不良資產中如何收取抵押物租金

作者：不良掘金蛙

來源：不良掘金蛙（ID：buliangjuejinwa002）

這個話題是因為最近有一筆債權處置過程中，遇到這個問題，正好分享給大家。

01 如何獲取繳納租金的信息

因為在前期盡調和投后的管理中，我們到現在與承租人溝通過有關抵押物的糾紛問題，和前期試探的研究過承租人購買抵押物使用的問題，所以了解了關于租金的繳納期限和大致金額，也向承租人說明了，因為是抵押后租賃，如果其繳納租金不通知我們，那我們一定申請騰空抵押物申請拍賣。所以在債務人（抵押人）向承租人索要租金的時候，承租人第一時間聯系了我們。

02 收取租金的法律依據

（這兩個案例里面的裁判論述還是挺不錯的，建議看看）

首先，《民法典》第四百一十二條第一款：“債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，致使抵押財產被人民法院依法扣押的，自扣押之日起，抵押權人有權收取該抵押財產的天然孳息或者法定孳息，但是抵押權人未通知應當清償法定孳息義務人的除外。

其次，在最高院判決（2016）最高法民終542號和最高院裁定（2019）最高法執監479號中明確了租金屬于法定孳息；抵押權人對租金享有優先受償權；要求抵押權人通知清償義務人（承租人）是為了防止其清償錯誤，不是生效要件而是對抗要件，即承租人在不知情的情況下，將租金給付給抵押人（出租人）后，抵押權人不能說無效。（通俗就是一旦給了你就沒法要了，只要沒給你作為抵押權人就能去優先受償）；而且非常明確的說明扣押的理解應該是法院通過查封對抵押財產施加以公權力之后，抵押人收取孳息的權利即被剝奪，租金作為抵押物交換價值的一部分，應當算入抵押權優先受償的范圍內，抵押物不論被哪個債權的執行法院扣押，均不影響抵押權人優先受償權。

03 操作過程

先聯系法官提交申請執行租金的申請和案例，明確表示我們已經在積極營銷抵押物，如果租金繳納之后必然會導致我們和承租人之間的矛盾，而且我們也會追租金未能及時扣押的責任。通知承租人如果繳納租金給到債務人（抵押人），我們就一定會申請騰空房產。同時聯系債務人（抵押人）在最初申請貸款時，其曾提供過兩份承諾和抵押物出租協議，協議的內容顯示出租日期早就到期了，其后面的全部都是抵后出租，并且承諾無出租。如果再拿出什么更早的出租協議或者和前面材料相沖突的內容，一定會追刑事責任。當然這些話還是遵循“先禮后兵”的方針，不要上來就非常強勢的表明我一定會怎么樣，通過交流的過程滲透給對方。而且我們說的也是真話，如果真發生了那肯定會按照方案執行下去。

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。

題圖來自 Pexels，基于 CC0 協議

本文由“不良掘金蛙”投稿資產界，并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有，未經授權，請勿轉載，謝謝！

原標題： 不良資產中如何收取抵押物租金