“借名買房”的借名人對于房屋的權利能否排除強制執(zhí)行

作者：劉韜

在最高人民法院2020年11月23日作出的（2020）最高法民申5818號《康凱、金洲集團有限公司再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書》中，再審申請人，即案外人執(zhí)行異議之訴一審原告、二審上訴人康凱因與被申請人，即案外人執(zhí)行異議之訴一審被告、二審被上訴人金洲集團有限公司（以下簡稱金洲公司）、中熱科（廊坊）環(huán)境科技開發(fā)有限公司（以下簡稱中熱科公司）、康健及虞洋案外人執(zhí)行異議之訴一案，不服浙江省高級人民法院（2019）浙民終1542號民事判決，向最高法院申請再審。

最高院經(jīng)審查認為，根據(jù)案件基本事實及法律規(guī)定，康凱的申請再審事由不能成立，理由如下：

2001年5月29日，康健與北京市華遠健翔房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂《商品房買賣合同》購買案涉房屋，且辦理了房屋產(chǎn)權登記，登記產(chǎn)權為康健個人所有。后康健因借款合同糾紛，案涉房屋被金洲公司申請予以強制執(zhí)行。案外人康凱向法院提出執(zhí)行異議被駁回后遂提起本案執(zhí)行異議之訴。雖然康凱提交了《商品房買賣合同》，《委托購買房屋協(xié)議書》等相關證據(jù)，但鑒于康凱陳述其與康健系兄弟的特殊關系等事實，原審認定上述證據(jù)并不足以認定康凱借康健名義購買案涉房屋，并無不當。更為重要的是，基于物權公示原則，設立或轉讓物權，必須采用法律規(guī)定的公示方式，才能取得對抗第三人的效果。在借名買房的情況下，借名人與出名人之間的借名登記約定不得對抗善意的申請執(zhí)行人。本案中，案涉房屋依法登記的物權權利人是康健，康健應是案涉房屋的真實物權權利人。康凱主張其借康健名義購買案涉房屋的事實即使屬實，其與康健因此簽訂的《委托購買房屋協(xié)議書》也僅具有債權性質，并非法律規(guī)定可以發(fā)生物權變動的法定事由，不能產(chǎn)生物權變動的法律后果，康凱對案涉房屋僅享有依據(jù)該委托協(xié)議，要求康健將案涉房屋辦理過戶登記至其名下的債權請求權，依法不享有物權。因此，原審認定康凱并非案涉房屋物權的真實權利人，其以借康健名義購買案涉房屋為由，請求排除對該房屋的強制執(zhí)行，不予支持，適用法律亦無不當。

在最高人民法院2021年6月30日作出的（2021）最高法民申3543號《陳武平、羅士奇再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書》中，再審申請人陳武平因與被申請人羅士奇及一審被告陶慧君、羅利鋼案外人執(zhí)行異議之訴一案，不服江西省高級人民法院（2020）贛民終898號民事判決，向最高法院申請再審，作出了截然相反的裁定。

本案最高法院法官審判觀點：

1.不動產(chǎn)物權登記產(chǎn)生的公示公信效力，亦僅是一種推定效力，登記行為本身不產(chǎn)生物權，當事人有證據(jù)證明其為真正權利人時可以推翻不動產(chǎn)登記的推定，維護事實上的真實。

2.當事人之間確存在借名購房關系，借名人也提供證據(jù)證明其系房屋實際出資人及占有人，房屋因尚未還清銀行貸款未及時變更產(chǎn)權登記。且借名人通過借名買房將真實物權登記于出名人名下，并非為了規(guī)避法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定或國家、地方政府限購政策，亦不違背公序良俗，符合法律關于當物權登記與實際權利狀況不符時，以實際權利狀況為依據(jù)認定事實的情形，故借名人對于房屋的權利能夠排除強制執(zhí)行。

3. 羅士奇與陶慧君之間存在借名購房關系，羅士奇也提供證據(jù)證明其系案涉房屋實際出資人及占有人，案涉房屋因尚未還清銀行貸款未及時變更產(chǎn)權登記。且羅士奇通過借名買房，將真實物權登記于陶慧君名下，并非為了規(guī)避法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定或國家、地方政府限購政策，亦不違背公序良俗，符合《最高人民法院關于適用<中華人民共和國物權法>若干問題的解釋（一）》第二條之規(guī)定，當物權登記與實際權利狀況不符時，以實際權利狀況為依據(jù)認定事實的情形。故二審判決據(jù)此認定羅士奇為案涉房屋實際權利人，享有足以排除強制執(zhí)行的民事權益，適用法律并無不當。

2019年11月29日，最高法院發(fā)布《關于審理執(zhí)行異議之訴案件適用法律問題的解釋（一）》（向社會公開征求意見稿）。第十三條【隱名權利人提起的執(zhí)行異議之訴的處理】給出2個方案：

方案一

金錢債權執(zhí)行中，人民法院對登記在被執(zhí)行人名下的財產(chǎn)實施強制執(zhí)行，案外人以下列理由提起執(zhí)行異議之訴，請求排除強制執(zhí)行的，人民法院不予支持：

（一）案外人借用被執(zhí)行人名義購買不動產(chǎn)或者機動車等，其系被執(zhí)行不動產(chǎn)或者機動車等的實際權利人；

（二）案外人借用被執(zhí)行人房地產(chǎn)開發(fā)資質開發(fā)房地產(chǎn)，其系被執(zhí)行建設用地使用權、房屋所有權的實際權利人；

（三）案外人借用被執(zhí)行人名義對有限責任公司出資，其系被執(zhí)行股權的實際出資人；

（四）案外人借用被執(zhí)行人的銀行、證券賬戶，其系被執(zhí)行賬戶中資金、證券的實際權利人。

案外人因借名所遭受的財產(chǎn)損失，可以依法向被借名者另行主張權利。

方案二

金錢債權執(zhí)行中，人民法院對登記在被執(zhí)行人名下的財產(chǎn)實施強制執(zhí)行，案外人以下列理由提起執(zhí)行異議之訴，請求排除強制執(zhí)行，經(jīng)查證屬實，且不違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定，亦不違背公序良俗的，人民法院應予支持：

（一）案外人借用被執(zhí)行人名義購買不動產(chǎn)或者機動車等，其系被執(zhí)行不動產(chǎn)或者機動車等的實際權利人；

（二）案外人借用被執(zhí)行人房地產(chǎn)開發(fā)資質開發(fā)房地產(chǎn)，其系被執(zhí)行建設用地使用權、房屋所有權的實際權利人；

（三）案外人借用被執(zhí)行人名義對有限責任公司出資，其系被執(zhí)行股權的實際出資人；

（四）案外人借用被執(zhí)行人的銀行、證券賬戶，其系被執(zhí)行賬戶中資金、證券的實際權利人。

案外人利用借名方式隱匿違法犯罪所得、利用內(nèi)幕信息實施股票證券交易等構成犯罪的，或者違反限購政策、資質管理等規(guī)定，或者規(guī)避執(zhí)行的，應當依法追究其刑事責任或者按照有關法律法規(guī)政策處理。

筆者贊同方案二，該方案也是（2021）最高法民申3543號案件最高法院采用的觀點。希望未來該司法解釋盡快生效落地，解決執(zhí)行難。

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。

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