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作者：圖解金融
這陣子股市波動劇烈，很多人的資產跟著股市一起振，振得小心臟有點承受不來。
雖然不少人的投資初心可能只是想求個比貨基多點的收益率。無奈當下處于無風險利率持續下行大趨勢下，只能通過增加權益類比例來博收益。當然，附帶效果也包括資產凈值波動升高。
怎么辦呢？不妨撥開重重市場迷霧，從更基礎的投資理論中找找答案：通過降低投資組合中不同資產的相關性，能更有效地分散風險，進而降低組合的波動性。如果這個資產本身是優質資產，還能在降低風險的同時，增加預期收益。
理論看似很簡單，但為什么過去境內普通投資者很難實現呢。一個很重要的原因是過去我們能投資的資產類別有限，此前多數普通投資者能買到的基金等理財產品，大多投向國內股債市。而那些投資范圍更寬的私募，門檻高，普通投資者很難參與。至于那些大型優質固定資產項目，往往更與普通投資者無關。
2022年以來國內公募REITs與各類資產相關性；數據來源：wind，中信證券，截止2022-03-03
不過，這種局面隨著公募REITs的出現，已經獲得有效改善。目前公募REITs的底層資產主要為高速路、園區等優質基建項目，這讓普通投資者能以基金份額的方式，分享這些項目的運營與資本增值收益。由于基礎設施的收益分配情況受利率下行的影響較弱，此外和股市債市的相關性也很低，因此成為了資產配置的絕佳工具。
對REITS基本構架的來龍去脈，下圖講得就比較清楚了。
*圖片來源：三折人生
如此吸引人的投資品種，自然受到市場追捧。公募REITs已經在國內運行了半年多，截至3月10日，首批已上市的9只國內公募REITs相比于認購價平均漲幅31.2%，相比于上市首日開盤價平均漲幅21.1%。
對于參與認購的投資者而言，基本上可以說是買到就是賺到。不過由于太過火爆，REITs在二級市場價格一度飆漲，溢價率升高，波動性也隨之增大。所以，在二級市場買REITs，一定要仔細評估項目內在價值，好東西也要避免買貴了。所以REITs新品發行時在一級市場認購，能夠更好分享相關投資機遇。
一只REITs的內在價值，該怎么算？按價值投資理論，一個企業（項目）的內在價值是未來現金流的貼現。那么未來現金流怎么算？對于非投資、財務專業人士而言，這個題目可能太難了。
不過，對認購新發REITs的投資者來說，解決方法就很簡單了。只需定性地判斷其底層項目，未來是否能產生充沛的現金流。至于估值，一只REITs在一級市場發行時，各方參與的專業機構已在討價還價過程中，形成了一個比較合理的定價，投資者不需要再為估值費腦子了。
當然必須說明，這種簡單方法僅在認購新產品時有效，產品在二級市場上市后，尤其較發行價漲幅較大的情況下，投資者還得自己深入研究。
最近一只新REITs即將發行，讓我們通過該產品分析一下該怎么評價其底層資產的質量。
這只REITs新品就是華夏中國交建REIT，全稱華夏中國交建高速公路封閉式基礎設施證券投資基金。顯然，其基礎資產是收費高速公路。產品相關資料顯示，這段收費高速是武深高速（武漢至深圳）中嘉魚至通城段及其附屬設施的經營權。那么其創造未來現金流的能力及確定性如何呢？
高速公路的主要收入來自于過路費，有流量才能有過路費。所以我們先看看這條路流量情況。
這段高速從2016年開始運營后，可以看出剔除疫情影響后，能充分體現基礎設施項目較強的增長韌性。而在項目收入數據中，也能印證這個結論。下表顯示了中交嘉通近3年經審計營業收入情況，考慮疫情因素后，可以看出收入穩健增長的特點。
內容來源：公開資料《<全國收費公路統計公報>解讀》《<湖北省收費公路統計公報>讀解》
