老蔣商事法律服務(wù)團(tuán)隊(duì) 作者：齊紅雷
來(lái)源：商海律盾（ID：faguanlaojiang）
第二節(jié) 三務(wù)合一理論中三務(wù)之間的關(guān)系
房地產(chǎn)實(shí)務(wù)、稅收實(shí)務(wù)和法律實(shí)務(wù)這三務(wù)之間，是什么關(guān)系？是平等關(guān)系，還是主次關(guān)系？如果是主次關(guān)系，誰(shuí)是主？誰(shuí)是次？或者說(shuō)誰(shuí)是綱？誰(shuí)是目？
以[案例一]為例，雖然我們從稅收實(shí)務(wù)的角度將商業(yè)模式由資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓改成了作價(jià)入股加股權(quán)轉(zhuǎn)讓并且從法律實(shí)務(wù)的角度確認(rèn)了包稅條款的有效性，但是，按照三務(wù)合一稅務(wù)規(guī)劃的理論，在做這一切工作的同時(shí)，必須還要從房地產(chǎn)實(shí)務(wù)層面考慮有無(wú)實(shí)踐性障礙或疑問(wèn)。其實(shí)，針對(duì)這個(gè)案例在房地產(chǎn)實(shí)務(wù)層面至少有兩個(gè)問(wèn)題需要優(yōu)先考慮，一是依據(jù)城市總體規(guī)劃B公司的宗地是否屬于教育建設(shè)用地，二是想當(dāng)年B公司與政府簽訂的《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》中，有無(wú)B公司若改變土地用途則政府有權(quán)收回的約定。試想，如果B公司的宗地在城市總體規(guī)劃中是市政公園，那就意味著一旦B公司不再按照工業(yè)出讓地使用該宗地的時(shí)候，政府必須將該宗地收購(gòu)儲(chǔ)備并用于市政公園建設(shè)，那么，A學(xué)院想利用該宗地進(jìn)行教育設(shè)施建設(shè)的想法，必將因?yàn)椴环铣鞘锌傮w規(guī)劃而成為泡影。退一步說(shuō)，即使該宗地的城市利用總體規(guī)劃是教育用地或者可以調(diào)規(guī)改為教育建設(shè)用地，如果當(dāng)年B公司與政府簽訂的《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》中，有B公司若改變土地用途（如由工業(yè)改為教育）則政府有權(quán)收回該宗地的約定，那么，B公司也就沒(méi)有權(quán)利私下跟A學(xué)院達(dá)成協(xié)議將該宗地交給A學(xué)院用于建設(shè)教育設(shè)施了，而只能由政府收回進(jìn)行劃撥（針對(duì)非營(yíng)利性學(xué)校）或招拍掛（針對(duì)盈利性學(xué)校）重新供地了。顯然，上述兩個(gè)房地產(chǎn)實(shí)務(wù)問(wèn)題任何一個(gè)成為現(xiàn)實(shí)障礙，都必將稅收實(shí)務(wù)和法律實(shí)務(wù)的勞動(dòng)成果，瞬間歸零。
可見(jiàn)，這三務(wù)之間是“一綱兩目”的關(guān)系，即房地產(chǎn)實(shí)務(wù)是“一綱”，在其之下稅收實(shí)務(wù)和法律實(shí)務(wù)是“兩目”。房地產(chǎn)稅務(wù)規(guī)劃的三務(wù)合一，之所以以房地產(chǎn)實(shí)務(wù)為統(tǒng)領(lǐng)，其根本原因在于對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)知識(shí)經(jīng)驗(yàn)和房地產(chǎn)商業(yè)模式熟悉的重要性已經(jīng)明顯超過(guò)對(duì)稅收法律文件熟悉的重要性。因?yàn)椋?strong>要想設(shè)計(jì)一個(gè)成功的房地產(chǎn)稅務(wù)規(guī)劃方案，前提和基礎(chǔ)是真正懂得這房地產(chǎn)行業(yè)的專業(yè)知識(shí)且具備豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。也就是說(shuō)，任何一個(gè)成功的房地產(chǎn)稅務(wù)規(guī)劃方案都必須與房地產(chǎn)行業(yè)的專業(yè)知識(shí)和具體實(shí)踐相結(jié)合。相反，不能建立在房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)和具體實(shí)踐基礎(chǔ)之上房地產(chǎn)稅務(wù)規(guī)劃，必然成為空中樓閣、無(wú)源之水和無(wú)本之木，極有可能給客戶帶來(lái)巨大的損失甚至是滅頂之災(zāi)。
第三節(jié) 三務(wù)合一理論的人才構(gòu)成
簡(jiǎn)單說(shuō)，所謂三務(wù)合一就是將三種實(shí)務(wù)融合為一體。這里有兩個(gè)關(guān)鍵詞“實(shí)務(wù)”和“融合”。
