舊改搏擊臺(tái)萬科參與上海城更基金后再與滬簽約

作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）

8月18日，萬科官微發(fā)布消息，郁亮、祝九勝一行與上海市委書記李強(qiáng)等領(lǐng)導(dǎo)層會(huì)見，上海與萬科簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議。

根據(jù)協(xié)議，萬科將以此次簽約為新的起點(diǎn)，進(jìn)一步深化與上海在城市更新、物業(yè)管理、住房保障等領(lǐng)域的合作對(duì)接。

有業(yè)內(nèi)人士向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，在整體方向上，上海的城市更新正從“頂層設(shè)計(jì)上推節(jié)奏”和“改變算賬方式”兩方面著手。現(xiàn)階段房企入局上海舊改的主要途徑是與政府層面接洽。

萬科接連參與政府層面的合作，可見在上海鋪開城市更新計(jì)劃的意圖明顯。

在算賬融資方面，6月初上海為吸引社會(huì)力量參與上海舊改，加快舊改資金平衡，由上海地產(chǎn)集團(tuán)主要發(fā)起成立了上海城市更新基金，萬科也參與其中。

這個(gè)總規(guī)模達(dá)800億元的基金，是目前全國(guó)落地規(guī)模最大的城市更新基金，未來將全部投放到上海中心城區(qū)的舊區(qū)改造和城市更新項(xiàng)目。

據(jù)了解，其在出資和分工上，類似于此前的廣州城市更新基金，為母子基金架構(gòu)，打造“基金+土地+運(yùn)營(yíng)”的模式，一級(jí)市場(chǎng)土地整備和二級(jí)市場(chǎng)物業(yè)運(yùn)營(yíng)為重點(diǎn)投資方向。

具體而言，該基金的母基金層面和自持層面的資金主要由開發(fā)商提供。各企業(yè)均是入股上海地產(chǎn)集團(tuán)的投資形式，保險(xiǎn)等社會(huì)資本主要進(jìn)行財(cái)務(wù)投資，萬科等地產(chǎn)商則是產(chǎn)業(yè)投資。

至于涉及的舊改規(guī)模，據(jù)悉該基金的主體上海地產(chǎn)集團(tuán)可以自己做舊改項(xiàng)目，也可以和開發(fā)商合作，承擔(dān)了全市約60%的舊改工作任務(wù)。

可以發(fā)現(xiàn)，該基金參與者均為國(guó)資背景的房企和險(xiǎn)資，也包括了上海市場(chǎng)的老面孔保利和招商蛇口。有業(yè)內(nèi)人士表示，沒有民營(yíng)企業(yè)參與的原因，一是因?yàn)樯虾Ｊ兄行牟簧倥f改項(xiàng)目投資回報(bào)率較低，其次因開發(fā)周期長(zhǎng)，“能拿出數(shù)十億元去作基金的LP方，很多企業(yè)都會(huì)選擇直接去拍地了”。

另外，上海的舊改尚存難題，對(duì)開發(fā)商提出的要求亦不容小覷。即現(xiàn)階段普遍改造資金壓力大，拆遷安置難度大。

時(shí)間“硬指標(biāo)”下，目前上海剩余的舊改項(xiàng)目情況更為復(fù)雜，包括明確長(zhǎng)期擱置項(xiàng)目的處置方案、針對(duì)利益僵持局面的項(xiàng)目激活改造意愿、合規(guī)解封被司法查封的項(xiàng)目等。

一個(gè)月前上海萬科對(duì)媒體的回應(yīng)是，目前基金尚未落到項(xiàng)目層面。

根據(jù)萬科的介紹，其進(jìn)入上海30年，至今所有重要業(yè)務(wù)都完成了落地布局，同時(shí)萬科集團(tuán)開發(fā)經(jīng)營(yíng)中心、物流地產(chǎn)、酒店與度假、2049未來城市實(shí)驗(yàn)室等業(yè)務(wù)總部或機(jī)構(gòu)均設(shè)立在上海。其中2049未來城市實(shí)驗(yàn)室主要涉及業(yè)務(wù)之一便是城市更新。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，2019年上海萬科就啟動(dòng)了城市計(jì)劃，其中重點(diǎn)包括參與特大超大城市的舊改項(xiàng)目；功能轉(zhuǎn)換、混合用地的項(xiàng)目；TOD軌交項(xiàng)目以及職住一體的產(chǎn)城融合項(xiàng)目等。

按照2020年上海萬科媒體交流會(huì)上管理層的設(shè)想，其理想的未來城市單元在未來兩到三年內(nèi)，甚至五年以內(nèi)應(yīng)該能做到基本成型。

