不良資產之盡職調查

作者：不良掘金蛙

來源：不良掘金蛙（ID：buliangjuejinwa002）

盡職調查是整個不良資產收購和處置流程中最重要的環節之一。可以說對資產包的處置具有決定性，所以一定要仔細。

01 準備工作

打印或者整理出來，每一戶抵押物的基本信息和情況，以便現場勘查或者詢問。最好把房產證信息摘錄或者打印出來。提前針對不同的抵押物，需要注意詢問和查看的問題匯總清單，防止現場遺忘。

02 跟隨出包方

前面說過一般出包方會帶領大家一起走訪一遍，時間會很短。一定要做好下面幾件事：第一標記位置，現在手機都很方便，地圖收藏一下；第二詢問清楚哪些是自己的抵押物，哪些不是。不是說目之所及都是抵押物，否則您自己回頭來找可就麻煩了，這個時候打印好的房產權屬信息就用上了，一一核對，別怕麻煩；第三如果能遇到當事人，提前做好的問題可以直接問，遇不到就問銀行的信貸人員。如果沒有問題也要留一個人仔細聽，指不定哪話就是有用的。

剩下的就需要自己詳細去查看了，

03 居住類用房

a.抵押物成新度、所在樓層、面積、格局等房屋基本情況；

b.抵押物所在地公共交通便捷度，據最近地鐵口的距離，公交線路有哪些；

c.抵押物周邊生活配套設施是否齊全，包括超市、醫院、學校、幼兒園、市場等；

d.抵押物所在小區環境、綠化及物業管理水平、建筑密度、是否已經完工、裝修情況；

e.抵押物的實際占用情況，是空置、自住還是出租，若租賃，則向承租人了解租期、租金、出租人等情況，了解其購買意向；重點關注該租賃是在抵押前還是抵押之后；若自住，則關注常住人口狀況，是否有老弱病殘等影響日后處置的情形；

f.與小區周邊中介，小區物業、租售中心、業主、租戶洽談，了解同樓盤住宅的二手市場價與租賃市場價。

04 商業（商服和辦公類）

a.了解抵押物所服務的人群、人口聚集度及所能夠承受的租金水平，包括住宅密集度，居住人口消費水平等；

b.商鋪本身所處地段、交通便捷度和業態定位，是否位于人流聚集處和顯眼位置，如道路交叉口、地鐵口、小區門口等，其業態是社區配套還是偏高端品牌店以此判斷大致市場租金水平；

c.與中介、承及周邊店主了解附近店鋪實際租金情況，盡調者實地走訪商圈感受商業氛圍；

d.是否有相關利好規劃，如周邊有無新開設的地鐵線路，知名樓盤、商場的開盤，地標性建筑的落成，政府拆遷規劃等；

e.抵押物現狀，占用或空置，了解占用人身份或空置原因，判斷現狀是否穩定。

f.考察抵押物所處位置，是否為城市CBD；

g.抵押物所處樓盤的辦公品質，包括其成新度、安保措施、物業水平等；

h.考察抵押物所處樓盤本身的業態，了解出租率，關注是否有商改住的情形；

i.考察抵押物周邊的辦公氛圍是否濃厚，是否有相應的配套設施；

j.了解抵押物所在地公共交通便捷度，人口聚集度；

k.抵押物現狀，占用或空置，了解占用人身份或空置原因，判斷現狀是否穩定；

l.與樓盤物業、周邊中介溝通，了解抵押物所在樓盤的租金及售價。

05 工業類

A.所在地的容積率，和工業地產一二級土地市場價格；

B.廠房的成新度、結構，是否獨門獨戶，現場核實我方抵押物的廠房屬于哪幾幢;

C.登記建筑面積是否與實際面積一致；

D.所在地塊大致區位價值判斷，廠房的交通便捷度，周邊及廠房本身配套；

E.了解廠房目前業態，是否具有一定的行業密集度，行業特點分析，是否處在工業園區、工業街坊內；

F.調查抵押物所處工業區的整體規劃、政策支持，著重注意以下兩點：一是非工業區廠房考察土地改性可行性；二是抵押物現狀，占用或空置，了解占用人身份或空置原因，判斷現狀是否穩定，向承租人了解租期、租金、出租人等情況，了解承租人購買意向。

06 委外合作

這里的委外調查一般是律師事務所、會計師事務所、評估公司。會計師事務所和評估機構一般重組或者在執行環節合作的多些。在收購初期一般律師事務所相對多一些，比如中小型金融機構的住宅類債權，最好還是查一下。可能會有叫你驚訝的東西。但實踐中會有一些問題，即使律師有調查令的情況下都不給你查。額.....自己想想辦法。

以上的盡調方向僅僅是把我暫時能想到的分享出來，根據不同的債權需要制定不同的盡調重點。大家也一定要多了解關于盡調方面的知識，比如股權又是一個不同的領域。以上幾方面盡調的內容并不完善，盡職調查不僅是不良資產，可以說是金融行業里都是非常重要的一環。拋磚引玉，不良資產是一個團隊的游戲。這一環節真的很重要、很重要、很重。

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。

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原標題： 不良資產之盡職調查