這里的“實(shí)務(wù)”包含兩方面的含義，一是所在領(lǐng)域?qū)I(yè)知識(shí)架構(gòu)要完整、專業(yè)知識(shí)內(nèi)容要熟悉，二是所在領(lǐng)域?qū)嵺`經(jīng)驗(yàn)要豐富、實(shí)踐技巧要醇熟；顯然，這兩方面以后者為上，因?yàn)槎悇?wù)規(guī)劃工作重在實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)而不重在理論知識(shí)。
這里的“融合”就是將三種實(shí)務(wù)交融合并為一體。如此，房地產(chǎn)稅務(wù)規(guī)劃的人才自然就應(yīng)該由精通房地產(chǎn)實(shí)務(wù)、稅收實(shí)務(wù)和法律實(shí)務(wù)三種實(shí)務(wù)的人構(gòu)成。但問(wèn)題的關(guān)鍵是：這里所謂精通三種實(shí)務(wù)的人，是指一個(gè)人同時(shí)精通三種實(shí)務(wù)呢？還是多個(gè)人分別精通三種實(shí)務(wù)呢？俺把這前一種情況稱之為“單體融合”，把這后一種情況稱之為“多體融合”。顧名思義，所謂單體融合就是一個(gè)人同時(shí)精通房地產(chǎn)實(shí)務(wù)、稅收實(shí)務(wù)和法律實(shí)務(wù)，依靠一個(gè)人的力量來(lái)完成稅務(wù)規(guī)劃工作。從行業(yè)資格角度來(lái)說(shuō)，就是作為“單體”的一個(gè)人同時(shí)擁有房地產(chǎn)領(lǐng)域的一級(jí)造價(jià)師和土地評(píng)估師資格、稅收領(lǐng)域的注冊(cè)稅務(wù)師資格、法律領(lǐng)域的律師資格以及財(cái)務(wù)領(lǐng)域的注冊(cè)會(huì)計(jì)師資格。現(xiàn)實(shí)生活中，這種學(xué)霸型的“超人”屢見(jiàn)不鮮，是為單體融合的代表人物。在稅務(wù)界來(lái)自“三師”（同時(shí)擁有注冊(cè)稅務(wù)師、律師和注冊(cè)會(huì)計(jì)師三種資格）的一部著作或一篇文章，往往會(huì)令人頓生敬意和刮目相看。可見(jiàn)，單體融合在現(xiàn)實(shí)生活中還是擁有一定市場(chǎng)的。相反，多體融合與單體融合的人才構(gòu)成則完全不同。顧名思義，所謂多體融合就是由不同的個(gè)人分別精通房地產(chǎn)實(shí)務(wù)、稅收實(shí)務(wù)和法律實(shí)務(wù)，依靠多個(gè)單體的力量來(lái)共同完成稅務(wù)規(guī)劃工作。
顯然，三務(wù)合一理論中的“融合”指的是“多體融合”而不是“單體融合”。因?yàn)椋鳛閱误w的個(gè)人，即使同時(shí)擁有房地產(chǎn)、稅收和法律的多個(gè)資格證書(shū)，也只能說(shuō)明這個(gè)人擁有了這三個(gè)領(lǐng)域的專業(yè)知識(shí)架構(gòu)，而根本也不能說(shuō)明這個(gè)人同時(shí)擁有了這三個(gè)領(lǐng)域的豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和嫻熟的工作技巧。因?yàn)椋魏我粋€(gè)領(lǐng)域豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和嫻熟的工作技巧，都是需要長(zhǎng)期深入實(shí)踐第一線一點(diǎn)一滴積累而來(lái)的，是不可能通過(guò)考試來(lái)速成的。更何況，一個(gè)人的時(shí)間和精力總是有限的，要想在兩個(gè)以上的領(lǐng)域，在具備知識(shí)架構(gòu)熟悉專業(yè)內(nèi)容的同時(shí)，還具有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和嫻熟的工作技巧，是一件極為困難的事情。
綜上，三務(wù)合一理論指導(dǎo)下的稅務(wù)規(guī)劃團(tuán)隊(duì)是以多體融合的方式，分別由精通房地產(chǎn)實(shí)務(wù)、稅收實(shí)務(wù)和法律實(shí)務(wù)的專業(yè)人員而組成。這個(gè)團(tuán)隊(duì)每一個(gè)成員，都應(yīng)該具備“一精兩粗”的知識(shí)架構(gòu)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，即在“精”通某一領(lǐng)域?qū)崉?wù)基礎(chǔ)上，也“粗”通另外兩個(gè)領(lǐng)域的基礎(chǔ)知識(shí)和基本實(shí)務(wù)，只有這樣才能達(dá)到三務(wù)合一的效果，設(shè)計(jì)出受到市場(chǎng)高度追捧的稅務(wù)規(guī)劃方案。相反，如果每一個(gè)成員都只顧埋頭鉆研自己所在領(lǐng)域的內(nèi)容，而對(duì)戰(zhàn)友們所在的另外兩個(gè)領(lǐng)域的內(nèi)容一竅不通，必然形成雞對(duì)鴨講難以溝通的尷尬局面，勢(shì)必走向三務(wù)隔離的邪路，完全背離了三務(wù)合一的初衷，根本形不成設(shè)計(jì)優(yōu)秀稅務(wù)規(guī)劃方案的戰(zhàn)斗力。