克而瑞地產研究 作者：克而瑞研究中心
來源：克而瑞地產研究（ID:cricyjzx)
經過5年的高位運行且再創新高，但行業下行并真正迎來負增長時代已然成為共識。
1月17日上午，國家統計局公布了2021年國民經濟運行情況以及房地產行業數據。2021年GDP1143670億元，按不變價計算，比上年增長8.1%。房地產業新房銷售和開發投資規模全年均創新高，分別增1.9%和4.4%。全年銷售前高后低，上半年面積同比增28%，12月銷售年末翹尾。開發活動進入冰點，新開工和拿地同比降31%和33%，雖竣工增2%創新高，但難擋整體開工投資同比降14%至4年同期最低。
據國家統計局數據：2021年，商品房銷售面積17.9億平方米，比上年增長1.9%；商品房銷售額18.2萬億元，增長4.8%。2021年上半年和下半年商品房銷售面積分別同比增28%和降15%。可見上半年較好的市場表現是全年創新高的主要支撐。
單月來看，12月商品房銷售表現如期翹尾但低于歷史同期。12月全國商品房共計銷售21302萬平方米和20263億元；環比分別較11月上漲19%和17%，同比則分別下降15.6%和17.8%。
銷售表現單月已實現兩連增，11月、12月環比均增長19%，這是房企端進一步以價換量和居民端信貸環境寬松兩方面導致, 部分余量居民住房消費需求得以被挖掘激發后持續釋放。
一方面，信貸環境在年末邊際寬松。1月17日央行超量續做到期中期借貸便利（MLF），并下調MLF操作和公開市場逆回購操作的中標利率均下降10個基點，距離2021年12月降準僅一個月。此外11月起深圳、廣州、中山、無錫、湖州等多個城市涉房貸款利率下降，合肥、廣州、濟南等房貸放款速度顯著加快。整體居民信貸環境由三季度“史上最緊”逐漸放松。
另一方面，降價潮在全國進一步展開。房企在資金緊張壓力下開展多輪次 “以價換量”，12月全國商品房銷售均價環比再將0.9%。徐州、清遠等多個城市 “一降再降”，預售價較高點降幅超過30%。
02 全國商品房銷售均價較年初降14% 各能級環比一降再降
根據全國商品房銷售面積、金額估算來看，12月商品房銷售均價下降至9512元/平方米,環比再降0.9%，較年初1-2月下降14%。結合新房銷售表現來看，各地區通過進一步的“以價換量”促進銷售回款。
從全國70個大中城市商品住宅銷售價格來看，環比總體延續四季度以來的下降態勢，同比漲幅回落。
12月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.1%。其中，廣州、深圳分別下降0.6%和0.1%。二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比均下降0.3%，降幅比上月均收窄0.1pcts。三線城市二手住宅銷售價格環比下降0.5%，降幅比上月擴大0.1個百分點。
此外值得注意的是，12月70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格同比分別上漲2%和1%，其中二線城市分別上漲2.8%和1.5%。多個城市出臺二手房交易指導價后，2021年二手住宅市場遭遇較大價格降幅，同比降幅顯著。
03 竣工同比增11%創歷史新高 新開工、土地購置同比降31%和33%
據國家統計局數據：2021年，房地產開發企業房屋施工面積97.5億平方米，比上年增長5.2%。房屋新開工面積19.0億平方米，下降11.4%。房屋竣工面積10.1億平方米，增長11.2%。
12月全國房屋新開工水平與11月持平，為16075萬平方米。但同比降幅擴大至31%，較11月擴大了10pcts。傳統的“年底開工潮”不再出現，進一步表明了民營開發企業當前仍處于較深困境，銷售回款和融資借款雙雙艱難下，新開工計劃普遍一再取消拖延。
12月全國房屋竣工面積如期創新高，單月規模達32658萬平方米，同比增1.9%。當前“保交付”是全社會，從居民到房企，一致的迫切需求，房企投入較往年更大的施工強度以落實竣工目標。
值得注意的是，下半年全國房屋施工、新開工和竣工累計增速逐月回落，房地產開發企業頻發債務暴雷、城市銷售表現不佳的現狀下，建筑業已無心無力增加資本投入，減緩施工進度和降低施工強度成為悲觀預期下的普遍之舉。
據國家統計局數據：2021年，房地產開發企業土地購置面積2.2億平方米，比上年下降15.5%；土地成交價款1.8萬億元，增長2.8%。單月土地購置面積和成交價款分別為3303萬平方米和3237億元，同比分別下降33%和4%。土地市場已經進入到了冰點。房地產資金面收到嚴控下，民營開發企業多已無力購置土地，受此影響下土拓投資已難再支撐整體行業投資規模。
04 開發投資規模同比增4.4%亦再新高 但12月跌幅擴大至14%
據國家統計局數據：2021年，全國房地產開發投資14.8萬億元，比上年增長4.4%。12月單月完成開發投資額僅10288億元，同比下降13.9%，為4年同期新低。
12月新開工和土地購置面積同比分別下降31%和33%，已無力支撐起行業投資規模。房屋竣工面積的高量表現則對收窄整體投資增速降幅有一定幫助。
從投資、開工、拿地三方面單月同比增速較大幅度負增長來看，當前房地產業仍處于“資金緊張，信息缺失”的下行深水區。與新房銷售年末翹尾表現不同，房地產業遠未到達回暖時刻，開發企業的投資熱情和投資動力均已降至歷史低點。
2021年，城市住房需求尤其是改善型住房需求穩步釋放，房地產業增加值比上年增長5.2%，拉動整體經濟增長0.4個百分點。但下半年新開工、土地購置和開發投資均降至冰點，“以價換量”和信貸寬松給予了年末市場一定“數據繁榮”。但本輪信貸、融資、土地等各方面調控暴露出一大部分城市已存在較大購買力透支問題，短期行業仍將面臨繼續下行壓力，各地區銷售分化和降價效用邊際遞減將繼續保持，預計商品房銷售規模在今年一季度仍將下調筑底過程中。
房企拿地方面，土地市場冰點狀態將延續。高流拍、國企央企托底將成為土地市場常態。重點城市已經開始進一步完善優化土拍規則，但房企資金面未改善前市場熱度難有實質轉變。
房企資金鏈緊繃與新房銷售遇冷下房企將繼續保持對項目施工持謹慎態度。新開工將進一步放緩。房企暴雷引發的關聯行業波動下，施工強度的下降使得單竣工規模難以維持整體建安投資規模。
土拓投資有限且建安投資乏力下開發投資規模失去有力支撐，房地產業相關產業的消極預期下投資增速將繼續回落。新一輪“穩增長”下一部分“救市”政策的出臺或將重新激發行業信心，屆時開發投資規模才有望企穩回升。
總而言之，經過5年的高位運行且再創新高，但行業下行并真正迎來負增長時代已然成為共識。
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