三分鐘解讀，地產(chǎn)并購中資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)

周末收到公眾號后臺留言：“新芽，我們最近在收購一個(gè)在建工程，涉及到資產(chǎn)剝離，想聽你講一下資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)。”

嗯，之前有一篇“地產(chǎn)并購中，資產(chǎn)剝離方式的選擇”，這次把“資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)”拿出來重點(diǎn)說一下。

假如一家公司名下有多塊土地，我們要收購其中一塊土地，怎么操作？直接收購顯然不行，用土地作價(jià)入股又受到25%投資額的限制，同時(shí)需要繳納土增稅、增值稅、契稅等高昂稅費(fèi)。做分地塊獨(dú)立核算吧又很難撇清債務(wù)關(guān)系，難以做到風(fēng)險(xiǎn)隔離。這時(shí)，可能就會考慮到資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)了。

常見兩種資產(chǎn)劃示意圖

資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)在早期是指國有企業(yè)之間的資產(chǎn)流轉(zhuǎn)。隨著財(cái)稅﹝2014﹞109號《企業(yè)重組有關(guān)企業(yè)所得稅處理通知》出臺，將資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)的范圍擴(kuò)大到所有企業(yè)。

比如新芽有一個(gè)這樣的案例：#目標(biāo)公司A是一家面包公司，除主營業(yè)務(wù)外，公司名下還有一宗住宅凈地，2018年4月和登山哥公司談攏，將土地轉(zhuǎn)讓給登山哥公司。雙方?jīng)Q定，先由面包廠將土地使用權(quán)無償劃轉(zhuǎn)至100%控股殼公司B之后，再由登山哥公司收購。

單位或者個(gè)人向其他單位或者個(gè)人無償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)(用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外)視同銷售。

特別注意，關(guān)于無償劃撥是否增收增值稅，財(cái)稅2016年36號《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》下列規(guī)定，免征增值稅：在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人，其中涉及的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，不征收增值稅。

因此，為了符合該條件以達(dá)到免征增值稅，在轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的情況下盡量以“一并轉(zhuǎn)讓”的方式操作。

（重慶市地方稅務(wù)局公告2014年第9號）第三條的規(guī)定：同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間無償劃轉(zhuǎn)房地產(chǎn)，不征收土地增值稅。

財(cái)稅[2018]57號《關(guān)于企業(yè)重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》第四項(xiàng)規(guī)定，單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資，對其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)作為一種特殊的重組方式，在所得稅層面分為一般性稅務(wù)處理和特殊性稅務(wù)處理兩種方式。

財(cái)稅2014年109號《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于促進(jìn)企業(yè)重組有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的通知》明確了劃轉(zhuǎn)情形的稅務(wù)處理。

1.特殊性稅務(wù)處理

規(guī)定，對100%直接控制的居民企業(yè)之間，以及受同一或相同多家居民企業(yè)100%直接控制的居民企業(yè)之間按賬面凈值劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)，凡具有合理商業(yè)目的、不以減少、免除或者推遲繳納稅款為主要目的，股權(quán)或資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)完成日起連續(xù)12個(gè)月內(nèi)不改變被劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)原來實(shí)質(zhì)性經(jīng)營活動（生產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)、公司性質(zhì)、資產(chǎn)或股權(quán)結(jié)構(gòu)等），且劃出方企業(yè)和劃入方企業(yè)均未在會計(jì)上確認(rèn)損益的，可以選擇按以下規(guī)定進(jìn)行特殊性稅務(wù)處理：

1）劃出方企業(yè)和劃入方企業(yè)均不確認(rèn)所得。

2）劃入方企業(yè)取得被劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)，以被劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)的原計(jì)稅基礎(chǔ)確定。

3）劃入方企業(yè)取得的被劃轉(zhuǎn)資產(chǎn)，應(yīng)按其原計(jì)稅基礎(chǔ)計(jì)算折舊扣除。

2.一般性稅務(wù)處理

國稅2015年40號《關(guān)于資產(chǎn)（股權(quán)）劃轉(zhuǎn)企業(yè)所得稅征管問題的公告》規(guī)定，不符合特殊性稅務(wù)處理?xiàng)l件的，交易雙方應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行稅務(wù)處理。

3. 特殊性稅務(wù)處理申報(bào)要求

符合特殊性稅務(wù)處理的，雙方應(yīng)在企業(yè)所得稅匯算清繳前，分別向主管稅務(wù)機(jī)務(wù)報(bào)送《劃轉(zhuǎn)特殊性稅務(wù)處理申報(bào)表》及相關(guān)資料：

根據(jù)財(cái)稅[2018]17號規(guī)定，同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，免征契稅。母公司以土地、房屋權(quán)屬向其全資子公司增資，視同劃轉(zhuǎn)，免征契稅。

根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》（中華人民共和國國務(wù)院令第11號令）的規(guī)定，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)按所載金額萬分之五貼花。以資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)的方式實(shí)際上產(chǎn)權(quán)已發(fā)生轉(zhuǎn)移，雙方均需按萬分之五繳納印花稅。

1.關(guān)于25%投資總額的限制

目前，國家對劃轉(zhuǎn)是否需要滿足25%的投資總額沒有明文規(guī)定，絕大部分地區(qū)認(rèn)為劃轉(zhuǎn)不屬于“轉(zhuǎn)讓”行為，不要求完成25%的投資總額。

2.關(guān)于12個(gè)月不得轉(zhuǎn)讓

根據(jù)<財(cái)稅法>的規(guī)定，企業(yè)所得稅若適用特殊性稅務(wù)處理，則要求企業(yè)在重組后連續(xù)12個(gè)月內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓新公司股權(quán)。因此，收購方出于節(jié)約交易成本考慮，無法快速完成股權(quán)交割，只能退而通過股權(quán)代持等協(xié)議安排先行鎖定交易。

由于其節(jié)稅效應(yīng)、風(fēng)險(xiǎn)隔離優(yōu)勢、不受25%投資額限制，目前的地產(chǎn)并購實(shí)務(wù)中最通用的的資產(chǎn)剝離方式就是資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)。