美的置業(yè)郝恒樂：未來房地產(chǎn)玩家會(huì)快速減少（實(shí)錄）

作者：觀點(diǎn)新媒體

的確，在步入低杠桿和精細(xì)化運(yùn)營(yíng)的良性循環(huán)時(shí)代前，房地產(chǎn)企業(yè)將面對(duì)更加復(fù)雜的行業(yè)變化。誰能揮臂奔跑堅(jiān)持到最后，誰就有占據(jù)行業(yè)主動(dòng)權(quán)的機(jī)會(huì)。

據(jù)美的置業(yè)提交的2021年度成績(jī)單來看，核心數(shù)據(jù)大部分均有上升。

截至2021年12月31日止，美的置業(yè)收入737.03億元，同比上升40.4%；毛利為134.95億元，同比上升15.8%；年內(nèi)利潤(rùn)及綜合收益總額為53.03億元，同比上升9.9%。

于2021年內(nèi)，美的置業(yè)核心凈利潤(rùn)為54.58億元，同比上升13.6%。值得注意的是，期內(nèi)公司擁有人應(yīng)占核心凈利潤(rùn)為38.98億元，相較于2020年同比下降9.5%。

對(duì)于美的置業(yè)來說，2021年就如哲學(xué)家赫拉克利特所言，一切事物都處在流變之中。

觀點(diǎn)新媒體了解到，今日（3月28日）出席業(yè)績(jī)會(huì)的人員名單包括董事局主席、執(zhí)行董事兼總裁郝恒樂、執(zhí)行董事兼高級(jí)副總裁王全輝，執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)官林戈。這三位管理層于發(fā)言中13次提及“聚焦”，7次提及“深耕”，這無疑為會(huì)議內(nèi)容增添了兩個(gè)新的關(guān)鍵詞。

從銷售方面看，2021年美的置業(yè)累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約收入1371億元，合約銷售面積1176萬平米，銷售均價(jià)11657元。去年2020年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，美的置業(yè)管理層曾表示，2021年公司合約銷售目標(biāo)為1500億元。而在彼時(shí)，美的置業(yè)才剛跨入千億房企行列。

以此計(jì)算，2021年全年，美的置業(yè)完成銷售目標(biāo)約91.43%。

由此可看出，美的置業(yè)將在2022年更加謹(jǐn)慎制定目標(biāo)。據(jù)參加了投資者會(huì)的人士分享，美的置業(yè)管理層表示，2022年銷售目標(biāo)定為1400億元，也希望通過努力超出1400億元。

1400億元目標(biāo)與2021年已實(shí)現(xiàn)的簽約收入相差并不大，去年完成的1371億元中，或可以窺見美的置業(yè)進(jìn)行城市升級(jí)的成效。據(jù)介紹，去年一二線城市及以上的銷售額占比78%，單城市銷售超過50億元的占比41%；而市占率進(jìn)入前10的銷售貢獻(xiàn)中，單城市量級(jí)超過50億元的城市也達(dá)到15%，超過了上一年的5個(gè)城市。

以上數(shù)據(jù)不難看出，美的置業(yè)土儲(chǔ)基本上都集中在高能級(jí)城市。另據(jù)2021年業(yè)績(jī)報(bào)告，美的置業(yè)土地儲(chǔ)備總建筑面積4952萬平方米，其中權(quán)益土地儲(chǔ)備面積2716萬平方米，二線及以上城市土地儲(chǔ)備占比達(dá)到66%。

執(zhí)行董事兼高級(jí)副總裁王全輝在業(yè)績(jī)中表示，2022年整個(gè)行業(yè)的環(huán)境變化更大，美的置業(yè)持續(xù)進(jìn)行換倉(cāng)，回歸長(zhǎng)三角、大灣區(qū)及一二線強(qiáng)三線城市的高質(zhì)量布局戰(zhàn)略，“通過升級(jí)換倉(cāng)，逐步退出低量級(jí)城市，聚焦29個(gè)核心城市，提升拿地權(quán)益比，降低合作項(xiàng)目的數(shù)量?！?/p>

