評司論企 | 綠地加速投資布局，背后用意何在？

綠地開啟新一輪的投資布局，從種種動作可以看出綠地布局的用意和轉(zhuǎn)型的決心。

自2018年下半年，房地產(chǎn)市場步入調(diào)整期，房企在市場端和融資端均面臨考驗(yàn)，單純追求規(guī)模增長已然行不通。為適應(yīng)市場調(diào)整，防范市場風(fēng)險(xiǎn)，提升內(nèi)力、實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的增長成為行業(yè)共識。綠地作為具備國資背景的規(guī)模房企，充分發(fā)揮自身優(yōu)勢，加快投資布局，提速推進(jìn)轉(zhuǎn)型發(fā)展，率先搶占房地產(chǎn)市場后半場競爭的主動權(quán)。

綠地在產(chǎn)業(yè)協(xié)同模式下  業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)勢突出

近年，為應(yīng)對房地產(chǎn)行業(yè)變局，尋求新的利潤增長點(diǎn)，越來越多的房企走上多元化轉(zhuǎn)型的道路，但大多收效甚微。綠地作為開展多元化業(yè)務(wù)較早的房企，一直致力于多元化經(jīng)營格局轉(zhuǎn)型，但不同的是，綠地的轉(zhuǎn)型并不是尋求“去地產(chǎn)化”，而是基于整合綜合需求，在產(chǎn)業(yè)協(xié)同模式下，依托房地產(chǎn)開發(fā)，不斷向外拓展業(yè)務(wù)版圖，兼顧主業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)并進(jìn)。 

在“地產(chǎn)+”多元化戰(zhàn)略下，綠地現(xiàn)已涉足大基建、大金融、大消費(fèi)、科創(chuàng)、康養(yǎng)等多產(chǎn)業(yè)，形成綜合經(jīng)營格局，且發(fā)展成效也有所顯現(xiàn)。特別是大基建板塊，發(fā)展已有一定規(guī)模，2019年上半年，建筑及相關(guān)產(chǎn)業(yè)收入達(dá)1077億元，在總營業(yè)收入中占比達(dá)49.7%，已經(jīng)超過主業(yè)。當(dāng)前，綠地的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)有著相當(dāng)?shù)母偁幜Γ环矫嬉源蠡ò鍓K為代表的多元業(yè)務(wù)逐步成長起來，成為業(yè)績增長新引擎，有助于平衡周期波動，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定增長；另一方面，“地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)”的發(fā)展路徑，將城市功能項(xiàng)目與公司業(yè)務(wù)相結(jié)合，增強(qiáng)了企業(yè)的綜合能力，有助于企業(yè)尋求更優(yōu)質(zhì)的資源和機(jī)會。

打造各條產(chǎn)業(yè)鏈閉環(huán)  搶占存量資產(chǎn)運(yùn)營優(yōu)勢

在市場不確定性積聚的局面下，綠地則開啟新一輪的投資布局，從種種動作可以看出綠地布局的用意和轉(zhuǎn)型的決心。 

通過股權(quán)收購與參與混改，完善產(chǎn)業(yè)鏈條。從以上收購案例我們發(fā)現(xiàn)，今年綠地不僅僅進(jìn)行股權(quán)收購與投資，還參與了包括河南省公路工程局集團(tuán)、上海航空國際旅游（集團(tuán)）有限公司、貴州省藥材有限責(zé)任公司的混改，涉足領(lǐng)域不限于大基建板塊，還拓展到大消費(fèi)、大健康等板塊。這對于綠地來說可以迅速實(shí)現(xiàn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)規(guī)模的擴(kuò)充和效益的提升。此外，當(dāng)前綠地布局的產(chǎn)業(yè)和項(xiàng)目與城市功能結(jié)合度高，且在參與混改路徑下，更有利于尋求與政府的共同合作與發(fā)展 ，從而通過結(jié)合標(biāo)的企業(yè)、政府以及自身產(chǎn)業(yè)平臺，打通上下游產(chǎn)業(yè)鏈，形成全產(chǎn)業(yè)鏈布局。例如，對于上航國旅的收購與混改的參與，綠地旅游業(yè)務(wù)可以將航國旅的航旅、行業(yè)資質(zhì)、門店網(wǎng)絡(luò)等資源整合，最終目標(biāo)構(gòu)筑起涵蓋旅游目的地、渠道導(dǎo)流、游客拓展、數(shù)據(jù)開發(fā)等上下游環(huán)節(jié)的產(chǎn)業(yè)生態(tài)閉環(huán)；而貴州藥材的納入，可與綠地旗下綜合性醫(yī)療機(jī)構(gòu)、中高端養(yǎng)老社區(qū)協(xié)同發(fā)展，完善綠地醫(yī)康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)鏈條。 

