這些不良處置找到渠道，爭取了時間，這些都是不良資產通過資產證券化進行處置的現實和理論和特定情況下的基礎。
律師在資產證券化過程之中各個階段，是必須的法律專業服務的提供者，提供的法律服務包括發行前期、中期管理、后期產品到期的退出清算等全流程。
律師可以提供的法律服務具體包括但不限于以下幾個方面：
a.協助對不良資產資產池篩選，確保符合資產入池；
b.盡職調查：這是整個資產證券化項目的首要工作，而由于不良資產項目涉及大量法律文件，律師作為專業從業人員能快速展開調查，出具合適的盡職調查報告或法律意見書；
c.參與資產證券化的發起、交易架構設置、專項法律顧問服務；
d.參與資產證券化過程的協調和談判工作。與多方面、多部門進行協商、談判、說明、解釋等等，除了法律問題外，還包括特設機構的證券發行過程中的有關問題，特設機構與商業銀行之間就貸款組合的托管和服務問題等等金融問題都要全面參與
e.參與各項法律文件的起草和制定工作。主要包括盡職調查報告、法律意見書、專項計劃條款、監管協議、托管協議、服務協議、轉讓協議、承諾函等等
f.大量與法院等司法服務機構接觸并保持溝通流暢；對基礎資產的價值實現和再轉讓提供專業支持，包括但不限于參與破產清算、啟動以物抵債等程序
g.或有的產品銷售和推薦：現在法律業務難做，很多委托人在委托律師全程處理相關法律專業服務后，還希望能獲得銷售途徑的推薦
結語：
綜上所述，疫情過后，不良資產可能的爆發必然引發一系列的法律問題，同時也意味著一波商機的來臨。解決這些法律問題，把握商機都需要依賴律師提供專業高效的服務。除了傳統訴訟催收業務和基礎的盡職調查服務外，筆者認為未來不良資產資產證券化業務應該重點關注。當然律師還可以提供參與金融產品進入不良資產市場后的資產定價和后期管理操作，在資產處置過程中進行風險評估等全產業鏈服務。另外筆者認為不良資產重整是2020不良資產會頻繁使用的形式，通過對不良資產中價值的挖掘和重新整理賦能，化整為零，分散擊破或化零為整，整體盤活，對相關被低估的或難處置的不良資產進行知識或方案設計，減少支出，增加價值，賦能后再進行處置，屬于對不良資產的進一步價值開發和提升。如相關舊城改造項目，廠房變性，重新裝修，設置園區、城中村改造、引入優質資產管理公司管理項目，開展文旅項目等等模式。篇幅有限，就不一一闡述。不良資產產業，律師已經不僅僅是單純的法律服務者，更是不良資產產品的研發者和不良市場合規發展的推動者，冬天過后，春天來了，大家準備好了嗎？
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
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本文由“房產金融法律服務”投稿資產界，并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有，未經授權，請勿轉載，謝謝！