美的置業(yè)或已經(jīng)意識(shí)到，在當(dāng)下時(shí)期選擇合作對(duì)象需要更謹(jǐn)慎。

管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上就表示，會(huì)把權(quán)益比提高到75%以上，減少合作，控制“1+1不能大于2”的合作，慎重選擇合作對(duì)象。

提及近期頻繁的收并購(gòu)動(dòng)作，被稱作“白衣騎士”的美的置業(yè)，已與花樣年、雅居樂、正榮、金科等企業(yè)進(jìn)行收購(gòu)交易。

最近的一次可追溯至3月11日，美的置業(yè)與金科地產(chǎn)分別就多家合作公司收購(gòu)及出售事項(xiàng)訂立協(xié)議——美的置業(yè)擬向金科地產(chǎn)收購(gòu)南京科宸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司53%股權(quán)及南京山河宸園企業(yè)管理有限公司50%股權(quán)。收購(gòu)事項(xiàng)完成后，兩家目標(biāo)公司均成為美的置業(yè)的全資附屬公司。

據(jù)管理層表述，美的置業(yè)頻繁接盤整合“紓困”，實(shí)際上也是為了提升操盤項(xiàng)目的比例。通過升級(jí)及項(xiàng)目聚焦，提升權(quán)益比，提高操盤項(xiàng)目比例，會(huì)使美的置業(yè)的費(fèi)率得到改善。

從2021年第四季度開始到目前，美的置業(yè)已有13個(gè)項(xiàng)目的股權(quán)收購(gòu)。

與建設(shè)銀行簽署了220億元開發(fā)并購(gòu)貸合作協(xié)議，以及與農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行、招商銀行等簽署了220億元、190億元、120億元并購(gòu)貸以及按揭專項(xiàng)貸款，獲得共計(jì)390億元地產(chǎn)并購(gòu)貸及保障性租賃住房貸款，及360億元個(gè)人住房按揭貸款專項(xiàng)額度。

對(duì)此，執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)官林戈坦言，美的置業(yè)一直在做金融資源的整合，集中資源，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手。在上市之初，美的置業(yè)有20多家合作銀行。截至目前，只有七八家頭部合作銀行。

觀點(diǎn)新媒體了解到，這七八家合作銀行主要是五大行加上頭部的股份制銀行，數(shù)量雖少，份量卻不小，“合作銀行的集中對(duì)資源獲取非常有幫助。在合作行里面，美的置業(yè)是總對(duì)總的戰(zhàn)略客戶，也是白名單，所以合作銀行給美的置業(yè)下了很多專項(xiàng)綠色包。而美的置業(yè)回款率保持在80%以上，也跟銀行資源的支持息息相關(guān)?！?/p>

而合作銀行之一招商銀行也于近期年報(bào)會(huì)中稱，目前整體房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)逐步暴露、進(jìn)入調(diào)整期的情況下，招商銀行有保有壓，對(duì)好項(xiàng)目、好客戶加強(qiáng)合作，而并購(gòu)貸款這種方式就是合作的內(nèi)容之一。

由此看來，有個(gè)好爸爸的美的置業(yè)已出現(xiàn)在了銀行們“好客戶”名單上。

此外，在2022年第一季度，美的置業(yè)通過了50億元中票審批，成功發(fā)行了15億中票，票息4.5%。對(duì)此，林戈于投資者會(huì)上表示，美的置業(yè)是民營(yíng)企業(yè)中2022年首家獲得中票的企業(yè)。

業(yè)績(jī)會(huì)上，美的置業(yè)管理層還重點(diǎn)指出，計(jì)劃在2022年內(nèi)實(shí)現(xiàn)“三道紅線”全部轉(zhuǎn)綠檔。