其實(shí)，稅務(wù)規(guī)劃實(shí)踐過(guò)程中，三務(wù)合一的稅務(wù)規(guī)劃團(tuán)隊(duì)也不會(huì)只有三個(gè)領(lǐng)域的三個(gè)專家組成。因?yàn)椋凇耙痪钡膶用妫词雇瑸槟骋活I(lǐng)域的專家，往往由于受到時(shí)間和精力或?qū)W歷和興趣等因素的影響，不同的人也會(huì)有所側(cè)重。例如同為房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)＜遥卓赡苌瞄L(zhǎng)土地規(guī)劃，而乙則擅長(zhǎng)建筑施工；又例如同為稅收領(lǐng)域?qū)＜遥赡苌瞄L(zhǎng)土地增值稅，而丁則擅長(zhǎng)企業(yè)所得稅；再例如同為法律領(lǐng)域?qū)＜遥炜赡苌瞄L(zhǎng)公司并購(gòu)，而己則擅長(zhǎng)刑事犯罪辯護(hù)。也就是說(shuō)，每一個(gè)房地產(chǎn)稅務(wù)規(guī)劃方案的設(shè)計(jì)和實(shí)施，都會(huì)從三個(gè)領(lǐng)域抽調(diào)若干名人員臨時(shí)組成一個(gè)戰(zhàn)斗小分隊(duì)。
第四節(jié) 三務(wù)合一理論的專業(yè)化本質(zhì)
在本編第一章闡述稅務(wù)規(guī)劃三大原則中的專業(yè)性原則時(shí)，闡明了一個(gè)道理，那就是任何一名稅務(wù)規(guī)劃工作者，都只可能成為某一個(gè)行業(yè)（如房地產(chǎn)、建筑施工、金融證券、高科技、互聯(lián)網(wǎng)、生物工程、人工智能等）的高手，而不可能在所有行業(yè)都是稅務(wù)規(guī)劃高手。
在本章第二節(jié)闡述三務(wù)合一理論中三務(wù)之間的關(guān)系時(shí)，闡明了三務(wù)合一中的“三務(wù)”以行業(yè)實(shí)務(wù)為“綱”，以稅收實(shí)務(wù)和法律實(shí)務(wù)為“目”，并且，綱舉目張、目隨綱走。也就是說(shuō)，任何一個(gè)稅務(wù)規(guī)劃團(tuán)隊(duì)，一旦選定了某一個(gè)行業(yè)，稅收實(shí)務(wù)和法律實(shí)務(wù)就要以這個(gè)行業(yè)為統(tǒng)領(lǐng)，并隨之而行。例如房地產(chǎn)稅務(wù)規(guī)劃團(tuán)隊(duì)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)知識(shí)的熟悉和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的豐富是占據(jù)領(lǐng)導(dǎo)地位的，按照綱舉目張、目隨綱走的原則，稅收實(shí)務(wù)的主要任務(wù)就是熟悉與房地產(chǎn)有關(guān)的稅法文件和實(shí)際執(zhí)行中的執(zhí)行口徑，法律實(shí)務(wù)的主要任務(wù)就是熟悉與房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)和相關(guān)判例。
在本章第三節(jié)闡述三務(wù)合一理論的人才構(gòu)成時(shí)，闡明了三務(wù)合一理論指導(dǎo)下的稅務(wù)規(guī)劃團(tuán)隊(duì)是以多體融合的方式，分別由精通房地產(chǎn)實(shí)務(wù)、稅收實(shí)務(wù)和法律實(shí)務(wù)的專業(yè)人員組成，并且以“一精兩粗”的知識(shí)和實(shí)踐結(jié)果，來(lái)實(shí)現(xiàn)三務(wù)合為一體的最終目標(biāo)。
由以上三部分內(nèi)容，我們得出一個(gè)重要的結(jié)論：三務(wù)合一的本質(zhì)就是稅務(wù)規(guī)劃的專業(yè)化。而這個(gè)稅務(wù)規(guī)劃專業(yè)化的具體內(nèi)容也正是上述三層意思。
作者簡(jiǎn)介：齊紅雷，男，畢業(yè)于著名高校高等數(shù)學(xué)專業(yè)。正式從事律師職業(yè)已經(jīng)超過(guò)20年。現(xiàn)為北京德和衡律師事務(wù)所高級(jí)合伙人。是“三務(wù)合一”稅務(wù)規(guī)劃理論的核心創(chuàng)始人。自2003年開(kāi)始，專門(mén)從事房地產(chǎn)專業(yè)法律服務(wù)。自2009年開(kāi)始，主要從事企業(yè)并購(gòu)房地產(chǎn)稅務(wù)規(guī)劃方案設(shè)計(jì)和審查工作，參與過(guò)眾多房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)剝離、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)讓公司股權(quán)等標(biāo)的額巨大的方案設(shè)計(jì)。代表作為《企業(yè)并購(gòu)房地產(chǎn)稅務(wù)規(guī)劃108式》。
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