加碼科創(chuàng)板塊投資合作，強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)協(xié)同效應(yīng)。科技是綠地近兩年來的關(guān)鍵詞，科創(chuàng)板塊的加碼布局有助于推進(jìn)產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展，強(qiáng)化協(xié)同效應(yīng)。當(dāng)前科技賦能成為了產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新的重要方向，科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對于房地產(chǎn)主業(yè)、大基建、大健康等板塊的轉(zhuǎn)型發(fā)展和業(yè)務(wù)鏈條的延伸起到重要的推動作用。從房地產(chǎn)業(yè)來說，新興技術(shù)的發(fā)展支撐和推動智慧城市、智慧社區(qū)、智能家居的發(fā)展和壯大，從而作用到企業(yè)住宅、商業(yè)、酒店、租賃、園區(qū)小鎮(zhèn)等項(xiàng)目上。而房地產(chǎn)行業(yè)也為物聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)的發(fā)展提供了豐富的應(yīng)用場景，推動了相關(guān)產(chǎn)品的落地，為其規(guī)模化應(yīng)用提供強(qiáng)大的平臺。 

自2018年下半年，房地產(chǎn)行業(yè)步入調(diào)整期，整個(gè)行業(yè)也高喊存量市場的到來，房企的發(fā)展方向?qū)⑥D(zhuǎn)向資產(chǎn)運(yùn)營，綠地也不例外，向城市運(yùn)營商轉(zhuǎn)型也是趨勢所向。基于綠地資產(chǎn)規(guī)模和產(chǎn)業(yè)平臺優(yōu)勢，無論是房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)，還是科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)、建筑產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)等，不同鏈條都能各自形成一些閉環(huán)。打造多個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈閉環(huán)，這也是房地產(chǎn)后半場房企在資產(chǎn)運(yùn)營中占據(jù)優(yōu)勢地位的籌碼。

總結(jié)：新一輪投資轉(zhuǎn)型期機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存

作為具備國資背景的規(guī)模房企，綠地在產(chǎn)業(yè)整合、收并購、戰(zhàn)略投資、合作等方面資源和成本優(yōu)勢明顯，標(biāo)的企業(yè)和項(xiàng)目的選擇空間也更大，相信以綠地的資產(chǎn)規(guī)模和平臺優(yōu)勢，投資的質(zhì)量和收并購資產(chǎn)的估值都有保障。且有從長期來看，通過收購、戰(zhàn)略合作打造產(chǎn)業(yè)鏈閉環(huán)，其效益在未來可以得到有效釋放。但從當(dāng)前局面來看，綠地也面臨了一定的挑戰(zhàn)。 

加碼多元化投資布局資金鏈承壓。多元化轉(zhuǎn)型是一項(xiàng)長期、系統(tǒng)性工程，需要進(jìn)行大量專項(xiàng)資金、人才等資源投入。當(dāng)前，在市場去化低迷、融資收緊的背景下，房企普遍面臨資金緊張的局面，綠地繼續(xù)加碼多元化業(yè)務(wù)投資布局，資金鏈資可能會承壓，從而影響企業(yè)流動性安全，多元化業(yè)務(wù)發(fā)展將面臨較高的風(fēng)險(xiǎn)成本。 

主營業(yè)務(wù)擴(kuò)張進(jìn)程放緩。加碼多元化產(chǎn)業(yè)投資布局確實(shí)在一定程度牽制了房地產(chǎn)主業(yè)規(guī)模擴(kuò)張進(jìn)程。2018年綠地房地產(chǎn)業(yè)銷售3815億元，未能達(dá)成4000億目標(biāo)。進(jìn)入2019年，綠地銷售增長仍然承壓，第二、三季度均出現(xiàn)負(fù)增長。營收上，房地產(chǎn)業(yè)收入增速也處于低位，2017、2018年增速均在10%以下，2019年上半年實(shí)現(xiàn)900.9億，收入占比連續(xù)下滑至41.6%，低于建筑及相關(guān)產(chǎn)業(yè)。可以說，新一輪投資轉(zhuǎn)型期，綠地機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，轉(zhuǎn)型之路也充滿考驗(yàn)。