丁祖昱評樓市 作者：克而瑞研究中心
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
2021年兩會定調房地產，堅持房住不炒，以解決好大城市住房突出問題為抓手，房地產行業邁入新政策周期。2021年1-4月，已有深圳、杭州、成都等31城，疊加中央層面表態，前4月至少發布百余次樓市調控政策。
此外，今年2月住建部發文對22個核心城市實施集中供地，旨在遏制房企非理性拿地，上海試行新房集中供應模式，意在分流購房資金、減少投機炒作。“兩道紅線”下，信貸資金管控全面趨緊，熱點城市紛紛出現房貸額度緊張、放款周期拉長等現象，全國首套、二套房貸平均利率趨勢性上升。未來貨幣政策將逐步回歸常態，融資端將持續發力，房企融資環境或將持續收緊，居民端房地產信貸管控趨嚴，房貸利率或將趨勢性上移，并強化信貸資金用途管理。
而樓市調控顯然已“下沉”至熱點縣市及熱點城市市區，涉及升級限購、升級限貸、升級限價、升級限售、增加房地產交易稅費、限房價競地價、積分搖號等內容。其中，上海堪稱本輪調控風向標，連番6次政策加碼。預計熱點城市仍將保持調控定力，壓力城市有望從保市場主體出發為市場減壓。
融資“三條紅線”、房貸“兩條紅線”以及土地端“集中供地”，這三大政策讓整個行業圍繞著房住不炒、去杠桿、穩地價、穩房價、穩預期走下去，由于是長期政策，因此也會重塑整個行業格局。
近30城升級調控并下沉到縣市
中央積極堅持“房住不炒”的政策定位，全面落實穩地價、穩房價、穩預期。繼2020年中央經濟工作會議之后，兩會再次提及解決好大城市住房突出問題，標志著房地產行業供需矛盾已由全行業的需求剛性演變為結構性的大城市住房難題。
為落實穩地價、穩房價、穩預期目標，合肥、深圳、東莞、成都等近30城相繼升級調控，并“下沉”到衢州下轄的江山市、龍游縣這類熱點縣市，重點涉及升級限購、升級限貸、升級限價、升級限售、增加房地產交易稅費、設立二手房參考價格、新房積分搖號等內容。其中，上海連番6次政策加碼，嚴堵政策監管漏洞，堪稱本輪房地產調控的風向標。
具體來看，合肥、深圳、上海、杭州、東莞、西安、寧波、廣州、嘉興等相繼升級限購。合肥、深圳完善限購，封堵“假離婚”政策漏洞，合肥規定夫妻離異不滿2年的，仍按原家庭房查。杭州、上海、成都、合肥限購政策“打補丁”，將法拍房納入限購范圍。東莞、嘉興、合肥、杭州、寧波升級限購，東莞、西安提升社保繳納年限，東莞非戶籍家庭購買二套房、新落戶家庭購買首套房，社保繳納年限分別提高至3年和半年。
湖州、義烏、南平、廣州、合肥、徐州、南通、嘉興、東莞等升級限價，嚴格限定備案價格漲幅。湖州續批預售價格備案不得高于前批次備案價格，義烏在售項目不予上調備案價格，南平新開盤項目申請預售報備均價不得超過可比樓盤上月成交均價的1.5%或本盤上月成交均價的1%。
上海、義烏、合肥、江山、龍游縣等首次出臺限售，杭州、嘉興、成都、西安、廣州等升級限售。上海、杭州、合肥、江山熱點樓盤實行限售管控，上海按照優先購房政策購買的商品房、杭州搖號中簽率小于等于10%的或以優先購買方式取得的新房皆限售5年。合肥市區范圍登記購房人數與可售房源數之比大于1.5的熱點樓盤，均實行搖號銷售，且搖號所購房源限售3年。衢州下轄的江山市及龍游縣對市場關注度高的熱點地塊所開發的樓盤限售5年。成都、西安、廣州延長限售年限3-5年。
杭州、上海、廣州增加房地產交易稅費，變相抑制房屋交易。杭州、上海個人住房轉讓增值稅免征年限由2年調整為5年。廣州將越秀區、海珠區、荔灣區、天河區、白云區、黃埔區、番禺區、南沙區、增城區9區個人銷售住房增值稅征免年限從2年提高至5年。
值得注意的是，深圳、無錫、成都、西安、寧波等建立二手房價格參考機制，促進二手房市場平穩健康發展。例如深圳市住建局率先出臺二手住房交易價格參考機制，并要求二手房經紀公司不能發布高于成交參考價的房源信息。
表：2021年1-4月政策加碼城市
數據來源：CRIC
信貸資金管控全面趨緊，全國房貸利率趨勢線上升
