法拍房的始末

1.一定要實地看樣，不要出現一套房屋五間廁所購買后才知曉的情況。法拍房的拍賣鏈接都會有咨詢電話，提前報名要求實地勘察，助拍公司會在拍賣前通知前往組織集中參觀。

2.確定房屋是否有權利瑕疵。農村產權房，原則上只能當地村民能夠購買，外村人參拍前要了解清楚當地政策；備案商品房，尚未取得產權證的房屋，開發商及房管局能否協助更名備案登記；小產權房屋，是否符合交易條件，是否需要補繳土地出讓金。

3.了解清楚房屋上的物業、水電氣暖等欠費情況，雖從法理上這些費用的債務人是被執行人，但實際中這些費用都是要由買受人承擔的。

4.了解清楚房屋當前是否有人居住，如果有，則必須要清楚居住人與債務人的關系，居住人的年齡及身體狀況。這些問題是拍賣成交后，是否能完全交付的重要阻礙。

5.查明房屋上是否設有租賃。帶租約的法拍房一般來說成交價是要低于無租約的，對于一些房屋上真實有效的租賃，要了解租賃期限，租金的支付情況，如果針對有投資需求的購買人，購買后仍會租賃出去的，就可以通知承租人在之后直接將租金支付至購買人處，對于自住需求比較急切的，可以提前詢問是否可以與承租人解除租賃合同。有些被執行人虛設長期租賃，租金一次支付，此種行為雖說可以通過起訴認定租賃合同無效，但還是建議購買人不要去趟這趟渾水。

6.設定一個合理的心理價格，冷靜鎮定輸入競拍價格。有些法拍房競購者在多輪競價后會心態失衡或情緒激動，不考慮市場真實價格的加價或是錯誤輸入競拍價格，出價成交后不能支付尾款的悔拍可不要輕易嘗試。

7.了解稅費的數額及是否可退還，法拍房也會產生稅費，一般來說都是由買受人墊付繳納過戶產生的稅費，買受人在簽收法院院過戶裁定書之日起15日內可持稅務機關開具的《稅收完稅證明》向法院提交退款申請，并附上有關繳費憑證原件，法院在審核后退還買受人。

1.拍賣成交后，買受人通過貸款或全款方式向法院繳清拍賣尾款；

2.繳清尾款3日后，預約聯系法院，攜帶付款憑證、相關身份材料到法院簽署《拍賣成交確認書》，待法院制作《執行裁定書》及《協助執行通知書》；

3.憑《拍賣成交確認書》、《執行裁定書》及《協助執行通知書》前往房管局辦理過戶事宜；

4.繳清房屋上所欠雜費；

5.順利入住。

房屋上的多輪查封會隨著辦理過戶是一并注銷掉，所以不用擔心房屋因為原債務問題再次被查封。

我國當前社會穩定、法制健全，即使原債主找上門后，再告知清楚該房屋已易主，基本上不會出現再次上門的情況，如果遇見多次騷擾，果斷報警。購買一個物業管理水平較好的法拍房，也能降低或避免原債主上門的可能。