其實從財務投資視角看，收費高速路優勢很多。比如從壁壘角度說，投資規模大，回收周期長，進入壁壘高。從增長角度看，經濟發展帶動了交通量和通行費的長期增長。從運營角度看，還有廣告位投放、服務區租賃等多渠道獲取現金流收入。此外還有底層資產風險較低，可預期性強等特點。結合前期運行數據看，該項目無疑是優質的。
仔細研究了REITs產品構架的讀者可能會注意到，一只REITs的發行涉及多個重要參與方：除了項目運營方，還有公募基金管理人、ABS(資產支持證券)的管理人。這些參與方的實力，也是REITs投資價值的重要參考。
下面我們來看看華夏中國交建REIT是由哪些機構打造的。
項目底層資產的運營方是中國交建全資控股的中交投資有限公司，中國交建是少數有全國性路產布局的企業之一，本次通過下屬公司持有華夏中國交建REIT20%份額。截母公司中交集團更是超大型央企，2021年位列美國《財富》雜志世界500中第61位。
中國交建是我國最大的高速公路投資商、基建領域的排頭兵，華夏中國交建REIT為中國交建旗下高速公路資產的唯一上市平臺，具有極高戰略價值，發展潛力巨大。
中國交建承建了港珠澳大橋、上海洋山港、長江口航道整治、京新高速、蒙內鐵路等一大批技術難度高、社會影響大的超級工程。截至2021年6月末，中國交建已通車運營高速公路項目42個（包含參股項目），其中控股項目累積投資金額1,844.03億元；在建特許經營權項目（未包含境外收購的特許經營項目）總投資概算3,701.07億元，豐富的資產儲備，可持續擴募優質資產。
在產品結構中居于中層的ABS管理人，是中信證券行業頭部券商。早在2014年，中信證券就發行了國內第一單類REITs產品——中信啟航項目，為國內類REITs業務創建了交易架構標準。截至2021年6月末，中信證券作為計劃管理人和銷售機構發行的類REITs產品共20單，累計發行規模427.6億元，占全市場總發行規模的25.32%，位列市場首位。
REITs投資者直接面對的，是公募基金管理人。投資者一定對華夏基金很熟悉了，截止2021年9月末，華夏基金管理規模超過1.6萬億，剔除貨幣基金后的管理規模超6400億元，全行業排名第二。此外，華夏基金早在2015年就組建了專門的REITs團隊，并與公司行業研究和信用分析團隊一起分享不動產領域研究成果。自2014年至2020年6月，公司累計投資基礎設施債權投資計劃合計達110.53億，基礎資產類型涵蓋交通運輸、市政設施等多種基礎設施類型。
上面三方的強強聯合，將為華夏中國交建REIT未來的平穩運作，打下扎實基礎。
最后，我們再對比看看華夏基金此前發售的一只底層資產同為收費高速路、ABS管理同為中信證券的REITs產品——華夏越秀高速REIT上市后的表現。該產品去年12月3日成立，認購價格7.1元；12月14日在二級市場上市交易，開盤價7.868，收于8.716，首日上漲22.76%；截至3月18日的最新收盤價格為8.623，較認購價上漲21.45%。
毫無疑問，從長期資產配置、優化組合風險的角度，公募REITs有顯著優勢，華夏中國交建REIT作為2022年首單公募REITs值得關注。
最新消息，華夏中國交建REIT（508018）將于2022年3月29日的9:00-15:00進行詢價，詢價區間為8.467元/份—10.067元/份，并將通過網下詢價最終確定基金份額的認購價格。該產品發售的基金份額總額為10億份，初始戰略配售基金份額數量為7.5億份，網下發售的初始基金份額數量為1.75億份，公眾投資者認購的初始基金份額數量為0.75億份，占發售份額總數的比例為7.5%。最終戰略配售、網下發售及公眾投資者發售的基金份額數量將根據回撥情況（如有）確定。
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