房貸管理的“兩道紅線”持續發力，核心一、二線城市紛紛出現房貸額度吃緊、放款周期拉長等現象。廣州房貸額度緊缺，放款周期延長至3-6個月，工農中建四大行集體上調房貸利率；深圳按揭審核趨嚴，償債收入比不符合要求不予放貸，放款周期或延長至4個月；上海多數商業銀行信貸額度不足，個別國有大行甚至出現階段性停貸。
結合近期實際調研情況，熱點三、四線城市房地產信貸管控同樣趨緊，年初以來四大國有銀行皆出現房貸額度吃緊、放貸周期延長等現象，部分城市項目甚至大定簽約兩月有余，銀行仍未授信放貸，究竟何時放款尚無定數。受此影響，房企銷售回款壓力明顯加劇，在售項目案場普遍與十余家銀行合作，積極爭取在每月初能夠得到更多的放貸額度。
北京、上海、深圳、浙江等多省市加強個人信貸資金監管，并開展專項稽核檢查，嚴防消費貸、經營貸等信貸資金違規流向房地產市場。
2月以來，全國房貸利率趨勢性上升。融360數據顯示，2021年2月，全國房貸利率止跌回升，首套房貸平均利率5.26%，環比上升4個基點，二套房平均利率5.56%，環比上升3個基點。隨后房貸利率持續上移，4月全國首套房貸利率升至5.31%，環比再增3個基點，二套房貸利率升至5.59%，環比再增2個基點。
圖：2018年1月-2021年4月全國首套、二套房貸平均利率
數據來源：CRIC
上海、廣東、浙江、海南、山東、四川、遼寧等多省市依規上調中小型銀行房貸占比上限，平衡好中小型銀行經營壓力和金融風險防控。例如上海第三檔和第五檔銀行的房貸占比上限分別提高2個百分點和1.5個百分點，又如廣東省第三檔和第四檔銀行的房貸占比上限分別提升2個百分點和2.5個百分點。
表：部分省市上調中小銀行房貸占比上限
數據來源：CRIC
22城集中供地遏制非理性搶地
2月18日，住建部發文對22個熱點城市實施土地供應兩集中，即集中發布出讓公告，集中組織出讓活動，2021年住宅用地公告不超過3次。4月，集中供地城市再擴容。土地市場的游戲規則發生巨大改變。截至4月末，已經有近2/3的城市公布了首批集中出讓土地的日程表和年度供地計劃。
實際上，集中供地旨在遏制企業非理性競價拿地，避免重點城市土拍市場過熱，倒逼房價上漲預期。“兩集中”新政后首場集中土拍則以平淡收場，而廣州、重慶和無錫熱度分化，高溢價與流拍并存。加之各城市土地供應節奏偏緩，長時間的土地“零增長”更容易造成房企的“饑餓感”，熱點城市優質宅地的競爭將進一步升級。因此，為穩定熱點城市土地市場，只有加大土地供應量，才是平穩地市熱度的關鍵。
土地集中供應制度之下，新房集中供應模式應運而生。上海先行先試，2021年新房將主要采取集中批量入市。3月12日，上海房屋管理局公布了首批33個項目將集中供應，共計10044套房源，以外環外的剛需盤居多，且預售價格沒有上漲。4月25日，上海房地產交易中心公布，即將集中上市47個樓盤，共計13969套房源，認購時間由原來的5天延長至7天。
新房集中供應意在保障剛需家庭購房消費，基于選擇面增多，剛需客群可以多盤橫向比較，有選擇性地搖號自己更中意地項目，避免跟風搖號，制造不必要的市場恐慌。
實際上，融資“三條紅線”、房貸“兩條紅線”以及土地“兩集中”，已成為房地產行業政策端不可忽視的三大重磅，行業格局將被重塑。房地產行業去杠桿上升為長效機制。2021年央行貨幣政策將逐步回歸常態，保持流動性合理充裕。不發生系統性金融風險是金融政策的底線。
“房住不炒”“因城施策”背景下，熱點城市仍需保持調控定力，結合市場實際變化，及時采取針對性的調控政策措施。2020年以來，長三角、粵港澳地區熱點三四線城市房地產市場顯著轉暖，鹽城、泰州等多城頻出地王，房價一致看漲預期強烈，未來政策加碼的可能性頗高。成都、南通等前期已經升級調控的城市，如調控效果未達預期，或將效仿上海進一步加碼調控，以期維穩房地產市場。壓力城市有望從保市場主體出發為市場減壓、企業紓困。
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