如何高效處置被執行人名下房產

有的案件，債權人和律師在費盡千辛萬終于走完訴訟程序，把債務人送入了被執行人名單里，被執行人名下也有房產，有的還是在訴訟中都做了保全的，但法院還是遲遲不拍賣處置被執行人的房產。面對這一問題，有時真的很是無奈，今天我就來跟大家來聊一聊如何高效地處置被執行人名下房產。

一、

先和大家分析一下法院為什么遲遲不拍賣處置被執行人的房產：

1.法院案件太多，老生常談，簡單來說就是案多人少，不再贅述；

2.房屋上設有抵押，法官告知拍賣的結果可能是為他人做嫁衣；

3.房屋上有多輪查封，本案非首查封，無處置權；

4.待處置房屋距離執行法院太遠，法官以沒時間出差或程序耗時長未有拖延；

5.有部分法官因為自身辦案效率或是辦事風格，不愿或沒時間推進房屋的拍賣處置。

二、

分析了原因之后就能對癥下藥了，要想快速處置被執行人債權，我們有如下對策：

1.選擇好執行立案法院。判決書、裁定書的執行程序由被執行人財產所在地法院或者一審法院管轄，其他生效法律文書的執行程序由被執行人財產所在地法院或者被執行人住所地人民法院管轄。也就是說被執行人財產所在地法院鐵定是有管轄權的，如果我們在前期已經掌握了被執行人的房產，此時就需要評估財產所在地法院和一審法院或住所地法院的優劣了，主要從法治營商環境、掛拍房屋的周期、執行局的整體辦案作風、是否可以網絡詢價等各方面進行考量，尋求最優法院申請執行立案。

2.首查封勢必掛網拍賣。如果對案涉房屋做了首查封，但房屋顯示有抵押登記，要積極與抵押權人取得聯系，確認被執行人尚欠抵押權人債務具體數額，以此推斷扣除優先受償的部分后的剩余數額，來判斷我們推進拍賣處置的必要性。如果抵押權人已進入執行程序，可以協調移交處置權至抵押權執行法院，同時申請參與分配。此時要注意，部分抵押權人有故意拖延申請處置的情況，因為債權的利率較高，抵押權人想要拖足利息，一舉吃光的情況，還有就是部分債務人是“不見棺材不落淚”，不到真正要房屋拍賣的那一步，他完全不著急，有可能我們剛掛完拍賣，債務人又能完全清償了。所以，如果對房屋做了首查封，就掌握了主動權，原則上是能掛網拍賣就一律掛網拍賣，哪怕確實為抵押權人做了嫁衣，不要在乎眼前，讓子彈飛。

3.輪候查封關注前序查封到期時間，同時關注前序執行案件是否進入拍賣程序。法律規定，對不動產的查封期限最長不超過三年，法院一般在做查封時都是以三年為期，同時告知當事人，須在查封期屆滿之前申請續查封。所以，即使本案對房屋是輪候查封，也可能因前序查封到期未做續封躍升為首查封，躍升為首查封后參照上述第2點。同時因保持對查封房屋的跟進，如果前序案件進入的拍賣程序，要及時申請參與分配。

4.說服法官采用網絡詢價方式確定房屋拍賣參考價。《最高人民法院關于人民法院確定財產處置參考價若干問題的規定》第二條規定：人民法院確定財產處置參考價，可以采取當事人議價、定向詢價、網絡詢價、委托評估等方式。此規定旨在規范和提高法院對涉執財產的處置水平及效率。當然，不排除部分地方法院以沒有合作詢價平臺為由推延，而適用傳統的委托評估方式只能在當地法院的入庫評估機構里進行搖號，此時確實耗時又長、成本又高。這里就建議參考上文第1條，提前了解執行法院的風格來取舍。

5.想法官之所想，急法官之所急。法院對執行法官的辦案耗時周期及結案率也是有考核的，如果確實能夠掛網處置的房屋，當事人及律師就勤快一點吧，積極配合所有程序工作并告知該案可能能夠實結（實際結案），同時協助拍攝房屋的實地照片、視頻，張貼封條、騰退公告，了解房屋欠繳的物業及水電氣取暖等費用，把拍賣前的所有工作都妥善做好，以促使法官無法拖延或拒絕拍賣申請。