身處“黃檔”，美的置業(yè)從上市之后一直都在降負(fù)債，試圖以效率驅(qū)動(dòng)來替代行業(yè)過去杠桿驅(qū)動(dòng)的模式。雖然已計(jì)劃在2022年成為“綠檔”企業(yè)，但美的置業(yè)卻認(rèn)為，去杠桿要科學(xué)，要有序，更重要的是聽監(jiān)管機(jī)構(gòu)的話。

對(duì)于美的置業(yè)來說，降負(fù)債的同時(shí)，最需注意的是如何提升盈利水平。

據(jù)介紹，首先是控制投資節(jié)奏，控制好投資額度，參考前幾年的投資動(dòng)作，美的置業(yè)一直在按照三道紅線的指引來做投資拿地額度的控制；在去化端，則需持續(xù)抓去化和回款。資料顯示，美的置業(yè)去化率在65%左右，回款率在80%以上。

于業(yè)績(jī)會(huì)中，美的置業(yè)不止一次表示行業(yè)泡沫正在快速出清。

對(duì)此，郝恒樂認(rèn)為，未來房地產(chǎn)行業(yè)參與的玩家會(huì)快速減少，能夠留下來的會(huì)更加理性，也會(huì)減少內(nèi)卷現(xiàn)象。

“相信機(jī)會(huì)大于挑戰(zhàn)，機(jī)會(huì)大于風(fēng)險(xiǎn)?！焙潞銟繁硎?，隨著行業(yè)泡沫的出清，供需結(jié)構(gòu)會(huì)回歸合理。

現(xiàn)場(chǎng)提問：美的置業(yè)如何在行業(yè)大變局中保持位置？面對(duì)未來房地產(chǎn)新格局有哪些應(yīng)對(duì)策略？

郝恒樂：在2018年上市的時(shí)候，美的置業(yè)就說要做動(dòng)能十足的馬拉松選手，到今天我們?nèi)匀话堰@句話放在重要戰(zhàn)略位置。在這過程當(dāng)中，我們?cè)谝韵聨讉€(gè)方面不斷積累，打造核心競(jìng)爭(zhēng)能力。

第二點(diǎn)，美的置業(yè)隨著低量級(jí)以及相對(duì)低售價(jià)區(qū)域項(xiàng)目的出清，利潤(rùn)也會(huì)回到更加合理的狀態(tài)，不斷提升自己的經(jīng)營(yíng)底盤、改善經(jīng)營(yíng)基本面，加上良好的股東加持，美的置業(yè)的融資能力也在快速提升，且融資成本在不斷走低，現(xiàn)在新增融資成本在4%左右。

第三點(diǎn)，在房地產(chǎn)+相關(guān)多元化方面優(yōu)化業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。無論是商業(yè)、物業(yè)服務(wù)還是智能化產(chǎn)業(yè)、住宅裝配式產(chǎn)業(yè)，都是圍繞“房地產(chǎn)+”在產(chǎn)業(yè)鏈上逐步地進(jìn)行相關(guān)多元化的拓展，也使得我們開發(fā)業(yè)務(wù)和經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)有一個(gè)良好的結(jié)構(gòu)，提升自己的綜合競(jìng)爭(zhēng)能力。

面對(duì)未來，房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局發(fā)生顛覆性的變化，行業(yè)正在快速出清，越來越多的高杠桿、高負(fù)債的企業(yè)出現(xiàn)了大量的債務(wù)違約。

我們堅(jiān)定認(rèn)為，未來房地產(chǎn)行業(yè)參與的玩家會(huì)快速減少，能夠留下來的企業(yè)會(huì)更加理性，也會(huì)減少很多內(nèi)卷。而未來的供需結(jié)構(gòu)會(huì)有很好的改善，隨著行業(yè)泡沫的出清，供需結(jié)構(gòu)會(huì)回歸合理。

