國朝說 
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作者：老萬
來源：國朝說（ID：GuoChaoShuo123456）
近期，重慶信托一直在發行一款名為“京潤6號集合資金信托計劃”，從名字上來看，根本看不出是個什么產品！
根據投資人提供的資料，該信托計劃募集資金總規模不超過25.63億元，信托計劃主要投資于“重慶信托-萬廈帝景苑房地產集合資金信托計劃”，帝景苑項目信托規模不超過30億元，信托資金用于向廈門萬廈天成房地產開發公司發放信托貸款，貸款資金主要用于融資人名下的“帝景苑”項目工程建設、置換項目前期借款、歸還股東借款以及其他相關費用的支出。
事實上，這就是一款TOT產品，而重慶信托-萬廈帝景苑房地產集合資金信托計劃最后一期成立于2016年8月，期限三年，目前已經到期，不過一直沒有清算。
近年來監管一直在嚴控TOT的風險，但不少信托公司卻一直在發行，最典型的就是四川信托TOT，目前已經全面逾期并停止兌付，涉及資金超過250億，直到現在也沒有明確的解決方案。
這些信托公司之所以要發行TOT產品，主要有兩個原因：
一是資金拆零，一般信托項目募集規模比較大，信托公司一直受限于300萬以下不得超過50人的限制，通過TOT可以降低投資門檻，把更多的小額投資人納入進來。
二是TOT可以“名正言順”的接盤出現風險的信托產品。
那作為京潤6號底層資產的帝景苑項目現在到底怎么樣了呢？
早在2013年時，帝景苑就聲稱要推出首期產品，但實際上直到現在也沒有查到開盤的信息。不過，在2016年，帝景苑突然成交了54套房，總價約17.7億，有消息稱這是樓盤開發商為了籌集資金，采取了此種方式來進行抵押，從時間節點上來看，這和重慶信托-萬廈帝景苑房地產集合資金信托計劃成立時間比較吻合。
該項目的主要風控措施是土地及在建工程抵押擔保，開發商以其持有的帝景苑項目49920平方米的土地使用權及在建工程提供抵押擔保，根據重慶信托對抵押物價值的分析，預計住宅及商業售價12萬元/平方米，抵押率僅為18.63%。
事實上，自從2017年實行限購以來，廈門島內房價就一直沒有恢復到以前的水平，再加上限價的因素，這或許才是帝景苑遲遲不肯開盤的真正原因。
值得注意的是，在重慶三峽銀行的招股說明書里面，也提到了“重慶信托-萬廈帝景苑房地產集合資金信托計劃”，截至 2019 年末，本行持有的債權投資中賬面成本前十大信托產品中，重慶信托-萬廈帝景苑房地產集合資金信托計劃以10.63億位列第一，到期日是2020年11月，風險級別為關注，而重慶信托正是重慶三峽銀行的第一大股東。
另外，開發商還因為帝景苑項目存在低價置換土地問題，被廈門市政府要求整改，并補繳土地價差4664萬元。
最后，對于這個項目，小編覺得第一開發商實力不強，操盤能力有待考察，第二這是個豪宅項目，單價高達12萬/平方米，每套房子總價接近5000萬，未來去化存疑。
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原標題： 重慶信托的“TOT”