實(shí)際上，上海萬科有意介入城市更新是從2012年開始，彼時(shí)其作出研判，認(rèn)為上海“再城市化”階段已經(jīng)到來。而孫嘉也曾解釋他對(duì)上海萬科的戰(zhàn)略布局，認(rèn)為萬科初期在上海多布局浦東以及閔行、嘉定、青浦、寶山、松江五個(gè)郊區(qū)，產(chǎn)品則基本為剛需或中端。

由此上海萬科近些年意圖向核心城區(qū)轉(zhuǎn)移布局，更側(cè)重高端住宅以及商業(yè)、辦公、產(chǎn)業(yè)等向城市更新靠攏。但主要是在近兩年才有了更多大動(dòng)作。

上海一向是萬科的主要市場(chǎng)之一。2020年，萬科上海區(qū)域的合同銷售額達(dá)2,377.33億元，穩(wěn)居萬科四大區(qū)域之首，同比增長(zhǎng)達(dá)到16%，占萬科集團(tuán)合同額約33.76%。其中上海市場(chǎng)銷售近300億。

近年來隨著房企全國(guó)性布局及總部遷進(jìn)上海的趨勢(shì)，萬科此前在上海市場(chǎng)的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)有所減弱。其銷售權(quán)益金額從2016年至2018年分別錄得218.36億、150.15億、128.28億，呈逐年下滑趨勢(shì)。

2019年萬科在上海的排名重返第二，錄得權(quán)益銷售190.6億元，被融創(chuàng)趕超。2020年錄得200.64億元，距離第一名的中海約27億元。該年，“地王”項(xiàng)目中興路壹號(hào)銷售遇冷，據(jù)悉這對(duì)上海萬科利潤(rùn)產(chǎn)生了不小的影響。

去年3月底的圍標(biāo)事件背后，或許就暴露了上海萬科的規(guī)模焦慮。

受圍標(biāo)風(fēng)波影響，傳聞中海、華潤(rùn)、萬科被上海土拍拒收?qǐng)?bào)名參拍資料，6月份上海首次集中供地確實(shí)未見萬科的身影。而根據(jù)上海去年對(duì)三家房企發(fā)出的“禁令”，萬科三年內(nèi)在公開市場(chǎng)拿地也將受到限制。

舊改戰(zhàn)場(chǎng)對(duì)萬科的重要性可見一斑。

近年來其在項(xiàng)目獲取上有了更大積極性，但布局仍然有限。目前上海舊改項(xiàng)目主要采取協(xié)議出讓和招拍掛并舉的模式，此前萬科的寶山楊行舊改項(xiàng)目便是通過招拍掛拿下，這是其自2018年以來在寶山區(qū)獲得的第5宗。

此外，萬科在上海較有名的城市更新項(xiàng)目便是2016年中標(biāo)的延安西路1262號(hào)地塊，如今打造成了網(wǎng)紅案例“上生·新所”。

如果從整體的投資策略變化來判斷，觀察范圍應(yīng)當(dāng)不僅限于上海。可以發(fā)現(xiàn)，萬科今年在全國(guó)招拍掛市場(chǎng)拿地并不手軟，但在北京、廣州、深圳三個(gè)一線城市均未有斬獲。

這也就有了萬科投資者的疑問：“所以管理層準(zhǔn)備的大額現(xiàn)金做什么用的？”

可以肯定的是，土地紅利消失，一線城市拿地門檻越來越高，即便是龍頭的萬科，也在考慮成本和盈利空間。

在廣州，萬科過往三年在公開市場(chǎng)拿地相當(dāng)謹(jǐn)慎，其中2018年未落一子；2019-2020兩年僅花費(fèi)115億元補(bǔ)充在增城的布局；在今年廣州首次集中拍地的激烈競(jìng)爭(zhēng)中，萬科未有所獲。

但萬科有意加注舊改。今年3月份，萬科繼續(xù)推行“大江大海”人才計(jì)劃，原廣州萬科總經(jīng)理李升陽調(diào)任新成立的南方區(qū)域事業(yè)集團(tuán)城市更新公司總經(jīng)理，這家新公司是廣州萬溪之后萬科第二個(gè)專門的城市更新平臺(tái)。

本身舊改這塊難啃的骨頭多有難題，而萬科所涉及的文沖、雙沙、劉村、葵蓬等舊改項(xiàng)目或多或少顯示出入局倉促、溝通受阻、資金測(cè)算出現(xiàn)偏差等問題。

另外今年在北京首輪集中供地中，萬科也未見一子落地。土地端的停滯與其轉(zhuǎn)型關(guān)注存量改造等“慢變量”也有很大關(guān)系，這些存量則包括城市更新、文創(chuàng)園、科創(chuàng)園、TOD、長(zhǎng)租公寓等。

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原標(biāo)題： 解局|舊改搏擊臺(tái)萬科參與上海城更基金后再與滬簽約