在這種格局下，美的置業(yè)相信機(jī)會(huì)大于挑戰(zhàn)，機(jī)會(huì)大于風(fēng)險(xiǎn)。守住開發(fā)的基本盤，堅(jiān)定地推進(jìn)相關(guān)多元化，不斷地進(jìn)行產(chǎn)品變革創(chuàng)新，不斷地打造服務(wù)能力以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的延伸能力。布局上，繼續(xù)堅(jiān)持快速向更高層級(jí)的城市以及更發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)區(qū)做實(shí)根據(jù)地，根據(jù)市場(chǎng)的變化去調(diào)整自己的速度。

接下來，美的置業(yè)會(huì)更加看重權(quán)益規(guī)模以及權(quán)益比，而不是簡(jiǎn)單的流量規(guī)模。同時(shí)會(huì)更加注重現(xiàn)金流的頭寸管理以及集團(tuán)的流動(dòng)性管理，這是我們的基本底線，以合理地安排資本支出。

目前，美的置業(yè)手頭上的存量較充裕，現(xiàn)在有4100萬方的土儲(chǔ)，將近5000億的貨值，在投資以及運(yùn)營(yíng)方面，美的置業(yè)將把進(jìn)入的城市快速地聚焦到29個(gè)左右，新增投資相對(duì)會(huì)游刃有余。

同時(shí)，美的置業(yè)會(huì)把權(quán)益比提高到75%以上，減少合作，控制1+1不能大于2的合作，慎重選擇合作對(duì)象。持續(xù)地進(jìn)行利潤(rùn)改善，在投資方面有高利潤(rùn)要求，更精準(zhǔn)研判投資地塊；在售價(jià)方面持續(xù)地打造產(chǎn)品力，包括差異化智慧健康的產(chǎn)品標(biāo)簽和功能，使銷售能夠持續(xù)保持有競(jìng)爭(zhēng)力的溢價(jià)水平，進(jìn)一步控制合理成本支出；在費(fèi)用方面通過升級(jí)以及項(xiàng)目聚焦、提升權(quán)益比、提高操盤項(xiàng)目比例，使費(fèi)率得到改善。

林戈：美的置業(yè)境外融資的渠道主要是靠銀團(tuán)與雙邊貸，并沒有發(fā)美元債?，F(xiàn)在境外銀行機(jī)構(gòu)和美的置業(yè)有非常緊密的互動(dòng)交流，對(duì)美的置業(yè)非常放心，也堅(jiān)定地支持美的置業(yè)在境外開展融資的業(yè)務(wù)。

提及融資競(jìng)爭(zhēng)力，第一，美的置業(yè)堅(jiān)定地做好產(chǎn)品，做好社區(qū)服務(wù)，堅(jiān)持戰(zhàn)略升級(jí)。銀行系統(tǒng)里將城市分為一線、二線、三線城市，而這些城市投放的按揭、開發(fā)貸資源配置及成本都不一樣，所以美的置業(yè)除了業(yè)務(wù)發(fā)展之外，在銀行的城市選擇上也有很好的契合度。

第二，堅(jiān)守美的財(cái)務(wù)穩(wěn)健的傳承。美的置業(yè)的投資越來越理性、越來越聚焦城市，在選擇項(xiàng)目的時(shí)候有嚴(yán)格利潤(rùn)率和項(xiàng)目IRR，以及現(xiàn)金流的要求。我們堅(jiān)持做資金鏈安全的壓力測(cè)試和預(yù)算，同時(shí)也在優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)和久期。最重要的是追求所有融資成本的最優(yōu)原則。融資成本低只是一個(gè)表象，背后更重要的是，你獲取的多渠道融資資源，也有你的定價(jià)權(quán)。

這些年美的置業(yè)也一直在穩(wěn)步地、科學(xué)地、有秩序地去杠桿，我們堅(jiān)決反對(duì)運(yùn)動(dòng)式的去杠桿或者抽脂減肥式的去杠桿，這樣是非常危險(xiǎn)的。所以在穩(wěn)健方面，也要考慮去杠桿的科學(xué)性。

第三，美的置業(yè)一直在做金融資源的整合，集中資源，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手。上市之初有20多家合作銀行，到目前只有七八家頭部的合作銀行，主要是五大行加上一些頭部的股份制銀行。合作銀行的集中對(duì)資源獲取非常有幫助。在合作行里面，美的置業(yè)是總對(duì)總的戰(zhàn)略客戶，也是白名單，所以合作銀行給美的置業(yè)下了很多專項(xiàng)綠色包。而美的置業(yè)回款率保持在80%以上，也跟銀行資源的支持息息相關(guān)。

第四，美的置業(yè)珍惜信譽(yù)。股東對(duì)我們的背書有敬畏，我們也非常愛惜自己的羽毛，以守信為先，保證現(xiàn)金流的安全性、流動(dòng)性。

郝恒樂：美的置業(yè)還是著眼于自己合作的項(xiàng)目，特別是合作對(duì)方出現(xiàn)了問題，使得項(xiàng)目進(jìn)行得不是那么順利時(shí)，美的置業(yè)會(huì)做并購(gòu)。

接下來可能還會(huì)推進(jìn)一些合作項(xiàng)目的股權(quán)收購(gòu)或者置換，主要是為了使項(xiàng)目更加順利推進(jìn)，提升權(quán)益占比，提升自操盤比例。

從去年第四季度開始到目前，美的置業(yè)有13個(gè)項(xiàng)目的股權(quán)收購(gòu)，收購(gòu)要利用資金優(yōu)勢(shì)，對(duì)項(xiàng)目在目前情況下的股權(quán)價(jià)值進(jìn)行判斷，如有良好的投資回報(bào)，我們才去收，好多項(xiàng)目我們會(huì)打折去收。

收購(gòu)項(xiàng)目整體的交易對(duì)價(jià)大概17億，但實(shí)際對(duì)美的置業(yè)資金占用只有4億多。存在差額空間是因?yàn)橥ㄟ^收購(gòu)把項(xiàng)目的資金盤活了，原來是共管狀態(tài)，但是美的置業(yè)百分之百控制以后，就可以把項(xiàng)目的存量資金盤活了。

現(xiàn)場(chǎng)提問：2022年在降負(fù)債方面有哪些舉措？

降負(fù)債方面，要控制好投資節(jié)奏和投資額度，美的置業(yè)一直堅(jiān)持按照三道紅線指引來做投資拿地額度的控制。

在費(fèi)用端，這些年也有比較明顯的下降。去年我們的費(fèi)用率是11%，今年是7%左右，費(fèi)用率下降。

現(xiàn)場(chǎng)提問：未來派息政策是否會(huì)有變化？包括派息的方式以及比例？

林戈：保持在行業(yè)內(nèi)有競(jìng)爭(zhēng)力的派息政策，是美的置業(yè)這些年一直堅(jiān)持的原則。

現(xiàn)場(chǎng)提問：今年對(duì)公司深耕的長(zhǎng)三角、大灣區(qū)以及華中等城市是怎樣的判斷、展望？

受全球經(jīng)濟(jì)下行、需求不振、疫情反復(fù)，以及有效的政策落地時(shí)間等各種因素的影響，我們對(duì)這些區(qū)域的市場(chǎng)很難預(yù)判。

根據(jù)這幾個(gè)區(qū)域的情況不同，我們也做了預(yù)估，針對(duì)長(zhǎng)三角、大灣區(qū)來看，從去年下半年以來，大量的壓抑需求在積累，也需要在一定的時(shí)間內(nèi)釋放，預(yù)估會(huì)在今年第二季度或者下半年釋放一部分壓抑需求。

華中地區(qū)有所分化，武漢、長(zhǎng)沙這兩個(gè)城市的基本面不錯(cuò)，預(yù)估會(huì)在二季度或者下半年有所復(fù)蘇；鄭州、南昌的土地供應(yīng)存量比較大，需求不振，再加上一些自然災(zāi)害等原因，可能市場(chǎng)復(fù)蘇或者修復(fù)的時(shí)間會(huì)略微長(zhǎng)一點(diǎn)，預(yù)估在下半年會(huì)有所修復(fù)。

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